TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/57660 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5CD

N° : 4

Assignation du :

28 Octobre 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 février 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SD RAMATUELLE S.A.S. société par actions simplifiée

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par la SELARL LEXCASE SOCIETE D’AVOCATS agissant par Maître Aurélie POULIGUEN, avocat au barreau de PARIS – #J026

DEFENDERESSE

Madame [X] [O] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 05 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 5 mai 2022, Mme [T] a vendu à la société SD Ramatuelle un appartement à usage professionnel et une cave, situés dans un immeuble sis [Adresse 2], constituants les lots n°196 et 439 de copropriété. L’acte de vente prévoyait un différé de jouissance et une faculté de rachat des lots concernés, pendant une durée de dix-huit mois à compter du 5 mai 2022, moyennant le versement d’une indemnité de jouissance mensuelle.

Par avenant du 3 novembre 2023, la faculté de rachat et le différé de jouissance ont été prorogés de dix-huit mois.

Des sommes sont demeurées impayées.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 septembre 2024, la société SD Ramatuelle a fait signifier à Mme [T] un commandement d’avoir à régler la somme de 9 323,40 euros dans un délai de soixante jours.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 juin 2025, la société SD Ramatuelle a notifié à Mme [T] la déchéance de son droit à la faculté de rachat et au différé de jouissance, fait commandement de payer la somme de 84 661,01 euros au titre de sommes contractuellement dues au 6 juin 2025 et sommé de quitter les lieux.

Par acte délivré le 28 octobre 2025, la société SD Ramatuelle a fait assigner Mme [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— constater la déchéance du droit au différé de jouissance,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion pure, simple et immédiate de Mme [X] [T] des lieux qu’elle occupe au 14ème étage à usage-professionnel et une cave dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] et constituant les lots n°196 et 439 du règlement de copropriété ainsi que tous les occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au bénéfice de Mme [X] [T] ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au juge de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [X] [T] ;

— condamner Mme [X] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 47 492,16 euros au titre des charges et indemnités de jouissance dues avant l’expiration du droit au différé de jouissance ;

— condamner Mme [X] [T] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 5 mai 2025 égale à une somme mensuelle de 10 640 euros, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, outre les intérêts légaux y afférents ;

— condamner Mme [X] [T] à lui payer une astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du 5 mai 2025 au 31 octobre 2025, soit la somme de 181 000 euros à parfaire au jour de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux;

A titre subsidiaire, si le juge rejetait la demande formulée au titre de l’astreinte conventionnelle,

— condamner Mme [X] [T] à une astreinte judiciaire de 1000 euros par jour de retard à compter du 15 novembre 2024, et ce jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— condamner Mme [X] [T] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 5 janvier 2026, la société SD Ramatuelle a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, Mme [T] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si Mme [T] ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge des référés apprécie l’existence d’un tel trouble au moment où il statue.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente versé aux débats par la société SD Ramatuelle que cette dernière est propriétaire d’un appartement et d’une cave, situés [Adresse 2], constituants les lots 196 et 439 de copropriété, acquis auprès de Mme [T] par acte du 5 mai 2022.

L’acte de vente contient une clause de faculté de rachat qui prévoit expressément que « le Vendeur se réserve à son seul profit expressément pendant un délai de dix huit mois (18), à compter des présentes, sur les Biens objet de la vente, la faculté de rachat prévue aux articles 1659 à 1673 du code civil, que l’Acquéreur ou ses héritiers soient encore propriétaires de l’immeuble objet du présent acte, qu’ils soient décédés ou qu’ils l’aient aliéné ».

L’acte de vente contient également une clause relative au différé de jouissance indiquant que « le Vendeur conservera en conséquence la jouissance du bien vendu pendant ce délai de dix-huit (18) mois à compter des présentes. ».

Par ailleurs, l’acte prévoit que " les parties conviennent expressément qu’il sera versé à titre de compensation du différé de jouissance convenu au profit du Vendeur, savoir :

Indemnité de jouissance : cette indemnité est fixée expressément entre les parties à la somme de trois mille neuf cent quatre-vingt-dix euros (3 990,00 euros) par mois, le premier de chaque mois soit pour les dix huit (18) mois la somme de soixante et onze mille huit cent vingt euros (71 820,00 euros) ". Le contrat mentionne également l’obligation pour le vendeur de s’acquitter des charges liées à l’occupation ou à la propriété du bien vendu.

Le contrat prévoit enfin une clause relative aux « conséquences du non-règlement de l’indemnité d’occupation et des charges liées », prévoyant que « le non-paiement, dans les délais et modalités prévus ci-dessus tant de l’indemnité de jouissance que des charges liées, entraînera de facto, la déchéance pour ce dernier de sa faculté d’exercice du rachat et la fin, sans autres conditions du différé de jouissance ». En outre, « il est expressément convenu entre les parties que si le Vendeur se maintient dans le bien après la fin du différé de jouissance, soit au terme du délai maximum susvisé de dix-huit (18) mois, soit par anticipation pour cause de renoncement à la faculté de rachat ou de déchéance de la faculté de rachat, il deviendrait occupant du bien sans droit ni titre. »

Il résulte également de l’acte conclu entre les parties le 3 novembre 2023, que la faculté de rachat et le différé de jouissance ont été prorogés pour un nouveau délai de dix-huit mois, à compter du 3 novembre 2023, soit jusqu’au 4 mai 2025.

La société SD Ramatuelle a signifié à Mme [T], par acte extrajudiciaire en date du 10 juin 2025 la déchéance de ses droits et lui a fait sommation de quitter les lieux.

En conséquence, l’ensemble de ces éléments permettent de constater le trouble manifestement illicite causé par l’occupation du bien sans droit ni titre en violation du droit de propriété de la société SD Ramatuelle.

L’expulsion de Mme [T] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte qu’elle soit de nature conventionnelle ou judiciaire. En effet, l’astreinte stipulée au contrat s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

S’agissant d’un bien occupé à usage professionnel, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions prévues par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de l’expiration du délai de faculté de rachat et du différé de jouissance, le vendeur n’est plus débiteur d’une indemnité de jouissance mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Mme [T] depuis la déchéance de ses droits et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant de l’indemnité de jouissance, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

S’agissant du paiement, par provision, des sommes réclamées au titre du différé de jouissance, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, il résulte de l’avenant contractuel du 3 novembre 2023 que l’indemnité de jouissance a été portée à la somme de 5 320 euros par mois, payable par avance le premier de chaque mois. Le contrat met également à la charge du vendeur pendant la durée de jouissance du bien le remboursement des charges liées au bien, notamment « les frais d’entretien et de réparation de toute nature, qu’il s’agisse de menues réparations, de grosses réparations ou de celles rendues nécessaires par la vétusté », ainsi que les taxes foncières.

Au vu des décomptes et justificatifs produits par la société SD Ramatuelle, l’obligation de Mme [T] au titre des indemnités de jouissance, charges, taxes, accessoires au 4 mai 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 47 492,16 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [T].

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Mme [T], condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [T] ne permet d’écarter la demande de la société SD Ramatuelle formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la déchéance du droit au différé de jouissance ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [X] [F] épouse [T] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], lots n°196 et 439 de copropriété, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, Mme [X] [F] épouse [T] à payer à la société SD Ramatuelle une indemnité d’occupation, à compter de la déchéance du droit au différé de jouissance et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant de l’indemnité de jouissance, outre les taxes, charges et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majoration ;

Condamnons par provision Mme [X] [F] épouse [T] à payer à la société SD Ramatuelle la somme de 47 492,16 € à valoir sur les indemnités de jouissance, charges, accessoires arrêtées au 4 mai 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons Mme [F] épouse [T] aux entiers dépens ;

Condamnons Mme [F] épouse [T] à payer à la société SD Ramatuelle la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 09 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN