N° RG 25/09599 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6GV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/09599 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6GV

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Tiphaine RICOU (Vest. 277), substituant

M^e Bertrand ESPAGNO

Monsieur [D] [P]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Bertrand ESPAGNO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [M] [F] [O]

né le 23 Janvier 1968 à [Localité 1] (67)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Tiphaine RICOU, substituant M^e Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE,

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [P]

né le 31 Décembre 1971 à [Localité 4] (SENEGAL)

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats

Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé avec prise d’effet au 6 avril 2018, Monsieur [K] [H] a donné à bail d’habitation à Monsieur [D] [P], pour une durée d’un an, un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 370 euros outre des provisions pour charge à hauteur de 30 euros mensuels, payables d’avance mensuellement le premier jour du mois.

Selon acte de vente du 12 novembre 2019 Monsieur [K] [H] a cédé le bien immobilier occupé par Monsieur [D] [P] à Monsieur [E] [O].

Par courrier en date du 3 septembre 2024 remis en mains propres le jour-même contre émargement Monsieur [E] [O] a donné congé à Monsieur [D] [P] pour le 5 avril 2025 en lui indiquant que le congé était justifié par sa décision se vendre le bien immobilier en l’informant des conditions de la vente projetée.

Il lui a été précisé qu’il devait quitter les lieux au 5 avril 2025 avec remise des clefs et état des lieux de sortie, que le délai de préavis démarrait le jour de la réception du courrier de congé et que si le locataire quittait les lieux avant le terme du délai, il ne devrait payer les loyers et charges que pour la période où il habitait dans le logement.

Par courrier recommandé du 5 avril 2025 avec accusé de réception revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », Monsieur [E] [O] indiquait à Monsieur [D] [P] n’avoir pu effectuer l’état des lieux de sortie en constatant qu’il occupait toujours les lieux malgré le congé pour vente et lui demandait de quitter les lieux dans les meilleurs délais.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025 Monsieur [E] [O] a assigné Monsieur [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de voir :

— déclarer valable le congé pour vente notifié le 3 septembre 2024 pour prendre effet au 5 avril 2025 ;

— déclarer que le bail a pris fin le 5 avril 2025 et que Monsieur [D] [P] et tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement ;

par voie de conséquence,

— ordonner la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation par l’effet du congé pour vente notifié le 3 septembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [P] ainsi que tout occupant de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [D] [P] à lui payer les sommes suivantes :

une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail et suivants les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,5 000 euros à titre de dommages-intérêts,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre la condamnation du défendeur aux entiers frais et dépens de le l’instance en ce compris le coût du congé.

L’assignation a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 31 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2026.

Monsieur [E] [O] représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que le défendeur a une dette locative de 682,41 euros.

Monsieur [D] [P] cité à étude ne comparaît pas ni personne pour lui.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 21 octobre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés par le travailleur social en vue de son établissement.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur l’occupation sans droit ni titre et l’indemnité d’expulsion :

En application du paragraphe I de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Selon le paragraphe II du même article, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente.

Aux termes du paragraphe III du même article, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [E] [O] produit, notamment, outre le congé pour vendre précité :

— Une copie de l’acte sous-seing privé par lequel Monsieur [K] [H] a donné à bail pour une durée d’un an prenant effet le 6 avril 2018 à Monsieur [D] [P] un local à usage d’habitation, sis un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5],

— l’attestation de vente du bien occupé par Monsieur [D] [P] par Monsieur [K] [H] à Monsieur [E] [O] le 12 novembre 2019,

— le congé pour vente par courrier du 3 septembre 2024 remis en mains propres au locataire à la même date, le prix de vente était fixé entre 85 000 euros et 95 000 euros, il était précisé « vente par agence, annonce internet et achat comptant ou par emprunt », le congé était délivré pour le 5 avril 2025,

— le mandat de vente donné à l’Agence [Localité 1] Immobilière (ASI) le 5 septembre 2024 pour la vente du bien occupé par Monsieur [D] [P] au prix net vendeur de 95 000 euros, hors frais d’agence,

— un courrier recommandé du 5 avril 2025 adressé au locataire, constatant l’occupation de ce dernier et le mettant en demeure de quitter les lieux.

Monsieur [D] [P], non comparant, ne conteste pas le congé pour vente du contrat de bail ayant pris effet le 6 avril 2018 pour une durée de un an, de sorte que celui-ci arrivait à échéance au 5 avril 2025. Le bailleur était donc en droit de donner congé à son locataire pour vendre le logement, en application de l’article 15 paragraphe 1 de la loi précitée.

Monsieur [D] [P] ne démontre par ailleurs aucunement avoir donné congé aux bailleurs ni avoir quitté les lieux.

Aux termes du congé pour vendre produit, l’acte mentionne bien que le congé est justifié par la décision du bailleur de vendre le logement et a été donné six mois avant l’échéance, ce dernier ayant été remis par courrier en mains propres le 3 septembre 2024. Il en résulte que, depuis le 6 avril 2025, Monsieur [D] [P], qui n’a pas accepté l’offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

De plus, le maintien de Monsieur [D] [P] dans les lieux n’étant pas contesté par ce dernier, il y a lieu de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustement du loyer) jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur. Aux termes des relevés de compte produits par le demandeur, cette somme est égale à 438,46 euros hors provisions sur charges.

Il conviendra donc de constater que Monsieur [D] [P] ne dispose plus de titre pour occuper le logement depuis le 6 avril 2025 et qu’en conséquence, il est condamné au paiement de la somme de 438,46 euros provisions sur charges comprises à titre d’indemnité mensuelle d’occupation.

Il devra en conséquence libérer les lieux de sa personne, de ses biens et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ; à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, son expulsion sera ordonnée, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

II. Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [E] [O] fait valoir que le maintien dans les lieux de Monsieur [D] [P] lui crée un préjudice dans la mesure où il ne peut pas vendre son bien qui est toujours occupé.

Toutefois, il se contente d’alléguer un préjudice sans le démontrer, aucune pièce n’étant versée à l’appui de sa demande indemnitaire notamment pour démontrer ses difficultés dans la vente de son bien.

Dès lors, il y a lieu de débouter Monseur [E] [O] de sa demande de dommages-intérêts.

III – Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [D] [P] succombant doit être condamné aux dépens.

En raison des démarches qu’a dû accomplir Monsieur [E] [O] et en l’absence d’information sur la situation fiancière de Monsieur [D] [P], il y a lieu de condamner ce dernier à verser à Monsieur [E] [O] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que, depuis le 6 avril 2025 Monsieur [D] [P] est déchu de tout titre d’occupation sur le logement sis [Adresse 5] à [Localité 5] ;

DIT qu’en conséquence, Monsieur [D] [P] doit libérer les lieux de sa personne et de ses biens et restituer les clés au bailleur à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [P] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire dans le délai légal de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] au paiement à Monsieur [E] [O] d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustement du loyer) jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [O] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à verser à Monsieur [E] [O] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière La Juge des Contentieux

de la Protection