TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

— M^e WANDJI KEMADJOU

— M^e VERSCHAEVE

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 22/09750

N° Portalis 352J-W-B7G-CWZIC

N° MINUTE :

DEBOUTE

Assignation du :

16 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [M] [G], né le 17 Mars 1991, à [Localité 2] (Cameroun), de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 3],

représenté par Maître Gill WANDJI KEMADJOU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0859.

DÉFENDERESSE

La société SNC 483 [Localité 4], société en nom collectif au capital de 1.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 835 328 691, ayant son siège social situé [Adresse 2] à Paris (75009), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christophe VERSCHAEVE de la SELARL ILEX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0467.

Décision du 19 Mars 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/09750 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWZIC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Juge rapporteur,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Mars 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

___________________

La société SNC 483 [Localité 4] a réalisé, en qualité de maître d’ouvrage, un programme immobilier baptisé « Allure » au [Adresse 1] sur le territoire de la commune de [Localité 4]. Ce programme a été autorisé par un permis de construire numéro PC 92023 17 80098 en vue de la démolition d’une maison et d’un local de stockage et la construction d’un bâtiment d’habitation de type R+5 totalisant 29 logements en accession et un commerce au rez-de-chaussée, le tout établi sur deux niveaux de sous-sol.

Par acte authentique du 3 janvier 2019, précédé d’un contrat de réservation, Monsieur [M] [G] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société SNC 483 [Localité 4], un appartement trois pièces, n°A504, situé dans un ensemble immobilier à [Localité 4] (Hauts-de-Seine), pour un prix de 370.000 euros (TVA incluse). Il a effectué un versement de 74.000 euros lors de la signature dont 1.500 euros au moment de la réservation, soit l’équivalent de 20 % du prix de vente de l’immeuble. Il envisageait ainsi de déménager dans ce nouveau logement, pour l’année 2020.

La société défenderesse expose qu’il aurait acquis le lot n°29 et le lot n°42, au sein de l’opération.

La livraison de ce bien a été fixée au 30 septembre 2020, soit au troisième trimestre 2020.

Le 30 janvier 2019, le maître d’œuvre a attesté le démarrage des travaux du bâtiment. Par courrier du 1er février 2019, il a sollicité un appel de fonds pour la somme de 37.000 euros, au titre du « démarrage des travaux ».

Par courrier du 12 mars 2019, la société SNC 483 [Localité 4] a reporté la livraison de l’immeuble au quatrième trimestre 2020. Elle a justifié ce report par les travaux de rénovation de la départementale D906 dans le département des Hauts-de-Seine.

Par courrier du 3 mars 2020, une nouvelle difficulté tenant au plan d’installation du chantier était relevée par la société. Elle lui a indiqué que « l’arrêté officiel permettant de démarrer les travaux de construction venait d’être obtenu ». Elle a ainsi reporté la date de la livraison de la résidence au troisième trimestre 2021.

Par courrier du 28 juillet 2020, la société a reporté la livraison au premier trimestre 2022.

Les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel, visant les articles 2044 à 2050 du code civil, par lequel la société défenderesse a accepté de verser au demandeur une indemnité transactionnelle de 500 euros, en contrepartie du préjudice causé par le retard de livraison.

Elle a communiqué un nouvel échéancier prévisionnel d’appels de fonds.

La livraison de l’immeuble a été retardée au 30 mai 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2022, l’acquéreur lui a adressé une lettre valant mise en demeure, après avoir rejeté une seconde proposition fixant à 500 euros l’indemnité transactionnelle destinée à réparer le préjudice lié au retard.

Par courrier du 2 mars 2022, la société défenderesse a répondu que la direction étudiait la possibilité d’une indemnisation de ses clients.

Toutefois, le retard de livraison accumulé a impacté le contrat de prêt souscrit par l’acquéreur auprès de la banque LCL. En effet, il a été invité à renouveler son dossier de crédit au motif qu’il avait dépassé les délais règlementaires prévus pour le déblocage du prêt immobilier, malgré les prélèvements bancaires réguliers effectués au titre du prêt.

Le procès-verbal de livraison a été signé le 3 juin 2022, néanmoins la prise des lieux n’est intervenue effectivement qu’au 1er juillet 2022.

La société SNC 483 [Localité 4] soutient, quant à elle, que la livraison était initialement prévue pour le 23 mai 2022, mais qu’elle aurait été décalée au 3 juin, en raison des disponibilités de l’acquéreur.

Par acte du 16 août 2022, Monsieur [G] a assigné la société SNC 483 [Localité 4] aux fins de constater notamment que cette dernière a manqué à son obligation de livrer le bien dans le délai contractuel, en l’occurrence à compter du troisième trimestre 2020, juger qu’elle a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi, et la condamner à l’indemniser de ses préjudices.

Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a notamment enjoint Monsieur [G] de produire les quittances de loyers qui font l’objet de sa pièce n°17 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance. Le demandeur a finalement produit aux débats ces documents.

Par conclusions du 12 novembre 2024 signifiées électroniquement par RPVA, Monsieur [G] demande au tribunal, au visa des articles 1104 1601-1, 1217, 1218 du code civil, de :

— Dire sa demande recevable et bien fondée et y faisant droit,

— Constater que la société SNC 483 [Localité 4] a manqué à son obligation de livrer le bien dans le délai contractuel, en l’occurrence à compter de troisième trimestre 2020,

— Dire et juger qu’elle a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi,

En conséquence,

— La condamner à lui verser la somme de 21.600 euros, à titre dommage et intérêts pour le préjudice financier subi du fait des loyers acquittés du 1er septembre 2020 au 23 mai 2022,

— La condamner à lui verser la somme de 3.114 euros, à titre dommage et intérêts pour le préjudice financier subi du fait des factures d’électricité acquittées du 1er septembre 2020 au 23 mai 2022,

— La condamner à lui verser la somme de 450 euros (à parfaire), à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi du fait des frais d’assurance multirisques d’habitation du 1er septembre 2020 au 23 mai 2022,

— La condamner à verser la somme de 6.000 euros, à titre dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 1er février 2019,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— La condamner au paiement d’une indemnité de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Gill WANDJI KEMADJOU, avocat de la demanderesse.

En tout état de cause,

— Rejeter la demande à titre reconventionnel du défendeur sur l’abus de droit.

Sur le non-respect des délais de livraison et les manquements à l’obligation de loyauté contractuelle

Le demandeur soutient que la défenderesse aurait manqué à son obligation de loyauté contractuelle en livrant le bien près de deux ans environ après le délai initial. Il fait valoir que suivant l’acte de vente, le vendeur s’obligeait à livrer l’immeuble au cours du troisième trimestre 2020, soit au plus tard le 30 septembre 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure, d’un cas fortuit, du fait d’un tiers ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Il soutient que le défendeur ne pouvait ignorer que des travaux conséquents seraient entrepris sur cette portion routière du département des Hauts-de-Seine au motif qu’elle a annoncé le retard de livraison deux mois après le contrat de réservation du 3 janvier 2019, le 12 mars 2019. Or, il ressort contrat qu’il comporte de nombreuses clauses dites clauses légitimes de suspension de délai de livraison, dont l’une d’elle mentionne en gras « les difficultés, gênes, voire impossibilités d’installation et/ou d’accès au chantier dues au travaux de voiries de la départementale en cours, réalisés par le département des Hauts-de-Seine (92) et situés devant les parcelles cadastrales objet des présentes ». Il considère que la défenderesse a eu connaissance de ces travaux avant la signature du contrat, et savait qu’il en résulterait un retard de livraison. Il dénonce un report répété de la date de livraison.

Sur le préjudice financier

Le demandeur fait valoir un préjudice financier. Il indique qu’il était locataire d’un appartement à [Localité 5] jusqu’au 1er juillet 2022. Il affirme que les retards de livraison accumulés l’ont contraint à s’acquitter de 18 mensualités à compter du 30 septembre 2020, en ne tenant pas compte des périodes du 16 mars au 11 mai 2020 pendant lesquelles, le confinement total a été imposé sur l’ensemble du territoire français. Il rappelle que la livraison effective du bien avec remise des clés aurait eu lieu le 23 mai 2022, comme en atteste la lettre adressée en date du 19 avril 2022 par la société défenderesse. Il actualise son préjudice à la somme de 21.600 euros.

Répondant aux arguments de la défense, il fait valoir qu’il ne peut être soutenu que les quittances produites sont au nom d’un tiers, et qu’il se serait maintenu dans les lieux jusqu’au mois de mars 2023. Il indique qu’il occupait le logement sous le régime du PACS avec sa compagne, Madame [A] [N] [U], et leurs deux enfants. Il affirme qu’il a par déclaration de main courante auprès du commissariat du [Localité 6], indiqué qu’un conflit familial l’opposait devant le Juge aux affaires familiales de [Localité 1], que sa compagne refusait de quitter le logement et qu’il mettrait définitivement fin à son bail à compter du 15 juin 2022. Il prétend qu’il en a informé la société IN’LI par lettre du 9 mai 2022 qu’il aurait intitulé " demande de reprise de bail pour Mme [N] [U] ". Ainsi, il fait valoir que les quittances de loyer au nom de son ex-conjointe résulte de sa reprise de bail et qu’en tout état de cause, il aurait souscrit le 8 juin 2022, un contrat d’assurance multirisque habitation, de gaz et d’électricité dont le remboursement est également demandé au titre du préjudice financier sur la période litigieuse (soit la somme de 450 euros au titre de l’assurance habitation et 3.114 euros au titre des frais d’électricité et de gaz – à parfaire). Il sollicite le rejet de la demande tendant à déduire des loyers perçus les APL. Il avance qu’il n’a pas pu bénéficier de ces aides en raison de son statut de cadre supérieur, et que si tel avait été le cas, cette somme aurait figuré sur le décompte des quittances de loyers.

Sur le préjudice moral

Le demandeur se prévaut d’un préjudice moral au motif que les retards occasionnés dans la livraison du bien ont eu des conséquences sur les délais règlementaires bancaires pour bénéficier d’un crédit immobilier, de sorte qu’il a été contraint de renouveler son dossier de crédit en fournissant de nombreux justificatifs à la banque. En outre, il fait valoir que la situation conflictuelle de sa famille l’aurait contraint à quitter son domicile en début d’année 2022 et qu’il aurait ainsi dû être hébergé par des proches tout en continuant à régler l’ensemble des loyers et charges fixes de sa famille.

Par conclusions signifiées le 11 mars 2025 de la même manière, la société SNC 483 [Localité 4] demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil et des articles 699, 700 code de procédure civile, de :

— Débouter le demandeur de toutes ses prétentions,

— Le condamner à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Le condamner à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction à Maître Christophe VERSCHAEVE de la SELARL ILEX, avocat au barreau de Paris conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Sur l’existence d’un préjudice

La société défenderesse conteste la réalité du préjudice matériel invoqué au motif que les quittances de loyers produites aux débats par le demandeur, sont toutes établies au nom d’un tiers, Madame [N] [U]. Elle conteste en outre la réalité du préjudice financier allégué. Elle explique en effet, que le demandeur s’appuie sur des jurisprudences qui ne sont pas versées aux débats d’une part, et qui sont inapplicables au présent cas, s’agissant d’un investissement immobilier retardé d’autre part. Elle prétend, par ailleurs, que s’il avait pu emménager dans le bien à la date initialement prévue de livraison, le demandeur demeurait tout de même tenu au paiement des loyers au titre du PACS conclu avec sa compagne qui occupait les lieux et qui a occupé le bien loué jusqu’en 2023.

Sur les causes du report de la date de livraison

La société défenderesse soutient que la date de livraison a été reportée pour une cause légitime. Elle rappelle que l’acte de vente prévoit plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison, notamment en présence d’un cas de force majeure, d’un cas fortuit, du fait d’un tiers ou d’une autre cause légitime. Elle fait valoir que parmi ces causes légitimes, figurent notamment, « les difficultés, gênes, voir impossibilités d’installation et/ou d’accès au chantier dues aux travaux de voiries de la départementale en cours, réalisés par le département des Hauts de Seine (92), et situés devant les parcelles cadastrales objets des présentes. » Or, elle prétend que ces retards sont notamment dus à des travaux d’aménagement de voirie par le département des Hauts-de-Seine, portant sur la RD [Adresse 3], et notamment sur l'[Adresse 4] à [Localité 4], et fait valoir qu’au titre de l’acte de vente, les retards sont classiquement évalués au double de leur durée : « Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. ». Elle considère, dès lors, qu’un retard de 25 mois s’en trouve justifié. Au cas présent, elle explique que la Fédération Française du Bâtiment aurait appelé à une cessation totale d’activité par communiqué du 23 mars 2020 intitulé " La FFB Grand [Localité 1] réaffirme sa recommandation de suspendre totalement l’activité des chantiers ni urgents et ni stratégiques ", qu’elle produit aux débats. Par ailleurs, elle affirme que figurent au rang des faits justificatifs, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux, l’impossibilité d’approvisionnement de certains matériaux, mais aussi la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment ou à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier y compris, celles sous-traitantes. Ainsi, la maitrise d’œuvre aurait évalué les conséquences en retenant 61 jours ouvrés couvrant ainsi un peu plus de 24 semaines de retard. Au surplus, elle indique que s’ajoutent à ces circonstances les intempéries fixées à 23,5 jours par la maitrise d’œuvre soit 5 semaines en jours ouvrables, soit 10 semaines au titre des clauses du contrat.

Sur l’abus du droit d’ester en justice

La société défenderesse sollicite la condamnation du demandeur sur ce fondement, au motif que la résistance du demandeur à communiquer des pièces témoigne de sa mauvaise foi. Elle prétend que le demandeur aurait cherché à obtenir une somme indue au titre d’une dépense qu’il n’a pas exposée et qui, à supposer le contraire, n’apparaîtrait pas imputable au retard de livraison querellé. Elle considère que la tentative du demandeur de tirer profit de la situation sanitaire induite par le Covid-19 constitue un abus d’ester en justice.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience juge rapporteur du 28 janvier 2026. Elle a été mise en délibérée au 19 mars 2026.

MOTIFS,

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 de ce même code dispose que le débiteur d’une obligation contractuelle peut être condamné à des dommages et intérêts en cas d’inexécution de cette obligation ou de retard dans son exécution sauf s’il est prouvé que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’acte de vente en état futur d’achèvement, le délai de livraison du bien vendu expire le 30 septembre 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure, d’un cas fortuit, du fait d’un tiers ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Peut être considéré comme cause légitime du délai de suspension :

Les difficultés, gênes, voir impossibilité d’installation et/ou d’accès au chantier dus aux travaux de voirie de la départementale en cours réalisés par le département des Hauts-de-Seine et situés devant les parcelles cadastrales objet des présentes.

En signant l’acte de vente, qui prévoyait un allongement du délai de livraison en cas de travaux de voirie, Monsieur [G] a accepté cette éventualité. Il ne peut reprocher à la société défenderesse un report de la livraison du bien dû aux travaux de rénovation de la route départementale 906.

A la suite de ces travaux, est survenue, en mars 2020, la pandémie de Covid-19 qui a suspendu les chantiers de construction, comme en atteste l’attestation de Madame [H] [I], architecte. Cette pandémie, extérieure à la société SNC 483 [Localité 4], imprévisible et irrésistible, constitue un cas de force majeure qui justifie un retard dans l’exécution de l’obligation de livraison qui incombe à la défenderesse et l’exonère de sa responsabilité en vertu de l’article 1231-1 du code civil.

Par ailleurs, il résulte d’une attestation de Madame [I] du 8 février 2022, que le chantier a été retardé par 23,5 jours d’intempérie. Or, les intempéries figurent parmi les causes légitimes de report du délai de livraison prévues dans l’acte de vente.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [G] ne peut reprocher à la société SNC 483 [Localité 4] un retard dans la livraison du bien immobilier qui lui a été vendu.

Il ne peut non plus lui reprocher un manque de loyauté, dans la mesure où elle lui a fait part de tous les reports de délai envisagés et lui a même proposé une indemnité.

En tout état de cause, la responsabilité contractuelle ne peut être engagée que si la preuve est rapportée d’un préjudice résultant du manquement contractuel.

Monsieur [G] invoque un préjudice financier d’un montant de 21.600 euros résultant de loyers qu’il a dû payer pour un appartement situé à [Localité 7]. Il verse aux débats des quittances de loyers sur la période allant du 1er septembre 2020 au 31 décembre 2022 qui sont au nom de Madame [N] [U], son ex-compagne. Ces quittances ne permettent pas d’établir qu’il a lui-même payé les loyers qui y sont mentionnés. Ce préjudice n’est donc pas établi.

Il invoque un préjudice résultant de frais d’assurance d’un montant de 450 euros. Il verse aux débats une attestation d’assurance du CREDIT LYONNAIS en date du 8 mai 2022 ne mentionnant aucun montant de cotisation dû ou réglé. Ce préjudice n’est pas non plus établi.

Il invoque également un préjudice de 3.114 euros résultant de factures d’électricité pour l’appartement qu’il occupait dans le [Localité 6]. Il verse aux débats une facture TOTAL relative à une échéance du 17 janvier 2021 qui mentionne des prélèvements automatiques 173 euros qui s’échelonnent du 5 mars 2021 au 5 janvier 2022. Cependant, cette facture est au nom du demandeur et de son ex-compagne, Madame [N] [U], de sorte qu’il n’ait pas certain qu’il ait lui-même payé les sommes réclamées, pas plus qu’il n’est certain qu’il ait personnellement réglé les autres factures qui lui ont été adressées, ainsi qu’à son ex-compagne. En tout état de cause, Monsieur [G] aurait eu à payer les factures d’électricité relatives à l’appartement qu’il a acheté à la défenderesse s’il l’avait intégré dans les délais prévus. Le fait de devoir payer l’électricité ne peut donc constituer pour lui un préjudice.

Il réclame enfin la somme de 6.000 euros en réparation d’un préjudice moral. Cependant, il ne rapporte pas la preuve d’un tel préjudice.

En définitive, Monsieur [G] ne démontre ni l’existence d’un manquement contractuel de la part de la défenderesse, de nature à engager sa responsabilité, ni celle d’un préjudice en découlant. Il sera, en conséquence, débouté de l’ensemble de ses demandes au fond.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SNC 483 [Localité 4] les frais non compris dans les dépens. En conséquence, Monsieur [G] sera condamné à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, il sera débouté de la demande qu’il formule sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issu de ce litige, l’exécution provisoire du présent jugement sera écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [M] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

Le condamne à payer à la société SNC 483 [Localité 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamne aux dépens dont distraction au profit de Maître Christophe VERSCHAEVE, avocat ;

Ecarte l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU