TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e ELMAN-DOUCE

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e FRANCESCHI et M^e ROSANO

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/00188 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYRZM

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [K], [W], [Z] [H] épouse [I] [L]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Monsieur [E], [Z], [O] [I] [L]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentés par Maître Laurence ELMAN-DOUCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0051

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

Décision du 27 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/00188 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRZM

LA MUTELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE DU COMMERCE (MACIF), société d’assurance mutuelle, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [I] [L] et Mme [K] [H], épouse [I] [L], sont propriétaires des lots n°14 et 15 situé au dernier étage de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 14], soumis au statut de la copropriété.

En décembre 2010, M. et Mme [I] [L] font état d’infiltrations provenant de la toiture de l’immeuble.

Suite à des votes aux assemblées générales en date des 2 février et 12 septembre 2011, des travaux de réfection de la toiture ont été effectués en janvier 2012.

M. et Mme [I] [L] se plaignant de la persistance du sinistre, une déclaration de sinistre a été réalisée le 7 novembre 2013 après de la société MACIF (la MACIF), assureur de l’immeuble.

En janvier 2014, le plafond de l’entrée s’effondrait ; et M. et Mme [I] [L] faisaient toujours état d’infiltrations.

Par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 mai 2018, une expertise judiciaire est ordonnée, dont le rapport d’expertise a été déposé le 20 décembre 2021.

Par jugement du tribunal de police en date du 17 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a été condamné pour non-respect du règlement sanitaire départemental relatif aux dispositions réglementaires des parties I, II, III du code de la santé publique :

— sur l’action publique : à 2 fois une amende contraventionnelle de 1000 euros,

— sur l’action civile : au versement de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, à Madame [H], partie civile.

Par arrêt du 14 avril 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 17 janvier 2022 sur l’action publique, et, sur l’action civile, elle a réformé la décision de première instance en ce qu’elle a fixé à hauteur de 12.000 euros le montant des dommages-intérêts alloués à Mme [H], et statuant à nouveau, a condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20.000 à titre de dommages-intérêts.

Par actes de commissaire de justice en dates des 15 et 19 décembre 2022, M. et Mme [I] [L] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et son assureur, la MACIF, devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, afin de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire, et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice subi.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 16 juin 2025, et au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et des articles 1240 et suivants du code civil, M. et Mme [I] [L] demandent au tribunal de :

« « AVANT DIRE DROIT » : sur la fin de non-recevoir invoquée par la MACIF pour prescription (article 31 et 122 du Code de Procédure civile),

— CONSTATER que la fin de non -recevoir pour prescription soulevée par la MACIF n’a pas été portée devant le juge de la mise en état, seul compétent ;

En conséquence,

— DECLARER irrecevable la fin de non- recevoir pour prescription invoquée par la MACIF devant le juge du fond ;

SUR LE FOND :

— RECEVOIR Madame et Monsieur [I] [L], en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

LES DECLARER BIEN FONDEES,

En conséquence,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS la boutique de copropriétés de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER la MACIF de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS la boutique de copropriétés, à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 20 décembre 2021, et notamment :

— L’assèchement du mur par un point de drainage, à l’endroit de la tâche d’humidité, par un procédé de type KNAPEN ou similaire, dans la chambre d’enfant de l’appartement de Monsieur et Madame [I] [L] ;

— Le renforcement-consolidation de la façade de la courette A, au niveau de la salle de bains de l’appartement de Monsieur et Madame [I] [L] ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500€ par jour de retard en cas d’absence de réalisation des travaux indiqués ci-dessus, à compter de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER « in solidum » le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS la boutique de copropriétés ainsi que son assureur la MACIF, à payer la somme de 11. 649,75 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sur les parties privatives dans l’appartement de Monsieur et Madame [I] [L], suite aux infiltrations par la toiture, sinistre du 12/12/2010;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500€ par jour de retard en cas d’absence de paiement à compter de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS la boutique de copropriétés, à payer à Monsieur et Madame [I] [L] une somme de 1 281, 82 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice matériel, suite aux dégradations dans leur appartement, consécutives à l’exécution des travaux dans leur chambre parentale par le syndicat des copropriétaires en juillet 2023 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS la boutique de copropriétés, à payer à Monsieur et Madame [I] [L] une somme de 6 044,18 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice financier aggravés pour l’année 2023, pour l’année 2024, et jusqu’à juin 2025, somme à parfaire jusqu’à la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER « in solidum », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS la boutique de copropriétés ainsi que son assureur la MACIF, à payer à Monsieur et Madame [I] [L] la somme de 30 806,46 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile (dont 3 208,96 € de frais de constats de commissaire de justice) ;

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— DIRE qu’en application des dispositions du second alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que Monsieur et Madame [I] [L] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (avocats, dépens, honoraires de syndic, etc…) dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— CONDAMNER « in solidum », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS la boutique de copropriétés ainsi que son assureur la MACIF, aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé, de l’expertise judiciaire, et de la présente instance dont distraction au profit de Maître ELMAN-DOUCE, avocate aux offres de droit et conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’existe aucun motif tendant à l’écarter ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« – DEBOUTER Madame [K] [I] [L] et Monsieur [E] [I] [L] de toutes leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont irrecevables et mal fondées ;

Si par extraordinaire le Tribunal venait à condamner le syndicat à indemniser les consorts [I] [L] :

— DEBOUTER la MACIF de ses demandes fins et prétention ;

— CONDAMNER la MACIF à relever le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [K] [I] [L] et Monsieur [E] [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Madame [K] [I] [L] et Monsieur [E] [I] [L] aux dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2024, la MACIF demande au tribunal de :

« SUR LA CONDAMNATION SOUS ASTREINTE A REALISER LES TRAVAUX

— Juger que le contrat souscrit auprès de la MACIF ne garantit pas les condamnations sous astreinte,

En conséquence,

— Débouter les demandeurs et le syndicat des copropriétaires de le demande de garantie au titre des demandes de condamnation sous astreinte

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SUR LA PRISE EN CHARGE DU DEVIS

— Juger que le montant de 3 246,91€ mis à la charge du syndicat des copropriétaires pour la réfection de l’appartement des demandeurs n’est pas garanti par la MACIF

— Juger que ces travaux ont pour cause une absence d’ouvrage telle que l’absence d’isolation, absence de ravalement ou de ventilation

— Juger que la MACIF est bien fondée à opposer aux tiers lésés et à son assuré une absence de garantie, aucun des risques souscrit ne couvre ses conséquences dommageables,

En conséquence

— Mettre hors de cause la MACIF

— Débouter les demandeurs et le syndicat des copropriétaires de toute demande dirigée à l’encontre de la MACIF comme mal fondée,

SUR LE SINISTRE 2010

Vu l’article 2224 du code civil,

— Juger que les demandeurs ont été indemnisés par NATIO du sinistre de 2010

— Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de prise en charge du devis présenté par les demandeurs, leur action étant prescrite à l’égard de la MACIF

A titre subsidiaire

— limiter la prise en charge par la MACIF des dommages au seul sinistre en provenance de la toiture en 2011 et susceptible de mobiliser sa garantie « dégât des eaux » à savoir la somme de 1624€.

SUR LES TRAVAUX DE LA CHAMBRE

— Juger que le montant de 1281,82€ suite aux travaux entrepris par le syndicat en juillet 2023 ne sont pas garantis pas garanti par la MACIF

— Juger que ce poste de préjudice a pour cause la réalisation d’un ouvrage par le syndicat des copropriétaires,

— Juger que la MACIF est bien fondée à opposer aux tiers lésés et à son assuré une absence de garantie, aucun des risques souscrit ne couvre ses conséquences dommageables consécutifs à des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires,

— Juger que le préjudice de jouissance tel que réclamé n’est pas justifié et n’est pas garanti car il est la conséquence d’un risque non garanti

En conséquence

— Mettre hors de cause la MACIF

— Débouter les demandeurs et le syndicat des copropriétaires de toutes demandes dirigées à l’encontre de la MACIF comme mal fondées,

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SUR LE TACHE DANS LA CHAMBRE

— Juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas établie dans la survenance de cette tache,

— Juger que le syndicat des copropriétaires entreprend des travaux sur la souche et la ventilation pour améliorer le bâtiment

— Juger que la MACIF est bien fondée à opposer aux tiers lésés et à son assuré une absence de garantie, aucun des risques souscrit ne couvre ses conséquences dommageables consécutifs à la présence d’humidité pour une absence de ventilation, et rénovation de la souche de cheminée,

— Juger que le préjudice de jouissance tel que réclamé n’est pas justifié et n’est pas garanti car il est la conséquence d’un risque non garanti

En conséquence

— Mettre hors de cause la MACIF

— Débouter les demandeurs et le syndicat des copropriétaires de toutes demandes dirigées à l’encontre de la MACIF comme mal fondées,

SUR L’ACTUALISATION DES PREJUDICES

— Juger que les préjudices de jouissance, d’électricité de constat actualisés par les demandeurs sont la conséquence d’une inertie fautive constitutive d’une infraction pénale

— Juger que la MACIF ne couvre pas les conséquences dommageables d’une infraction pénale consistant en une abstention fautive de son assuré,

— Juger que la MACIF est bien fondée à opposer aux tiers lésés et à son assuré une absence de garantie, aucun des risques souscrit ne couvre ses conséquences dommageables consécutifs à une abstention fautive constitutif d’une infraction pénale

— Juger que le préjudice de jouissance tel que réclamé n’est pas justifié et n’est pas garanti car il est la conséquence d’un risque non garanti

En conséquence

— Mettre hors de cause la MACIF

— Débouter les demandeurs et le syndicat des copropriétaires de toutes demandes dirigées à l’encontre de la MACIF comme mal fondées,

SUR LES HONORAIRES DE CONSEIL ET DEPENS

Vu l’article 700alinéa 2 du CPC

— juger que les préjudices et dommages des demandeurs leur sont imputables en très grande partie aux demandeurs

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— débouter les demandeurs de la prise en charge des honoraires de leur conseil et des dépens comme injustifiés.

➩ Condamner tout succombant à verser à la MACIF la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Florance ROSANO conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 23 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 12 novembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la fin de non recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 123 du code procédure civile, les parties peuvent soulever des fins de non-recevoir en tout état de cause, au cours de la même instance, mais elles ne sont plus recevables à les soulever postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état à moins qu’elles se soient révélées ou surviennent ultérieurement.

En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicables pour les instances introduites après le 1er janvier 2020 comme en l’espèce, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, la MACIF soulève la prescription de l’action diligentée par M. et Mme [I] [L], le sinistre datant du 12 décembre 2010 et l’assignation datant du 29 mars 2018, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, et du 19 décembre 2022 vis-à-vis de la MACIF, sans acte interruptif.

M. et Mme [I] [L] s’opposent à cette demande expliquant que la fin de non -recevoir aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent en la matière, le décret du 11 décembre 2019 étant entré en vigueur le 1er janvier 2020, et applicable à la présente instance.

Force est de relever que la présente procédure a été engagée postérieurement au 1er janvier 2020, et qu’elle n’a jamais fait l’objet, devant le juge de la mise en état, d’une procédure d’incident soulevée par les parties s’agissant de la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l’action des demandeurs, et que le juge de la mise en état n’a jamais prononcé la jonction d’un tel incident au fond de sorte que l’incident aurait pu être jugé postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. Par ailleurs, il n’est pas indiqué que cet incident se serait révélé postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En conséquence, il convient de déclarer la fin de non-recevoir formée par la MACIF irrecevable.

2- Sur les désordres constatés

Le rapport d’expertise judiciaire, page 73, met en exergue trois types de désordres : l’un lié à « l’humidité et à la vétusté de l’immeuble dont la manifestation la plus importante a été l’effondrement du plafond dans l’entrée des demandeurs en janvier 2014 » ; l’autre correspondant à « une tache d’humidité persistante qui est ponctuelle et localisée dans la chambre « enfant » au droit d’un gros-mur séparant celle-ci de l’appartement de M et Mme [V] » ; et enfin « une fissuration en plafond de la chambre parentale ».

De manière plus détaillée en page 19, l’expert décrit les éléments dans l’appartement de M. et Mme [I] [L]: « En premier lieu, nous constatons dans l’entrée de l’appartement des demandeurs, un trou au centre du plafond laissant apparaître le comble sous toiture suite à l’effondrement de celui-ci en janvier 2014. Le plafond n’a pas été remis en état et, seul, un solivage provisoire a été posé afin de permettre de bâcher le trou.

Nous notons dans l’angle de l’entrée et de la cuisine attenante, la présence d’un coffrage en cloison de plâtre qui présente des traces dues à l’humidité. Ce coffrage abrite le passage d’une canalisation de ventilation qui est visible dans le comble par le trou du plafond qui s’est effondré. […]

Nous notons que le solivage supportant le plafond ainsi que le chevronnage supportant le voligeage et la couverture en zinc présentent des dégradations dues à l’humidité.

[…]

Par ailleurs, les parois de la salle d’eau qui est contigüe à l’entrée présentent également des décollements de peinture notamment sur le mur de façade donnant sur la courette qui est très peu épais (de l’ordre de 10cm).

En nous penchant par la fenêtre de la salle d’eau, nous constatons que le ravalement présente, également, des décollements importants de la peinture.

Comme le montre le reportage photographique joint, les décollements observés favorisent la pénétration de l’humidité dans le mur en écopant l’eau de pluie qui ruisselle le long de la façade » .

Concernant le séjour et la chambre sur cour, le rapport d’expertise mentionne page 20 que « Les parois de ces pièces présentent des traces dues à l’eau (infiltration et/ou condensation).

[…] la chambre qui est commandée par la pièce de séjour et qui est mitoyenne avec l’appartement de M et Mme [V]. Nous constatons au droit du mur mitoyen, sur la moitié inférieure de la paroi, une tâche d’humidité. L’humidité semble provenir de l’intérieur de la paroi, car, au droit de la partie supérieure du mur et, notamment, au droit du plafond, aucune trace d’infiltration n’est visible ».

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L’expert explique, page 74, que cette humidité constante conduit en période froide à un phénomène de condensation rendant peu confortable l’appartement.

Concernant la chambre sur rue, il est fait état d’ « une fissure qui est apparue récemment au plafond [… qui] serait évolutive ».

S’agissant de la fissure de la chambre sur rue, M. et Mme [I] [L] expliquent que les travaux sur les parties communes préconisés par l’expert sont intervenus et qu’ils ont causé des dommages dans leur appartement. A ce titre, ils versent aux débats un procès-verbal en date du 8 septembre 2023 décrivant les dégradations alléguées, qui seraient survenues à l’occasion des travaux réalisés sur les parties communes, travaux destinés à traiter l’origine de cette fissure. Le constat indique que les travaux ont été réalisés dans la chambre sur rue, et sont constatés : plusieurs tâches et résidus de matière blanche notamment devant la peinture ; la fenêtre oscillo-battante et basculante branlante à la manipulation et la paumelle supérieure manquante ; et de nombreuses rayures et traces blanches sur le placard noir près de l’entrée. Il est également précisé que les requérants indiquent que l’électricité ne fonctionne plus depuis la réalisation des travaux.

Le constat mentionne en outre que dans l’entrée, plusieurs taches blanchâtres sont présentes, ainsi que sur le sol de la salle de bains, outre plusieurs tâches jaunâtres, des rayures et petites traces de chocs dans la baignoire de la salle de bains. Il est indiqué que les requérants précisent que le chauffage de la salle de bain ne fonctionne plus depuis la réalisation des travaux, le bouton étant cassé. Le constat mentionne enfin que plusieurs pièces (pèce principale, cuisine, chambre d’enfant, et la salle de bain) présentent un mauvais état.

L’expert judiciaire n’a, quant à lui, pas pu procéder à des constats sur ce point, les travaux en question étant intervenus en juillet 2023, soit postérieurement au dépôt du rapport.

Tels sont les désordres constatés.

3- Sur l’origine des désordres

S’agissant des désordres liés à l’humidité anormale dans l’appartement, le rapport d’expertise indique, pages 58 et 74, que cette humidité a plusieurs causes :

1. « La présence d’un conduit de ventilation vétuste débouchant dans l’entrée de l’appartement qui a amené une humidité constante dans le comble, entrainant l’effondrement du plafond de l’entrée en janvier 2014, qui depuis cette date n’a pas été réparé.

2. L’épaisseur trop faible et la dégradation des murs de façade donnant sur la courette: ces murs dont, notamment celui de la salle de bains et de la cuisine, ayant une épaisseur que de 10cm seulement, réalisés en plâtre et pan de bois et qui sont revêtus d’un ravalement en très mauvais état, sont gorgés d’eau et sont un facteur d’apport constant une humidité dans l’appartement.

3. Le manque d’isolation thermique des façades en brisis et une isolation à remettre en état et à renforcer dans le comble.

4. Une absence de ventilation permanente dans le logement aggravé par le fait que la cuisine est une pièce ouverte sur le séjour et la mise en place de fenêtres neuves beaucoup plus étanches à l’air que les précédentes ne favorisant aucun échange avec l’extérieur. »

Concernant la première cause d’humidité liée au conduit dans l’entrée de l’appartement, le rapport mentionne, page 58, que « nous avons suggéré, compte tenu que ce conduit n’est plus en service de le supprimer car s’il reste en place il sera toujours une source d’apport d’humidité: le syndicat doit donc prendre la décision de le faire et en supporter le coût des travaux (dont les demandeurs en supporteront, donc, une partie en tant que propriétaire). » . L’expert ajoute également page 46 que « nous insistons sur le fait que sa suppression nous parait indispensable pour supprimer à moindre frais un facteur d’apport d’humidité non négligeable ».

Concernant la deuxième cause liée aux façades de la courette, l’expert précise, page 58, que « La décision des études et des travaux de réfection du ravalement qui permettra de rendre les façades étanches (et isolées thermiquement) n’est intervenue que récemment :

• Etudes confiées à M [B] lors de l’AGO du 06/04/2019 – résolution 18.1.

• Marchés de travaux lors de l’AGO du 29/01/2021 – résolution 14.1.

On peut donc considérer que le syndicat porte une responsabilité sur le fait qu’il n’a pas entrepris, à ce jour, des travaux de remise en état du ravalement et que, compte-tenu de la dégradation du ravalement les parois des façades de la courette, constituent un facteur d’humidité non négligeable dans l’appartement des demandeur ».

Concernant la troisième cause liée à l’isolation thermique, il est indiqué, pages 47 et 57 que « le logement qu’ils ont acquis était dépourvu d’isolation thermique donc sujet aux phénomènes de condensation même en l’absence de phénomènes liés à la dégradation accidentelles de la structure du bâtiment « , et que » une partie des murs de la façade sont au droit de brises ne bénéficiant pas d’une épaisseur de maçonnerie comme c’est le cas dans les étages inférieurs ».

Concernant la dernière cause liée aux travaux réalisés par les demandeurs, le rapport d’expertise indique, page 58, que « Les travaux d’isolation thermique des combles au droit de leur logement a été fait sous la responsabilité des demandeurs […] et les travaux ont été réalisés sans avis d’un architecte comme cela leur était demandé: en conséquence, nous considérons que les demandeurs restent responsables de la réalisation de cet ouvrage et de son éventuelle mis en œuvre non conforme, ce qui n’est pas avéré.[…] Par ailleurs, comme nous l’avons précisé, le changement des fenêtres et l’isolation du comble, mesures ponctuelles, la cuisine ouverte sur la pièce de séjour en l’absence d’une ventilation permanente, favorisait dans un logement au dernier niveau de l’immeuble (parois des brisis moins isolantes que les murs maçonnés des étages inférieurs rendait inévitable ne permettait pas d’éliminer l’apparition d’un phénomène de condensation même si les apport d’humidité mentionné supra n’avaient pas existé. Les demandeurs doivent donc supporter une partie les conséquences de l’humidité ambiante inhérente au bien qu’ils ont acquis ».

Décision du 27 Janvier 2026

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S’agissant de la tâche d’humidité dans la chambre sur cour, l’expert mentionne, page 58, que « la cause n’a pas pu être identifiée d’une manière indiscutable ». Il précise, page 59, que « Cette tâche est apparue en 2017 et concerne une partie commune de l’immeuble.

Lors des investigations que nous avons menées, nous n’avons pas constaté d’infiltrations provenant de la salle d’eau adossée au mur mitoyen, et, en conséquence, aucune imputabilité ne peut être retenue à l’encontre des consorts [V].

L’hypothèse que nous avons considérée comme la plus probable est que le vide du conduit central, intégré dans l’épaisseur du mur mitoyen, qui est condamné en plancher comme en plancher bas du 6ème étage et au droit duquel se situe la tache litigieuse, est alimenté régulièrement en humidité par les conduits adjacents qui migre vers celui-ci et qui ne peut s’évacuer.

En conséquence, la responsabilité des travaux et préjudices liés à ce désordre est imputable au Syndicat de Copropriétaires à qui il appartient, avec l’aide de l’architecte de l’immeuble de supprimer cet apport d’humidité et, comme nous l’avons suggéré, en complétant le dispositif par un drainage ponctuel a droit de la tache par une procédé d’assèchement des maçonneries de type KNAPEN »

S’agissant des dégradations, principalement dans la chambre sur rue et la salle de bains, suite aux travaux intervenus en 2023 en lien avec la fissuration dans la chambre sur rue, il est produit un constat en date du 8 septembre 2023, qui reprend les déclarations de M. et Mme [I] [L] imputant ces dégradations aux travaux préconisés par l’expert judiciaire, destinés à traiter les parties communes. Ce constat relève certaines dégradations dans l’appartement (essentiellement des traces de peinture blanche au sol et sur le mobilier, des dysfonctionnements de la fenêtre et de l’électricité dans la chambre parentale, des tâches jaunâtres ainsi que des rayures et traces de choc dans la baignoire de la salle de bain, et un dysfonctionnement du radiateur dans la salle de bains). Il est également produit un constat en date du 12 juillet 2023, intervenu au même moment que ces travaux, qui permet de relever que, d’une part, des protections étaient installées afin de protéger les sols notamment de la chambre sur rue et l’entrée ; d’autre part, aucune photographie ni constat n’est produit concernant l’état effectif des sols sous les protections installées, et des meubles des différentes pièces. Ainsi, aucune comparaison ne peut être réalisée entre l’état des pièces avant et après les travaux, permettant d’identifier de manière précise et certaine l’origine des dégradations constatées, d’autant qu’il ressort des constats versés aux débats que l’état général de l’appartement est qualifié de mauvais. En conséquence, faute de pouvoir identifier l’origine certaine de ces désordres, la demande indemnitaire de M. et Mme [I] [L] visant à réparer ces désordres sera rejetée.

S’agissant des désordres liés au sinistre de 2010, si l’expert judiciaire n’a réalisé aucun constat, il résulte des courriers échangés concernant le sinistre et des écritures des parties qu’il n’est pas contesté qu’un dégât des eaux est survenu en 2010, dans l’appartement de M. et Mme [I] [L], provenant de l’état de la toiture et que des travaux de rénovation sont survenus en 2012, l’expert judiciaire indiquant en revanche page 45 que les travaux de 2012 ont été «correctement réalisés […] la toiture est étanche et [qu'] elle n’est pas à l’origine de l’humidité constatée dans l’appartement ».

Décision du 27 Janvier 2026

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4- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages subis par les copropriétaires ou les tiers ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seule la force majeure ou la faute de la victime étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité par la seule démonstration d’une absence de faute de sa part, mais par la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage, pour une exonération totale.

En l’espèce, M. et Mme [I] [L] demandent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires soit engagée, conformément aux conclusions de l’expert et à la décision de la cour d’appel de Paris en date du 14 avril 2023, sans qu’aucune responsabilité ne puisse être retenue à leur encontre ; que le syndicat des copropriétaires a tardé à engager les travaux de ravalement de la courette et de suppression du conduit de l’entrée de sorte que leurs désordres se sont aggravés, trois nouveaux dégâts des eaux étant survenus dans leur logement d’avril 2024 à octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité s’agissant des désordres affectant la chambre parentale, la cuisine et le salon ; et pour les autres désordres, il explique que M. et Mme [I] [L] sont responsables d’une grande partie de ces désordres subis dans leurs parties privatives. Il indique que concernant la tâche d’humidité sur le mur, il n’existe aucune certitude sur les causes de ce désordre, d’autant que postérieurement, il a été constaté que l’appartement de M. et Mme [V], voisins mitoyens de cette chambre, présentait une absence d’étanchéité ayant au moins partiellement une incidence dans l’origine de ce désordre ; que concernant l’humidité présentant dans l’appartement, si l’expert judiciaire a notamment identifié comme origine à ce désordre, la présence d’un conduit débouchant dans l’entrée de l’appartement, et que les travaux ont mis du temps à être entrepris, l’architecte de l’immeuble ayant préconisé de ne pas supprimer le conduit, puis ce dernier étant décédé, et son remplacement ayant pris un certain temps, les travaux relatifs à la suppression de ce conduit ont été finalement réceptionnés; que s’agissant des murs de façade sur la courette, les travaux ont été votés, et si un délai de mise en œuvre des travaux a été subi, il ne saurait leur être imputé, ce délai étant lié au décès de l’architecte de l’immeuble, aux difficultés de son remplacement et au retour tardif de la Mairie de [Localité 13] s’agissant de la déclaration préalable de travaux ; qu’en tout état de cause, les travaux de ravalement ont été finalement réalisés et réceptionnés ; que s’agissant de la ventilation de l’appartement, les demandeurs en sont entièrement responsables ; que s’agissant du renforcement de l’isolation thermique, l’expert a considéré qu’il ne revenait pas au syndicat des copropriétaires d’améliorer la performance thermique d’un appartement au seul bénéfice de son propriétaire ; et que parmi les causes de l’humidité de l’appartement, l’expert identifie les travaux réalisés par les demandeurs, après avoir obtenu un vote lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2021 à la condition d’obtenir l’avis de l’architecte de l’immeuble, ce qui n’a pas été fait de sorte que ces travaux relèvent de la seule responsabilité des demandeurs.

Il convient de relever que les parties s’accordent sur l’application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction rappelée ci-dessus.

S’agissant de l’humidité de l’appartement, l’expert retient que les parois des façades de la courette, tant du fait de leur état de dégradation que de leur isolation thermique, ainsi que le conduit débouchant sur l’entrée ont contribué à l’humidité générale de l’appartement, sans qu’il ne soit contesté que ces causes à l’origine du désordre se situent dans des parties communes.

Si le syndicat des copropriétaires fait état des travaux relatifs à la façade de la courette et au conduit qui ont été finalement réalisés et réceptionnés le 30 avril 2025, ces éléments ne constituent pas des causes exonératoires de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Il convient également de relever que le syndicat des copropriétaires fait état du retard dans les travaux entrepris qui ne saurait lui être imputable en alléguant du fait que l’actuel architecte de l’immeuble, M.[S] a conditionné les travaux sur le conduit à la réalisation des travaux de ravalement, et en faisant état, par simples affirmations, que suite au décès de l’ancien architecte de l’immeuble, M. [B], son remplacement a été difficile et long, ces éléments ne sauraient constituer pour autant un cas de force majeure de nature à l’exonérer de sa responsabilité.

Il ressort du rapport d’expertise que l’humidité de l’appartement a en partie pour origine des parties communes de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue.

S’agissant de l’imputabilité des responsabilités relatives à l’humidité présente dans l’entrée et la salle de bains, l’expert ne retient qu’une part de responsabilité du syndicat des copropriétaires à hauteur de 33%, selon ses conclusions en pages 53 et 58. Si les demandeurs contestent devoir garder à leur charge 66% de ces désordres, soulignant l’absence de caractérisation par l’expert de leur responsabilité d’un point de vue juridique, il convient d’une part de souligner que l’expert, dans les dires page 69, indique ne rien reprocher aux demandeurs, juridiquement, mais laisser à leur charge une part de responsabilité qui ne peut pas en tout cas être retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires. D’autre part, il convient de noter que le rapport d’expertise identifie plusieurs causes à l’origine de l’humidité dans l’appartement, deux situées dans les parties communes, et une liée aux travaux réalisés par M. et Mme [I] [L], sans qu’aucun avis technique ne permette de remettre valablement en cause ce point. Dès lors, il convient de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l’humidité dans l’entrée et la salle de bains à hauteur de 33%, conformément au rapport d’expertise.

S’agissant du la tâche d’humidité dans la chambre sur cour, l’expert considère lui-même ne pas avoir pu identifier de manière indiscutable l’origine du désordre, expliquant que « l’hypothèse que nous avons considéré comme la plus probable est que le vide du conduit central, […] est alimenté régulièrement en humidité par les conduits adjacents.» Pour autant, il conclut que « la responsabilité des travaux et préjudices liés à ce désordre est imputable au Syndicat des Copropriétaires ». A la lecture du rapport, il apparait néanmoins que l’expertise ne met pas en évidence le caractère certain du lien de causalité entre le désordre constaté et l’origine retenu par l’expert, ce dernier qualifiant lui-même son raisonnement d’hypothèse « la plus probable », ce point étant d’autant plus mis en évidence en page 49 du rapport, l’expert indiquant que « on peut donc raisonnablement en déduire que la colonne d’air contenue dans le conduit est en contact d’une part avec l’extérieur , et donc, avec l’humidité ambiante, et, d’autre part, avec la salle d’eau de l’appartement de M et Mme [V] ce qui ne peut qu’en augmenter l’humidité puisque cette pièce n’a pas d’autre ventilation que la fenêtre ». Bien que l’expert développe des arguments dans le dire n 4.4.18 page 63 pour justifier son point de vue, il s’agit surtout de remarques destinées à écarter la note de M. [B], ancien architecte de l’immeuble, produite par le syndicat des copropriétaires, qui attribue l’apparition de la tache l’humidité à de la cabine de douche de l’appartement voisin. L’expert ne revient pas pour autant sur le caractère hypothétique de son analyse. Aussi, en l’absence de lien de causalité suffisamment établi entre le désordre et le conduit, partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être retenue sur ce point.

S’agissant du sinistre de 2010, il n’est pas contesté par les parties, et tel qu’il en ressort de l’expertise judiciaire, que ces désordres ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre ont pour origine la toiture de l’immeuble, partie commune de l’immeuble, sans qu’il ne soit invoqué de force majeure ou une faute de la victime. Aussi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera engagée.

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera engagée s’agissant des désordres liés à l’humidité de l’appartement et au sinistre de 2010.

5- Sur le recours contre l’assureur

L’article L124-3 alinéa 1 du code des assurances dispose que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie ; à l’inverse il revient à l’assureur de prouver l’exclusion ou la déchéance de garantie qu’il allègue.

Décision du 27 Janvier 2026

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L’article L.113-1 du même code précise que « Les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. »

En l’espèce, M. et Mme [I] [L] demandent la condamnation in solidum du syndicat et de la MACIF à leur verser la somme de 11.649, 75 euros en réparation des préjudices matériels subis suite au sinistre en date du 12 décembre 2010, sinistre qui a été déclaré le 19 janvier 2011 et n’a jamais été indemnisé, ni pris en compte dans les opérations d’expertise ; que ce sinistre a affecté toutes les pièces de l’appartement ; et que l’expert a indiqué dans son rapport que les préjudices subis du fait du dégât des eaux déclaré le 19 janvier 2011, en lien avec des infiltrations en toiture, doit être pris en charge par la MACIF.

Le syndicat des copropriétaires demande l’application de la police d’assurance puisque les désordres sont liés à la condensation et l’humidité, couverts par la garantie.

La MACIF s’oppose à la mise en œuvre de sa police d’assurance expliquant que les causes à l’origine des dommages ne sont pas garanties, dans la mesure où les désordres ne résultent ni de fuites, ni de débordement ni d’infiltration, mais d’absence d’isolation, de ravalement et de conduit de ventilation ; que les préjudices de jouissance, et les indemnisations liées au consommation d’électricité et aux frais de constat d’huissier ne sont pas liés à un sinistre garanti mais à un comportement fautif du syndicat des copropriétaires ; qu’à titre subsidiaire, la garantie « dégât des eaux » est mobilisable pour le sinistre de 2010 à hauteur de 1.624,53 euros uniquement conformément au rapport d’expertise ; et que s’agissant des dégradations suite aux travaux en lien avec la fissure de la chambre, la police souscrite par le syndicat des copropriétaires ne couvre pas les dommages consécutifs à l’intervention d’une entreprise missionnée par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte du contrat d’assurance n°11822861 souscrit auprès de la MACIF que sont garantis selon l’article 11 des conditions générales du contrat, les dégâts causés par l’eau en raison de « la condensation, la buée, ou l’humidité uniquement lorsqu’elles résultent de fuites, ruptures, débordements et infiltrations garantis ».

Force est de relever que si, s’agissant du sinistre de 2010, il n’est pas contesté que les désordres résultent d’infiltrations situées au niveau de la toiture, aucun élément de la procédure et notamment du rapport d’expertise ne permet de considérer que les causes des sinistres survenus postérieurement entreraient dans le champ d’application de la police d’assurance, aucune fuite, rupture, débordement ou infiltration n’étant identifiée à l’origine de la condensation ou de l’humidité.

En conséquence, la police d’assurance de la société MACIF est mobilisable uniquement au titre de l’indemnisation du préjudice lié au sinistre de 2010.

Décision du 27 Janvier 2026

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6-Sur les travaux

En l’espèce, M. et Mme [I] [L] demandent que soient ordonnés sous astreinte les travaux d’asséchement du mur dans la chambre d’enfant ainsi que de renforcement-consolidation de la façade de la courette A au niveau de la salle de bains, dans la mesure où les désordres persistent et que ces travaux pourtant préconisés ne figurent pas dans le devis de ravalement ; et que malgré leur insistance pour que ces travaux soient réalisés rapidement, l’ordre de mission n’a été signé par le syndicat des copropriétaires que le 26 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant que les travaux préconisés par l’expert ont été votés en assemblée générale les 29 janvier 2021 et 23 septembre 2022 ; que les travaux de ravalement, de couverture et de démolition du conduit ont été réceptionnés sans réserve le 30 avril 2025.

Force est de relever que d’une part s’agissant des travaux sollicités en lien avec la tâche d’humidité de la chambre sur cour, ce point ayant été écarté ci-dessus, cette demande sera rejetée.

S’agissant des travaux de consolidation et ravalement, à la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 29 janvier 2021, il apparait qu’ont été votés les travaux préconisés par l’expert judiciaire au titre du ravalement des courettes intérieures et de la façade arrière, selon le descriptif du cabinet d’architecte [B], retenu par l’expert judiciaire, sans qu’il ne soit établi de manière précise et claire que des travaux spécifiques de ravalement et de consolidation de la façade de la courette au niveau de la salle des bains des demandeurs étaient expressément prévus. En conséquence, à défaut de tout élément suffisant de nature à justifier d’ordonner de tels travaux, la demande de M. et Mme [I] [L] sur ce point sera rejetée.

7- Sur les préjudices

En l’espèce, M. et Mme [I] [L] demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 6.044,18 euros en réparation de l’aggravation du préjudice de jouissance subi, du fait de la persistance de l’humidité dans leur appartement ; que les préjudices dont ils demandent l’indemnisation n’ont pas été pris en compte par la décision du 27 janvier 2023, s’étendant de février 2023 jusqu’à juin 2025 ; qu’ils ont subi un surcoût annuel d’électricité pour les années 2023, 2024 et 2025, sans qu’ils n’aient eu à subir de hause du prix de l’électricité ; et qu’ils ont subi des dégradations dans leur appartement, consécutives à l’exécution des travaux dans leur chambre parentale en juillet 2023, leur préjudice se chiffrant à la somme de 1.281, 82 euros.

Ils demandent également la condamnation in solidum du syndicat et de la MACIF à verser la somme de 11.649, 75 euros en réparation des préjudices matériels subis suite au sinistre en date du 12 décembre 2010, qui a été déclaré le 19 janvier 2011 et n’a jamais été indemnisé, ni pris en compte dans les opérations d’expertise ; que ce sinistre a affecté toutes les pièces de l’appartement ; et que l’expert a indiqué dans son rapport que les préjudices subis du fait du dégât des eaux déclaré le 19 janvier 2011, en lien avec des infiltrations en toiture, doivent être pris en charge par la MACIF.

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Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes expliquant que les demandeurs ont déjà été indemnisés par la cour d’appel qui leur a accordé la somme de 20.000 euros en réparation des désordres, du préjudice de jouissance, de l’impact sur la santé des occupants du logement et de l’aggravation des désordres, de sorte que leur demande est irrecevable car fondée sur les mêmes faits, même cause et même objet ; que le devis actualisé de la société BTI Service présente une augmentation injustifiée ; qu’il n’a pas à financer l’intégralité des travaux de remise en état de l’appartement ; que la demande de remboursement du lit parental n’est pas justifié ; que M. et Mme [I] [L] ne tiennent pas compte des travaux réalisés en juillet 2023 concernant la chambre parentale de sorte qu’ils ne peuvent prétendre à une aggravation de leur préjudice de jouissance; que leur évaluation du surcoût de l’énergie ne tient pas compte de l’augmentation des coûts de l’électricité ; que les dégradations de leur appartement postérieures aux travaux de juillet 2023 constatés par procès-verbal du 8 septembre 2023 mettent surtout en exergue l’état vétuste de l’appartement qui existait avant les travaux de 2023 ; et que la demande indemnitaire de remboursement des 7 procès-verbaux de constat est abusive car non justifiée.

La MACIF s’oppose à l’ensemble des demandes de M. et Mme [I] [L] expliquant que s’agissant du sinistre de 2010, il a donné lieu à l’intervention de l’assureur des demandeurs, NATIO, qui a chiffré le préjudice à hauteur de 1.544,66 euros ; qu’il appartenait à l’assureur NATIO de prendre en charge le coût de ce sinistre et ce en application de la convention CIDRE pour des dommages inférieurs à 1.600 euros ; qu’aucun désordre n’a été constaté puisque les demandeurs avaient effectué des travaux ; que les demandes formulées sont sans proportion avec les évaluations des sociétés d’assurance intervenues ; que s’agissant des autres sinistres, la police d’assurance ne s’applique pas.

Il est établi que selon l’arrêt du 14 avril 2023 de la cour d’appel de Paris, le syndicat des copropriétaires a été condamné pénalement et civilement, à payer à Madame [H], épouse [I] [L] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, et notamment du préjudice de jouissance, de l’impact sur la santé des occupants du logement et de l’aggravation des désordres. Aussi, M. et Mme [I] [L] ne sauraient être indemnisés au titre des préjudices déjà pris en compte par l’arrêt de la cour d’appel.

Il convient également de relever que comme développé ci-dessus, les désordres invoqués au titre des travaux survenus en 2023, et ceux liés à la tâche d’humidité de la chambre sur cour, ne seront pas indemnisés.

S’agissant de l’indemnisation du sinistre de 2010, si la MACIF indique que les demandeurs ont été indemnisés par leur propre assurance, il y a lieu de relever qu’aucun élément de preuve n’est produit en ce sens. M.et Mme [I] [L] demandent la prise en charge des travaux de remise en état de toutes les pièces de l’appartement sinistrées à l’époque du fait du dégât des eaux de 2010, en se basant sur le devis de l’entreprise BTI services du 2 novembre 2022.

Force est toutefois de souligner que d’une part, l’expert n’a retenu au titre du sinistre de 2010 que la prise en charge du remplacement du lit à hauteur de 1.624,54 euros. D’autre part, le devis de l’entreprise de BTI Services du 2 novembre 2022 sur lequel M. et Mme [I] [L] basent leur demande d’indemnisation, vise la remise en état des pièces sinistrées, en lien avec l’humidité de l’appartement constatée postérieurement au sinistre de 2010, et non en lien direct et exclusif avec le sinistre de 2010.

Aucun constat contradictoire n’est produit permettant d’établir l’étendue exacte des désordres matériels subis par M. et Mme [I] [L] en lien direct avec le sinistre de 2010. Aucun élément n’est également produit établissant que le lit de M. et Mme [I] [L] a été effectivement dégradé en raison de ce sinistre. Dès lors, à défaut de tout élément clair et précis permettant d’identifier de manière certaine les préjudices matériels subis en lien direct avec le sinistre de 2010, dont les demandeurs se prévalent, il convient de rejeter la demande de M. et Mme [I] [L] sur ce point.

S’agissant du préjudice de jouissance de février 2023 à juin 2025, dans la mesure où, comme développé ci-dessus, il est établi que jusqu’à la date du 30 avril 2025, date de réception des travaux des façades de la courette et sur le conduit de l’entrée, l’appartement de M. et Mme [I] [L] présentait une humidité rendant l’occupation de ce bien inconfortable notamment en période froide, leur préjudice de jouissance est suffisamment établi. Cette humidité étant en partie liée à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en raison de l’état des façades de la courette et de la présence d’un conduit dans l’entrée, l’indemnisation de ce préjudice sera prise en charge jusqu’à la date de réception des travaux sur les parties communes mises en cause et engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Si par la suite d’autres dégâts des eaux sont dénoncés par les demandeurs, aucun élément ne permet d’établir en l’état qu’ils relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, d’autant que le rapport d’expertise identifie d’autres causes à l’origine de cette humidité, qui ne sont pas imputables au syndicat des copropriétaires et dont il n’est pas établi qu’elles ont également été traitées.

Ainsi, en considération des caractéristiques du bien (taille, localisation, valeur), de l’ampleur des désordres, et de la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans ce préjudice, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à hauteur de 5.000 euros.

S’agissant de l’indemnisation au titre des factures d’électricité, si M. et Mme [I] [L] invoquent une augmentation de leur consommation d’électricité entre 2023 et juin 2025, et que l’expert a retenu pour la période de 2011 à 2021 un surcoût en lien direct avec les désordres constatés, force est de relever que les demandeurs ne produisent aucun élément justificatif permettant d’identifier avec certitude et précision l’existence du surcoût invoqué, la production d’un décompte réalisé par les demandeurs eux-mêmes ne pouvant suffire comme élément de preuve. En conséquence, cette demande sera rejetée.

S’agissant des frais de constat d’huissier, ils seront examinés au titre des frais irrépétibles, ci-dessous.

8- Sur les condamnations

Compte tenu de l’ensemble des éléments développés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser la somme de

5.000 euros à M. et Mme [I] [L] au titre de leur préjudice de jouissance jusqu’au 30 avril 2025.

9- Sur l’appels en garantie

La responsabilité du syndicat des copropriétaires étant engagée envers M. et Mme [I] [L], et la MACIF étant mobilisable au titre de sa police d’assurance à l’égard de son assuré, elle sera condamnée à le garantir, de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

10- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires et la MACIF seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire. L’ordonnance de référé du 25 mai 2018 ayant déjà statué sur le sort des dépens relatif à la procédure de référé, la demande visant à inclure les dépens de cette procédure de référé dans les dépens de la présente procédure sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires et la MACIF seront quant à eux déboutés de leur demande sur les dépens.

— Sur la dispense de participation aux frais de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Compte tenu des condamnations prononcées, il convient de dispenser M. et Mme [I] [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la MACIF seront condamnés in solidum à payer à envers M. et Mme [I] [L] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles incluant les frais d’huissier engagés pour constater l’aggravation des désordres. Ils seront donc déboutés de leur demande sur ce point.

Décision du 27 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

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— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir formée par la société MACIF ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à verser la somme de 5.000 euros à M.[E] [I] [L] et Mme [K] [H] au titre de leur préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE M. [E] [I] [L] et Mme [K] [H] du surplus de leurs demandes indemnitaires au titre des préjudices subis ;

DÉBOUTE M. [E] [I] [L] et Mme [K] [H] de leurs demandes de travaux sous astreinte ;

CONDAMNE la société MACIF à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de toutes condamnations prononcées à son encontre, au titre principal et accessoires, ainsi qu’au titre des dépens et frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] la MACIF à payer à M. [E] [I] [L] et Mme [K] [H] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles incluant les frais d’huissier engagés pour constater l’aggravation des désordres ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et la MACIF au paiement des entiers dépens de l’instance en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître ELMAN-DOUCE, avocate aux offres de droit et conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DISPENSE M. [E] [I] [L] et Mme [K] [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 27 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente