TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Juliette CHAPELLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lara ANDRAOS GUERIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/06300 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAII2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE LENORMAND, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1951

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [F],

et

Madame [G] [F], demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par M^e Juliette CHAPELLE, avocat au barreau de [Etablissement 1], vestiaire : #D1232

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2026 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 10 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06300 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAII2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15/01/2018, la SCI Société civile LENORMAND a donné à bail à Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] un logement sis [Adresse 2].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] le 20/11/2024 pour obtenir le paiement d’une somme de 35231,69 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 6 juin 2025, la SCI Société civile LENORMAND a fait assigner Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de:

— Prononcer la résiliation du bail pour non-respect des obligations contractuelles,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] ainsi que tout occupant de leur chef sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— Dire que l’expulsion sera exécutée avec l’assistance du Commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu et qu’il sera procédé au transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans le local qu’il plaira au propriétaire aux frais et risques des expulsés,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer la somme principale de 36019,71 Euros à valoir sur la dette locative échue au 1er avril 2025 inclus,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Dire n’y avoir lieu à octroi de délai de paiement ou de délai pour quitter les lieux,

— Les voir condamnés solidairement à lui verser la somme de 1500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les voir condamnés solidairement aux dépens comprenant le coût du commandement ainsi de payer,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025 avant d’être renvoyée au 24 février 2026 pour plaidoiries.

A l’audience, la SCI Société civile LENORMAND a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa demande, concernant la dette locative, à la somme de 98765,68 Euros à date échue au 20 février 2026. Elle s’oppose à l’octroi de délais.

Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] ont comparu représentés et indiqué qu’ils ne contestaient pas la résolution du bail mais demandent des délais de paiement sur 36 mois ainsi qu’un moratoire de 12 mois en sursis à expulsion compte tenu du fait qu’ils ont un enfant handicapé et qu’ils ont un restaurant qu’ils doivent vendre pour payer la dette locative. Ils demandent en outre que l’exécution provisoire soit écartée et que la SCI soit déboutée de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’article 472 du Code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce la SCI LENORMAND a produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1103 du Code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du Code civil énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce, il résulte des débats et des décomptes produits par la SCI Société civile LENORMAND que Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] n’ont pas réglé l’intégralité des loyers et charges échus, leur dette locative s’élevant à une somme importante arrêtée au 20 février 2026 ; qu’il s’agit là de graves manquements aux obligations pesant sur les locataires, ces manquements justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Il sera donc fait droit à la demande principale en vue de mettre fin au contrat de bail et ses conséquences, étant constaté que les locataires deviennent occupants sans droit ni titre à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion et la séquestration des meubles meublants :

La SCI Société civile LENORMAND sollicite l’expulsion immédiate de Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier et si besoin est, sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir.

Cependant l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce notamment que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…) Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce il n’est pas produit de pièces, bien que la dette locative soit très importante, démontrant la mauvaise foi des locataires. En conséquence, l’expulsion ne pourra être mise à exécution qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

En outre, s’agissant de l’astreinte, compte tenu de l’absence de paiement régulier dès les premiers mois du bail, de l’accroissement très important de la dette compte tenu du montant du loyer concernant un appartement de grande surface et de l’absence de preuves relatives à des démarches de relogement, il apparaît que le versement d’une astreinte est nécessaire afin de permettre la libération des lieux.

En conséquence, les occupants sans titre seront redevables solidairement, à compter de la signification de la décision, d’une astreinte de 100 Euros par jour de retard à défaut d’avoir intégralement quitté les lieux.

Il sera par ailleurs fait droit à la demande de transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans le local qu’il plaira au propriétaire aux frais et risques des expulsés.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail étant résolu Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] occupent sans droit ni titre le logement qui en est l’objet à compter de la date de la présente décision. Il cause ainsi un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer ;

En conséquence, il y a lieu de condamner les défendeurs à payer à la partie demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande au titre de la dette locative :

En l’espèce la SCI Société civile LENORMAND produit un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] au titre des loyers et des charges impayés pour un montant de 98765,68 Euros au 20 février 2026 inclus.

Cependant il convient de déduire de ce décompte les frais de procédure relevant des dépens ou des frais irrépétibles de telle sorte que la dette s’établit à la somme de 98331,83 Euros due au 20 février 2026. Les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce les défendeurs sollicitent un délai de 36 mois pour leur permettre de régler la dette via un échéancier mensuel. Ils produisent la copie d’un « engagement de cession de fond de commerce » aux fins de démontrer un revenu futur leur permettant de régler la dette.

Cependant, alors que la dette est en augmentation constante, force est de constater qu’il n’y pas eu de reprise en paiement des loyers, aucun paiement n’étant intervenu récemment, de telle sorte que la condition prévue par l’article 24 précitée n’est pas remplie.

En outre la montant important de la dette, alors qu’il n’est pas produit par les défendeurs d’éléments sur leurs revenus et leurs charges, et uniquement un engagement de cession ne prouvant qu’une hypothétique entrée de revenu future, ne permet pas d’envisager l’octroi de délais de paiement.

Sur le délai pour quitter les lieux :

L’article L412-3 alinéas 1, 2 et 4 énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce les défendeurs sollicitent un délai de 12 mois pour quitter les lieux invoquant la situation de leur fils souffrant d’un handicap et se trouvant dans un établissement à proximité ce qui conduit à rendre délicate une expulsion en cours d’année scolaire.

Cependant les défendeurs ne démontrent pas qu’un relogement à proximité de l’établissement est impossible, aucune pièce relative à des démarches, y compris n’ayant pas abouti, en vue de trouver un autre logement, y compris d’une surface moins élevée, n’est produit.

En outre la décision étant rendue le 10 avril 2026 et ne pouvant être mise à exécution en application de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution qu’à l’issue d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, elle pourra recevoir exécution à défaut de départ volontaire qu’à compter du 10 juin 2026 soit de fait en fin d’année scolaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur l’article 700 :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a engagés à l’occasion du présent litige ; En conséquence la somme de 700 Euros lui sera donc allouée à ce titre.

Sur les dépens :

Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514-1 alinéa 1 et 2 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Cependant l’exécution provisoire des décisions est de droit s’il n’est pas démontré qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce le défendeur ne démontre pas que la demande principale visant à la résiliation du bail et ses conséquences ne peut au regard des circonstances conduire à une décision assortie de l’exécution provisoire.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 janvier 2018 entre la SCI société civile LENORMAND d’une part et Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] d’autre part à compter de la présente décision,

DECLARE, en conséquence, Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] ainsi que tous occupants de leur chef, occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 2] à compter de la date de la présente décision,

DIT que faute de départ volontaire de Monsieur [F] [J] et de Madame [F] [G] des lieux sis [Adresse 2], il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ainsi qu’au transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans le local qu’il plaira au propriétaire aux frais et risques des expulsés, à l’issue de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE Monsieur [F] [J] et de Madame [F] [G] solidairement au paiement d’une astreinte de 100 Euros par jour de retard à défaut d’avoir intégralement quitté les lieux à compter de la signification de la présente décision,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G], à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, au montant du loyer mensuel normalement exigible augmenté des charges mensuelles,

CONDAMNE Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] à payer à la SCI LENORMAND cette indemnité,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] à payer au titre des loyers et charges impayés la somme de 98331,83 Euros due au 20 février 2026, cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] à payer à la SCI LENORMAND le montant du loyer et des charges échus entre le 21 février 2026 et la date de la présente décision,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] au paiement de la somme de 700 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [J] et Madame [F] [G] aux dépens, soit le coût du commandement et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé au Tribunal judiciaire de PARIS Pôle proximité aux jour, mois et an susdits.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,