TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 MARS 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/10081 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X7FV

N° de MINUTE : 26/00503

DEMANDEUR

Monsieur, [T], [Y], [B], [L], [C],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 0240

C/

DEFENDEURS

S.A.S. SABINE EVENTS SERVICE,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e François PALLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 45

Monsieur, [J], [O],

[Adresse 3],

[Localité 3]

représenté par M^e Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 197

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000680 du 30/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Monsieur, [I], [W], [U],

[Adresse 4] ,

[Localité 4]

non représenté

DÉBATS

Audience publique du 19 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2015, la S.A.S.U. THIAIS a cédé son droit au bail commercial et son droit de licence IV à Mme, [A], [F] épouse, [R]. L’acte de cession stipule, s’agissant du bail commercial cédé, que, par acte sous seing privé du 7 mai 2015, la S.C.I. SACHA a consenti un bail commercial à la S.A.S.U. THIAIS portant sur un local situé, [Adresse 5] au, [Localité 5], pour une durée de 9 années à compter du 7 mai 2015. Les lieux loués, à destination de « café-restaurant-brasserie » se trouvent désignés comme suit : « l’ensemble du bâtiment situé au rez-de-chaussée, le tout représentant environ 50 m2 + cave ».

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2016, Mme, [A], [F] épouse, [R] a cédé son droit au bail commercial et son droit de licence IV à M., [I], [W], [U] et M., [J], [O]. L’acte de cession contient les mêmes stipulations s’agissant du bail commercial cédé.

Par acte notarié du 18 septembre 2019, M., [T], [C] est devenu propriétaire des lieux loués.

Par un premier acte d’huissier de justice signifié le 6 juillet 2020, M., [T], [C] a fait commandement à M., [I], [U] et M., [J], [O] d’exercer personnellement leur activité, sans mettre à disposition au profit de qui que ce soit leur fonds de commerce, ce dans le délai d’un mois à défaut de quoi le bail sera résilié de plein droit en application de la clause résolutoire figurant au bail.

Par un second acte d’huissier de justice signifié le même jour le 6 juillet 2020, M., [T], [C] a fait commandement à M., [I], [U] et M., [J], [O] de lui payer la somme de 2280 euros en principal, correspondant aux loyers et charges impayés des mois de juin et juillet 2020, ce dans le délai d’un mois à défaut de quoi le bail sera résilié de plein droit en application de la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 août 2023, M., [T], [C] a fait assigner M., [I], [U], M., [J], [O], et la S.A.S. SABINE EVENTS SERVICE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir la résiliation du bail commercial portant sur les locaux lui appartenant et leur expulsion.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 décembre 2024, M., [T], [C] demande au tribunal de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 7 août 2020,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur, [J], [O], Monsieur, [I], [U], la société SABINE EVENTS, [H],

— condamner in solidum Monsieur, [J], [O], Monsieur, [I], [U], et la société SABINE EVENTSLOUNGE à lui payer la somme de 54.045,27 € arrêté au 31 décembre 2024 inclus à titre de loyers ou d’indemnités d’occupation et des charges outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 10 mars 2023,

— condamner in solidum Monsieur, [J], [O], Monsieur, [I], [U], et la société SABINE EVENTS, [H] jusqu’à la libéralisation du local commercial actuellement occupé par la remise des clés, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.500,00 € à son profit,

— augmenter l’indemnité d’occupation et jusqu’à la libération effective du local commercial effective du local commercial, d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges et taxe foncière,

— augmenter par ailleurs l’indemnité d’occupation, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre du local commercial par Monsieur, [J], [O], Monsieur, [I], [U], et la société SABINE EVENTS, [H] ou tous occupants de son chef devait se prolonger plus d’un an après la date de résiliation du bail, par le jeu de l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [J], [O], de Monsieur, [I], [U], et de la société SABINE EVENTS, [H], ainsi que de tous occupants de son chef du local susvisé, et ce avec l’assistance s’il y a lieu d’un commissaire de police et de la force publique ainsi que d’un serrurier,

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et 201 du décret n°92-755 du 31 juillet 1992,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Monsieur, [J], [O], Monsieur, [I], [U], et la société SABINE EVENTS, [H] à lui payer la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur, [J], [O], Monsieur, [I], [U], et la société SABINE EVENTS, [H] aux dépens, le coût de la levée auprès du greffe du Tribunal de Commerce de BOBIGNY des états relatifs aux inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce, ainsi que le coût de la dénonciation de la présente assignation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 novembre 2024, la société SABINE EVENTS SERVICE sollicite du tribunal :

— qu’il déboute M., [T], [C] de l’ensemble de ses demandes ;

— qu’il lui accorde un délai de paiement de 24 mois pour la somme de 13 940 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 février 2025, M., [J], [O] demande au tribunal de :

— à titre principal, déclarer irrecevable l’action engagée à son encontre ;

— à titre subsidiaire, rejeter l’ensemble des demandes formulées à son encontre ;

— condamner solidairement Monsieur, [C], Monsieur, [U], la société SABINE EVENTS SERVICES à lui payer la somme de 2.000€ sous réserve pour son conseil de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle suivant les dispositions de l’article 37 de la loi du 19 décembre 1991.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 avril 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

Régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M., [I], [U] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 15 septembre 2025, laquelle a été annulée et remplacée par l’audience du 19 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »).

Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la fin de non-recevoir soulevée par M., [J], [O], et sa recevabilité

En application des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, M., [J], [O] sollicite dans ses conclusions que l’action engagée à son encontre par M., [T], [C] soit déclarée irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.

En application des dispositions qui précèdent, cette fin de non-recevoir, qui était connue de lui dès l’introduction de l’instance, relevait cependant de la compétence exclusive du juge de la mise en état, et l’intéressé est irrecevable à s’en prévaloir désormais devant le tribunal.

Il convient, dans ses conditions, de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M., [J], [O] tendant à ce que l’action engagée à son encontre par M., [T], [C] soit déclarée irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.

2. Sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire

La demande formée par M., [T], [C] tendant à l’acquisition de la clause résolutoire suppose, en premier lieu, d’examiner les liens contractuels entre les parties au litige.

a. sur les liens contractuels entre les parties

Par la production de l’attestation émanant de l’étude notariale ALPHA NOTAIRES, M., [T], [C] justifie être propriétaire, depuis le 18 septembre 2019, notamment, du local constituant le lot de copropriété n°1 de l’immeuble situé, [Adresse 5] au, [Localité 5], qui se trouve ainsi décrit dans l’acte de vente : « dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée ayant accès par l,'[Adresse 6] et dans l’entrée de l’immeuble, porte droite, une boutique, une pièce et cuisine ».

Le demandeur justifie également, par la production des actes de cession du droit au bail :

— de l’existence d’un contrat de bail commercial consenti par la S.C.I. SACHA à la S.A.S.U. THIAIS portant sur un local situé, [Adresse 5] au, [Localité 5], pour une durée de 9 années à compter du 7 mai 2015 ;

— de la cession de ce bail commercial par la S.A.S.U. THIAIS à Mme, [A], [F] épouse, [R] à compter du 28 décembre 2015 ;

— de la cession de ce bail commercial par Mme, [A], [F] épouse, [R] à M., [I], [W], [U] et à M., [J], [O] à compter du 1er juillet 2016.

De son côté, M., [J], [O] justifie de la publication au BODACC le 20 avril 2023 de la cession de son fonds de commerce par acte du 21 août 2020 par « O PRE DU SOLEIL », ayant pour SIREN 833 569 262 à la S.A.S.U. SABINE EVENTS SERVICE.

Il produit également l’extrait des inscriptions au registre national des entreprises concernant la S.A.S. GARAGE AUTO H.A., ayant pour SIREN 833 569 262, qui ne fait aucune mention de « O PRE DU SOLEIL », mais fait apparaître que la S.A.S. GARAGE AUTO H.A., dont l’activité était l’entretien et la réparation de véhicules automobiles légers, avait pour président M., [U], [I], [W], et a eu pour établissement secondaire un débit de boissons à l’adresse du, [Adresse 5] au, [Localité 5], qui a fermé le 11 février 2021.

Cet extrait mentionne également qu’un jugement du 5 février 2024 a prononcé la clôture pour insuffisance d’actif de cette S.A.S. GARAGE AUTO H.A.

Ces deux documents produits par M., [J], [O] apparaissent donc incohérents, à la fois lorsqu’on les rapproche l’un de l’autre, mais également lorsqu’on les rapproche des précédents actes de cession produits desquels il ne ressort pas qu’une société dénommée O PRE DU SOLEIL aurait été titulaire du droit au bail commercial à la date du 21 août 2020.

Quant à la société SABINE EVENTS SERVICE, elle verse aux débats :

— un contrat de location-gérance avec option d’achat de fonds de commerce, consenti par la S.A.R.L. O PRE DU SOLEIL à son bénéfice. L’acte, signé le 5 mars 2020, stipule que la S.A.R.L. O PRE DU SOLEIL, représentée par M., [U], [I], [W], son gérant, concède en location gérance à la société SABINE EVENTS SERVICE, le fonds de commerce de bar-restaurant exploité, [Adresse 5] au, [Localité 5], ce pour une période de six mois à compter de l’inscription du locataire-gérant au registre du commerce et des sociétés, soit le 10 mars 2020, avec une option d’achat du fonds.

— un acte de cession d’un fonds de commerce, consenti par M., [U], [I], [W] et M., [J], [O] à la société SABINE EVENTS SERVICE. L’acte, signé le 21 août 2020, stipule que les vendeurs cèdent à l’acquéreur un fonds de commerce de bar-restaurant exploité, [Adresse 5], [Localité 5], comprenant notamment le droit au bail à propos duquel il est indiqué « dont copie est en cote des présentes » sans que néanmoins cette copie ne se trouve jointe à l’acte versé aux débats, et à propos duquel le vendeur déclare notamment que :

• le loyer annuel est à 17.280 euros

• le bail a été consenti en 01 juillet par acte sous seing privé

• la désignation du bailleur est : la SCI SACHAT, dont l’autorisation écrite est annexée aux présentes.

S’agissant de l’origine de propriété, cet acte de cession stipule que « le fonds de commerce a été acheté à la SASU THIAIS par madame, [F] épouse, [R], [A], loueurs de fonds, qui l’avait acquis en totalité et en pleine propriété du fonds de commerce le 07 mai 2025 pour se terminer le 06 mai 2024 », puis que « le 01 juillet 2016, le fonds de commerce a été acheté par messieurs, [I], [W], [U] et, [O], [J] à madame, [F] épouse, [R], [A] ».

M., [T], [C] fait par ailleurs valoir, sans être contesté, que M., [J], [O] et M., [I], [U] ne sont pas immatriculés au R.C.S. pour exploiter leur fonds de commerce, et que « O PRE DU SOLEIL » correspond en réalité à l’enseigne de la société THIAIS.

Au terme de l’examen de l’ensemble de ces pièces, il apparaît qu’il se trouve suffisamment établi, dans la présente instance que :

— M., [J], [O] et M., [I], [U] sont devenus locataires, à compter du 1er juillet 2016, d’un local commercial situé, [Adresse 5] au, [Localité 5], par l’effet d’un acte de cession du droit au bail signé le 1er juillet 2016 ;

— M., [T], [C] est devenu propriétaire et donc bailleur de ce local commercial, à compter du 18 septembre 2019, par l’effet d’un acte d’acquisition immobilière ;

— les stipulations les liant sont celles figurant dans le bail commercial qui avait été initialement consenti par la S.C.I. SACHA (bailleur) à la S.A.S.U. THIAIS (preneuse) par acte du 7 mai 2015, pour une durée de 9 années à compter du 7 mai 2015, et qui se trouvent reproduites notamment dans les actes de cession du 28 décembre 2015 et du 1er juillet 2016 versées aux débats.

Il reste à présent à établir si l’acte de cession d’un fonds de commerce signé le 21 août 2020 au profit de la même société SABINE EVENTS SERVICE est opposable ou non à M., [T], [C].

b. sur l’opposabilité à M., [T], [C] de la cession de fonds de commerce à la société SABINE EVENTS SERVICE

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1717 du code civil, le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur.

Il est constant qu’en cas de non-respect des clauses contractuelles relatives aux modalités de cession du droit au bail, ladite cession n’est pas opposable au bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant M., [T], [C] d’une part, à M., [J], [O] et M., [I], [U] d’autre part, contient en ses pages 6 et 7, dans le paragraphe VI intitulé « CESSION », les stipulations suivantes : « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail qu’à l’acquéreur de son, fonds de commerce et sous réserve de comporter comme conditions impératives de validité de la cession :

• le règlement préalable de tous arriérés en principal, arriérés, et accessoires,

• la stipulation d’une garantie solidaire du cédant et de tous cessionnaires successifs pour le paiement des loyers, charges et accessoires et de l’exécution des clauses du bail,

• la remise au Bailleur d’une copie exécutoire ou d’un exemplaire original enregistré de l’acte de cession dans le mois de la signature aux frais du Preneur, à peine de résiliation de plein droit du bail.

Aucune cession ne pourra intervenir moins d’un mois après une notification préalable adressée par le Preneur au Bailleur par pli recommandé avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire l’invitant à concourir à la cession projetée, comportant dénonciation intégrale du projet de cession et précisant le lieu, jour et heure prévus poru la réalisation définitive de cette cession […] »

Si la société SABINE EVENTS SERVICE verse un acte de cession de fonds de commerce signé le 21 août 2020, il n’est pas justifié dans la présente instance par l’un ou l’autre des défendeurs qu’une notification préalable avait été adressée au bailleur un mois auparavant afin de l’inviter à concourir à la cession projetée.

Pour ce motif, et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres irrégularités invoquées, il peut en être conclu que les clauses relatives aux modalités de cession du droit au bail figurant dans le contrat de bail commercial liant M., [T], [C] à M., [J], [O] et M., [I], [U] apparaissent avoir été méconnues lors de la cession du fonds de commerce à la société SABINE EVENTS SERVICE.

La sanction en droit d’une telle irrégularité est l’inopposabilité de cette cession du fonds de commerce au bailleur.

Le fait que la société SABINE EVENTS SERVICE ait pu régler les loyers directement à M., [T], [C], à partir d’une date que l’examen des pièces versées aux débats ne permet pas d’établir, étant relevé en particulier que les relevés de compte que produit la société défenderesse font apparaître des virements au titre du loyer et des charges mais sans possibilité d’identifier leur bénéficiaire, ne suffit pas à caractériser une renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de l’inopposabilité découlant de l’acte de cession.

Il en va de même de la mise en demeure adressée le 10 mars 2023 par le conseil de M., [T], [C] à la société SABINE EVENTS SERVICE.

Il convient, dans ces conditions, de considérer qu’ainsi que le soulève M., [T], [C] dans le présent litige, l’acte signé le 21 août 2020 par lequel M., [U], [I], [W] et M., [J], [O] ont cédé leur fonds de commerce à la société SABINE EVENTS SERVICE lui est inopposable.

c. sur l’acquisition de la clause résolutoire, et la demande reconventionnelle de délais de paiement emportant suspension de ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle de payer les loyers aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail commercial, l’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. L’alinéa 2 ajoute que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant M., [T], [C] et M., [J], [O] et M., [I], [U] comporte en son article XIX une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, et notamment « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou du montant des accessoires, des charges de toutes natures des travaux (entretien et réparation), à son échéance, ainsi que du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du présent contrat ou de la loi, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer, après une sommation d’exécuter, demeuré(e) infructueux(se) ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par M., [T], [C] à M., [J], [O] et M., [I], [U] le 6 juillet 2020 pour la somme en principal de 2280 euros, correspondant aux loyers et charges impayés des mois de juin et juillet 2020.

Au vu du décompte produit, les locataires n’ont pas réglé les causes de ce commandement dans le délai d’un mois qui leur était imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 août 2020.

S’agissant de la demande reconventionnelle de délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire, la société SABINE EVENTS SERVICE ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière, elle ne démontre pas non plus sa capacité à apurer sa dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi, et elle ne justifie d’aucun effort de paiement pendant le cours de l’instance, que ce soit pour le remboursement de l’arriéré ou pour le règlement des charges courantes.

Par voie de conséquence, compte-tenu notamment de l’importance de la dette et de son ancienneté, et considération prise des besoins du bailleur, les critères permettant d’octroyer à la société SABINE EVENTS SERVICE des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire n’apparaissent pas réunis. Sa demande en ce sens sera donc rejetée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant M., [T], [C] à M., [J], [O] et M., [I], [U] à la date du 7 août 2020.

La demande formée par M., [T], [C] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial se trouve, dès lors, sans objet. Elle sera rejetée.

3. Sur la demande relative à l’expulsion

Il résulte des développements qui précèdent que le bail liant M., [T], [C] à M., [J], [O] et M., [I], [U] a été résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 7 août 2020.

Il est par ailleurs établi que la société SABINE EVENTS SERVICE exploite désormais les lieux par l’effet d’une cession de fonds de commerce qui n’est pas opposable à M., [T], [C], de sorte que celle-ci est occupante sans droit ni titre à son égard.

L’expulsion des locataires M., [J], [O] et M., [I], [U], et de tous occupants de son chef dont la société SABINE EVENTS SERVICE, sera par conséquent ordonnée dans les termes du dispositif.

Il n’y a pas lieu de dire, ainsi que le sollicite la partie demanderesse, que le sort des meubles garnissant les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette demande étant dépourvue de tout effet juridictionnel, s’agissant d’un simple rappel des dispositions applicables par le seul effet de la loi.

4. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le maintien du preneur dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, alors qu’il se trouve sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation pour le bailleur. Il est constant que l’indemnité d’occupation auquel celui-ci peut alors prétendre représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux par l’occupant mais également la réparation des préjudices que subit le bailleur du fait de cette occupation indue ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

La société SABINE EVENTS SERVICE, qui ne conteste pas être occupante des lieux, ce sans droit ni titre à compter du 7 août 2020 ainsi que cela a été établi plus haut, ainsi que M., [J], [O] et M., [I], [U] qui l’ont faite entrer dans les lieux sans respecter les conditions du contrat de bail commercial s’agissant de la cession du fonds de commerce, seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion du locataire).

S’agissant de son montant, le bailleur n’établit pas le bien-fondé des motifs qui justifieraient que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme mensuelle de 2500 euros ainsi qu’il le sollicite. Dès lors, en l’absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, sa demande en ce sens sera rejetée. L’indemnité d’occupation mensuelle sera donc fixée à une somme égale au montant dûment justifié du loyer courant, indexé sur l’indice du coût de la construction dans les mêmes termes que la clause d’indexation stipulée au bail commercial résilié,?outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient, par suite, de condamner in solidum M., [J], [O], M., [I], [U], et la société SABINE EVENTS SERVICE à payer à M., [T], [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant dûment justifié du loyer courant, indexé sur l’indice du coût de la construction dans les mêmes termes que la clause d’indexation stipulée au bail commercial résilié, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 7 août 2020 et jusqu’à libération effective des lieux.

5. Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges, et ou indemnités d’occupation impayés

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant M., [T], [C] à M., [J], [O] et M., [I], [U] stipule un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 16.440 euros, soit 1370 euros par mois, payable d’avance au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. Il prévoit en outre une clause d’indexation suivant laquelle le loyer sera automatiquement modifié à effet du premier jour de chaque période annuelle en proportion des variations de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Le contrat stipule également une provision pour charges aux mêmes époques que le loyer d’un montant de 70 euros par mois.

Il sera rappelé que du fait du caractère automatique du jeu de la clause d’indexation, la non-application de l’indexation par le bailleur, pouvant résulter par exemple d’un oubli, ne peut pas à elle seule être assimilée à une renonciation à l’indexation. Le bailleur peut donc indexer le loyer avec retard, sans que le preneur ne puisse s’y opposer, ce dans les limites du jeu de la prescription et sous réserve le cas échéant d’engager sa responsabilité.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que le montant de 54.045,27 euros qu’il réclame au titre des loyers, charges ou indemnité d’occupation impayés correspond en réalité au loyer calculé au prorata pour la période allant du 1er au 6 août 2020, et à des indemnités d’occupation pour la période allant du 7 août 2020 au 31 décembre 2024.

En vertu de ce même décompte, le montant réclamé par M., [T], [C] au titre du loyer ou de l’indemnité d’occupation à la date du 1er août 2020 est de 1454,25 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 70 euros.

Or les éléments versés aux débats ne permettent pas de faire le lien entre ce montant réclamé de 1454,25 euros au titre du loyer ou indemnité d’occupation du 1er août 2020, et le montant du loyer stipulé dans le contrat de bail, à savoir 1370 euros par mois – outre une provision sur charges d’un montant de 70 euros.

En effet, les éléments produits ne permettant pas d’établir que le bailleur avait fait application au cours des années précédentes de la clause d’indexation stipulée dans le contrat de bail. Les pièces susceptibles d’éclairer la présente juridiction sur ce point sont :

— le commandement de payer signifié le 26 juillet 2020, dans lequel se trouve réclamé un montant mensuel de 1140 euros seulement au titre du loyer et des charges impayés pour le mois de juin 2020 et celui de juillet 2020.

— l’acte de cession d’un fonds de commerce signé le 21 août 2020 entre M., [U], [I], [W] et M., [J], [O] d’une part, et la société SABINE EVENTS SERVICE d’autre part, qui fait état d’un loyer annuel d’un montant de 17.280 euros charges comprises, soit un loyer mensuel de 1370 euros après déduction de la provision sur charges d’un montant de 70 euros.

Dès lors, étant rappelé que c’est au bailleur qu’incombe la charge de la preuve, et celui-ci ne démontrant pas avoir mis en œuvre la clause d’indexation du loyer avant le 1er août 2020 et ne réclamant pas non plus une telle indexation sur les années précédentes dans la limite de la prescription, et n’appartenant pas par ailleurs à la présente juridiction de pallier la carence des parties s’agissant des calculs à effectuer, le montant mensuel retenu pour le calcul de l’indemnité d’occupation du mois d’août 2020 ne saurait excéder celui prévu contractuellement dans le contrat de bail, soit un montant de 1370 euros hors charges et hors taxes, auquel s’ajoute une provision sur charges d’un montant de 70 euros, et auquel sera appliqué une indexation dans les mêmes termes que la clause d’indexation stipulée au bail commercial.

En application de cette clause d’indexation, le loyer ou indemnité d’occupation s’établira donc sur la période considérée aux montants suivants :

Date

Ancien loyer

Indice

Nouveau loyer

Indice

07/05/2020

1 370,00€

1 769,00

07/05/2021

1 370,00€

1 769,00

1 390,14€

1 795,00

07/05/2022

1 390,14€

1 795,00

1 460,62€

1 886,00

07/05/2023

1 460,62€

1 886,00

1 589,15€

2 052,00

07/05/2024

1 589,15€

2 052,00

1 674,33€

2 162,00

Les indemnités d’occupation échues pour la période allant du 1er août 2020 au 31 décembre 2024 s’établissent donc comme suit :

— (1370 + 70) x 10 soit 14.400 euros pour la période allant du 1er août 2020 au 31 mai 2021

— (1390,14 + 70) x 12 soit 17.521,68 euros pour la période allant du 1er juin 2021 au 31 mai 2022 ;

— (1460,62 + 70) x 12 soit 18.367,44 euros pour la période allant du 1er juin 2022 au 31 mai 2023 ;

— (1589,15 + 70) x 12 soit 19.909,80 euros pour la période allant du 1er juin 2023 au 31 mai 2024 ;

— (1674,33 + 70) x 7 soit 12.210,31 euros pour la période allant du 1er juin 2024 au 31 décembre 2024 (soit une période de 7 mois, et non 10 comme indiqué à tort sur le décompte du bailleur) ;

soit un total de 82.409,23 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés échus sur la période allant du 1er août 2020 au 31 décembre 2024.

S’agissant des taxes foncières réclamées pour un total de 6531 euros pour les années 2021 à 2024, force est de constater que M., [T], [C] ne produit aucun justificatif s’y rapportant. Sa demande à ce titre ne pourra donc qu’être rejetée.

S’agissant des paiements, il ressort du décompte produit par le bailleur que le total des règlements effectués par la société euros sur cette période s’établit à un montant de 44.373 euros.

De leur côté, les défendeurs ne rapportent pas la preuve de paiements supplémentaires devant s’ajouter à ce montant de 44.373 euros – étant observé que le total des paiements que recense la société SABINE EVENTS SERVICE dans ses écritures s’établit à un montant inférieur de 31.460 euros.

La créance de M., [T], [C] s’établit donc à un montant de 82.409,23 – 44.373 soit 38.036,23 euros.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la société SABINE EVENTS SERVICE, M., [J], [O], et M., [I], [U] à payer à M., [T], [C] la somme de 38.036,23 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés échus sur la période allant du 1er août 2020 au 31 décembre 2024, suivant décompte arrêté au 31 décembre 2024.

S’agissant du point de départ des intérêts moratoires, compte-tenu de ce que le demandeur ne rapporte pas la preuve de la réception par les défendeurs de la mise en demeure du 10 mars 2023, et compte-tenu de ce que le montant réclamé dans l’assignation à ce titre s’avère pour partie mal fondée, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de notification de ses conclusions actualisées par M., [T], [C].

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M., [J], [O], M., [I], [U] et la société SABINE EVENTS SERVICE qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. Il ne sera pas retenu, ainsi que le sollicite le demandeur, que ceux-ci incluent notamment le coût de la levée de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce, ainsi que le coût de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits le cas échéant, alors que les justificatifs de ces actes ne sont pas produits dans la présente instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M., [J], [O], M., [I], [U] et la société SABINE EVENTS SERVICE seront également tenus in solidum de verser à M., [T], [C] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 2500 euros.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter sur le fondement de l’article 515 du même code dès lors qu’elle n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M., [J], [O] tirée du défaut d’intérêt à agir de M., [T], [C] à son encontre ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 7 août 2020, de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial liant M., [T], [C] d’une part, à M., [J], [O] et M., [I], [U] d’autre part, portant sur des locaux à usage commercial situés, [Adresse 5] au, [Localité 5] ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par la S.A.S. SABINE EVENTS SERVICE tendant à l’octroi de délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande formée par M., [T], [C] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial, devenue sans objet ;

ORDONNE en conséquence à M., [J], [O] et M., [I], [U], ainsi qu’à tout occupant de leur chef dont la S.A.S. SABINE EVENTS SERVICE, de libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M., [J], [O] et M., [I], [U], et tout occupant de leur chef, d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M., [T], [C] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, dont la S.A.S. SABINE EVENTS SERVICE, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

CONDAMNE in solidum M., [J], [O], M., [I], [U], et la S.A.S. SABINE EVENTS SERVICE à payer à M., [T], [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant dûment justifié du loyer courant, indexé sur l’indice du coût de la construction dans les mêmes termes que la clause d’indexation stipulée au bail commercial résilié, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 7 août 2020 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum M., [J], [O], M., [I], [U], et la S.A.S. SABINE EVENTS SERVICE à payer à M., [T], [C] la somme de 38.036,23 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés échus sur la période allant du 1er août 2020 au 31 décembre 2024, suivant décompte arrêté au 31 décembre 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum M., [J], [O], M., [I], [U], et la S.A.S. SABINE EVENTS SERVICE à payer à M., [T], [C] une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M., [J], [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M., [J], [O], M., [I], [U], et la S.A.S. SABINE EVENTS SERVICE aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 30 Mars 2026

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES