TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01120 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33OW

N° MINUTE : 6/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 août 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] [Adresse 1], représentée par M^e GENON-CATALOT Pierre-Bruno, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [X] [E], demeurant [Adresse 5], comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 08 août 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 08 août 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01120 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33OW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2012, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [E] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4] ([Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 572,88 euros outre 170 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2594,47 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [E] le 14 novembre 2023.

Par assignation du 16 janvier 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-2890,16 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2024 outre les intérêts de retard,

-400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 26 avril 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 avril 2024, s’élève désormais à 1729,37 euros, terme de mars 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’une demande de FSL a été déposée.

Mme [X] [E] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 30 euros, en plus du loyer courant.

Mme [X] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 13 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2594,47 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, et de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 avril 2024, Mme [X] [E] lui devait la somme de 1729,37 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme de mars 2024 inclus.

Mme [X] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux legal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [X] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 560,48 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire prevue au contrat conclu le 27 juillet 2012 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d’une part, et Mme [X] [E], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4] ([Adresse 5]) étaient réunies le 14 janvier 2024,

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 1729,37 euros (mille sept cent vingt-neuf euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024,

AUTORISE Mme [X] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 janvier 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [X] [E] sera condamnée à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 novembre 2023 et celui de l’assignation du 16 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge