TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Cécile PLOT

Copie certifiée conforme à:

— M^e Cécile PLOT

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04891

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KGP

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représente par son syndic la Société CLEMENT ET TOURON et Cie

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Cécile PLOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0826

DÉFENDERESSE

S.C.I. [R] CAILLOU 20

chez la SARL CAGEST CONSEIL

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/04891 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KGP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI GROSCAILLOU 20 est propriétaire, au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à PARIS 7ème arrondissement, des lots 17 et 28, respectivement un appartement et une cave.

Par exploit du 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 4 décembre 2025.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la Loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 81 de la Loi n. 2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1 ;

Vu l’article 1231-6 et suivants du Code civil ;

Vu l’article 1343-2 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la SCI [R] CAILLOU 20 à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

• 5.468,23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 février 2025 Inclus à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de la réception de la mise en demeure du 20 novembre 2024,

• 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNER LA SCI [R] CAILLOU 20 aux entiers dépens au profit de Maître Cécile PLOT, avocat au Barreau de Paris,

— ORDONNER l’exécution provisoire. »

La société civile immobilière GROSCAILLOU 20 n’a pas comparu bien que régulièrement citée à tiers présent à domicile, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 29 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires a notifié par voie électronique des conclusions le 29 décembre 2025, signifiées à la partie défaillante le 5 janvier 2026, postérieurement à l’ordonnance de clôture en date du 4 décembre 2025, aux termes desquelles il soutient être bien fondé à actualiser sa dette au motif qu’elle se serait considérablement aggravée.

Ces conclusions seront toutefois écartées des débats comme postérieures à l’ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires ne formulant par ailleurs, aucune demande dans le dispositif de ses conclusions au titre de sa révocation et le tribunal n’étant saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions en application de l’article 768 du code de procédure civile.

1- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI GROSCAILLOU 20 est propriétaire des lots n°17 et 28 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à PARIS 75007 à Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des 10 octobre 2023 et 15 octobre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices du 01/07/2022 au 30/06/2023 et du 01/07/2023 au 30/06/2024 et fixé les budgets prévisionnels des exercices du 01/07/2024 au 30/06/2025 et du 01/07/2025 au 30/06/2026,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 15 juillet 2024 par lequel ont été votés les travaux de remplacement des fenêtres de la cage d’escalier ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 10 février 2025,

— la lettre de mise en demeure AR du 20 novembre 2024 du conseil du syndicat présentée le 21 novembre 2024,

— un jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 22 novembre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI GROSCAILLOU 20, déduction faite des frais de recouvrement, des « frais débarras encombrants locataire » non justifiés et des condamnations liées à la procédure judiciaire antérieure, est débiteur de 4.647,19 euros.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

SCI GROSCAILLOU 20 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4.647,19 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés arrêtés au 10 février 2025 (provisions charges premier trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024.

2- Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 48 euros au titre des frais d’une mise en demeure datant du 6 mai 2024.

En l’absence de production de cette mise en demeure et du contrat de syndic à effet à cette période, ces frais ne seront pas retenus.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires inclut, dans son décompte de charges, les frais de signification (73,04 €) ainsi que la condamnation au titre des frais irrépétibles d’un jugement précédent en date du 22 novembre 2023 qui sont en réalité des dépens ou des frais irrépétibles.

Dès lors tous ces frais facturés ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3- Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame, à hauteur de 5.000 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI GROSCAILLOU 20 de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 novembre 2023, il apparaît que la SCI [R] CAILLOU 20 attende d’être condamnée judiciairement pour procéder au règlement de sa quote-part de charges.

Il s’agit de la seconde procédure engagée à son encontre.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

4- Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI GROSCAILLOU 20, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI GROSCAILLOU 20 sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière GROSCAILLOU 20 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  4.647,19 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés arrêtés au 10 février 2025 (provision charges premier trimestre 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] de sa demande en paiement des frais de recouvrement,

CONDAMNE la société civile immobilière GROSCAILLOU 20 aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Cécile PLOT, avocat,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026

La Greffière La Présidente