TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08749 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5L2

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 13 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Mme [S] [T], fille, munie d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08749 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5L2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 1994, modifié selon avenant du 11 février 2014, l’OPAC de [Localité 1] devenue [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à M. [N] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier à M. [N] [T] par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025 un commandement de payer la somme de [Localité 3],60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [N] [T] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner M. [N] [T] à lui payer les loyers et charges contractuels dus à hauteur de la somme de 7256,22 euros ;

— condamner M. [N] [T] à lui payer une indemnité d’occupation dont le montant est fixée à une somme égale au montant du loyer majoré de 50%, sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges ;

— condamner M. [N] [T] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 26 janvier 2026.

PARIS HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 7009,49 euros, terme de décembre 2025 inclus. Elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Représenté par sa fille Mme [S] [T], M. [N] [T] a confirmé le montant de la dette. Il a expliqué être âgé de 75 ans et souffrir de troubles cognitifs ; que sont mis en place un passage infirmier et d’une auxiliaire de vie ; qu’en août 2024, un plan d’apurement a été convenu à hauteur du loyer courant plus 50 euros ; que le paiement a été effectif ; que fin 2024, l’enquête SLS devait être remplie par l’auxiliaire de vie, mais que celle-ci ne l’a pas fait ; qu’ils ont même découvert que M. [N] [T] a été victime d’une usurpation d’identité, son adresse ayant été utilisé par l’auxiliaire de vie pour obtenir certains papiers sous un autre nom ; que ceci a eu un impact sur l’imposition de M. [N] [T] ; que les démarches ont été rapidement entreprises pour régulariser la situation auprès des impôts ; que pendant ce temps, le SLS a été appliqué portant le loyer à plus de 4400 euros par mois ; que pourtant [Localité 1] HABITAT OPH a été informée que l’avis d’imposition ne seraitdisponible qu’en juin 2025 ; que c’est dans ce contexte que le commandement de payer a été délivré et le plan d’apurement dénoncé ; que le bailleur avait aussi été avisé des troubles cognitifs dont souffre le locataire.

Il a été indiqué qu’un FSL maintien dans les lieux va être déposé, ce qui n’a pas été fait avant dans la mesure où M. [N] [T] apparaissait en capacité de régler sa dette ; qu’une demande d’APL a également été déposée ; que [Localité 1] HABITAT n’a jamais engagé de procédure de médiation.

M. [N] [T] perçoit une retraite de 1657 euros par mois.

Il est demandé l’octroi de délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois en sus du loyer, avec suspension de la clause résolutoire, dans l’attente de l’octroi du FSL.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

Une note a été adressée par le défendeur au tribunal par courriel du 3 avril 2026. Cette note en délibéré n’ayant pas été autorisée et non transmise au demandeur, en violation du contradictoire, elle sera écartée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 28 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2025.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 1] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 septembre 1994 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2025, pour la somme en principal de 14413,60 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

M. [N] [T], représenté par sa fille, soulève le contexte de délivrance du commandement de payer, alors que [Localité 1] HABITAT OPH avait connaissance d’une part des troubles cognitifs dont souffre le locataire, et d’autre part des difficultés rencontrées pour obtenir une actualisation de sa situation, après usurpation d’identité, auprès des impôts, et donc un avis d’imposition conforme à sa situation. Ceci doit s’entendre d’une éventuelle mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer. Il est indiqué que la somme réclamée tient compte du SLS qui n’aurait pas dû être appliqué au vu de ces éléments.

Il est produit de nombreux échanges de mails entre le service juridique de [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [S] [T] dès le 11 février 2025 au sujet de l’enquête SLS, des échanges antérieurs ayant porté sur la mise en place du plan d’apurement. Ces échanges confirment la pleine connaissance par le bailleur de la situation de vulnérabilité du locataire, ce qui interroge sur la délivrance d’un commandement de payer en date du 27 mars 2025 alors qu’il leur a été signalé l’impossibilité d’obtenir l’avis d’imposition avant juin 2025.

On ne peut en outre que relever qu’il n’est pas justifié de la notification de la mise en place du SLS en l’absence de tout justificatif de l’envoi du courrier du 30 décembre 2024.

Il doit donc être retenu que le SLS n’était pas valablement appliqué à M. [N] [T].

Il sera toutefois relevé qu’en écartant le SLS, à la date du commandement de payer, M. [N] [T] était redevable de la somme de 7277,70 euros. Malgré les éléments exposés ci-dessus, il sera donc considéré que le commandement de payer a été valablement délivré mais à hauteur de la somme de 7277,70 euros.

Dans les deux mois suivants le commandement, ont été réglées les sommes suivantes : 825,31 euros le 15 avril 2025, 826,11 euros le 15 mai 2025, soit un total de 1651,42 euros insuffisant à régler les sommes dues. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif et la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les parties s’accordent pour indiquer que la dette locative est à ce jour de la somme de 7009,49 euros. Il convient toutefois de noter que les frais de contentieux sont compris dans cette somme et doivent être déduits. M. [N] [T] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6745,02 euros au 10 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

M. [N] [T] a effectivement repris le paiement du loyer courant, outre une somme régulière pour régler progressivement la dette. Des délais de paiement lui seront par conséquent octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision, mais à hauteur de 50 euros par mois, et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour M. [N] [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par M. [N] [T] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, et en l’absence de toute justification de la fixation de cette indemnité à une somme égale au montant du loyer augmenté de 50%, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [T] parties perdantes, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2025 et de l’assignation. Il n’appartient pas au juge de statuer sur des dépens hypothétiques.

L’équité commande de ne condamner le défendeur à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des situations respectives des parties et des faits de la cause.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 1994, selon avenant du 11 février 2014, entre [Localité 1] HABITAT OPH et M. [N] [T] , concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 27 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [N] [T] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6745,02 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 10 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse ;

AUTORISE M. [N] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités d’un montant de 50 euros, et ceci le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une mensualité ou du loyer,

DIT que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DIT qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [N] [T] et à celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE en ce cas M. [N] [T] au paiement à [Localité 1] HABITAT OPH d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT OPH du surplus de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT