COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

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N° RG 23/03890 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OM52

Pôle Civil section 2

Date : 24 Mars 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame, [N], [K] épouse, [R]

née le 08 Août 1979 à, [Localité 1] (34),

demeurant, [Adresse 1], [Localité 2]

Monsieur, [D], [R]

né le 23 Septembre 1973 à, [Localité 1] (34),

demeurant, [Adresse 2]

représentés par M^e Karen FAUQUE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et M^e David RAMIREZ-MONCADA de la SELARL ACT LEGAL France, avocats plaidants au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur, [M], [X]

né le 15 Avril 1997 à, [Localité 3] (MALI), demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Juliette ABRIC, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et M^e Nicolas MORELLI, avocat plaidant au barreau de NICE

Maître, [Z], [T], demeurant, [Adresse 4]

S.A.S. ONB, immatriculée au RCS de MONTPELLIEr sous le n° 342 352 257, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social sis, [Adresse 5]

représentées par Maître Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :, [E] LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE

Karine ESPOSITO

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 27 Janvier 2026 au cours de laquelle Magali ESTEVE a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 24 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 24 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Madame, [N], [K] épouse, [R] et Monsieur, [D], [R] étaient propriétaires d’une maison d’habitation située, [Adresse 6] à, [Localité 2] (34) et ont mis en vente leur bien notamment par l’intermédiaire de l’agence immobilière « Plaza Immobilier » à, [Localité 4] (34).

Une offre d’achat du bien au prix de 970.000 euros, frais d’agence inclus a été formalisée le 14 mars 2023 par Monsieur, [M], [X], et acceptée des vendeurs le 15 mars 2023.

Le 30 mars 2023, les époux, [R] ont conclu la promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur, [M], [X] concernant le bien immobilier, sous conditions suspensives et moyennant le prix de 924.000 euros hors frais. L’acte a été passé par-devant Maître, [Z], [T], notaire au sein de l’OFFICE NOTARIAL DE, [Localité 5] (ci-après ONB).

Par courriel de son conseil du 14 juin 2023, Monsieur, [M], [X] a informé les vendeurs de l’absence d’achat du bien, lié au refus de financement de son établissement bancaire.

Par courrier officiel de leur conseil du 4 juillet 2023, les époux, [R] ont sollicité l’attribution de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation et mis en demeure Monsieur, [M], [X] de leur verser la somme correspondante de 92.400 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 6 septembre 2023, Madame, [N], [K] épouse, [R] et Monsieur, [D], [R] ont fait assigner Monsieur, [M], [X], la SAS ONB et Maître, [Z], [T], notaire associé de l’OFFICE NOTARIAL, [H] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de voir condamner Monsieur, [M], [X] au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 92.400 euros outre intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 sous astreinte, et de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, Madame, [N], [K] épouse, [R] et Monsieur, [D], [R] sollicitent du tribunal de :

JUGER Madame, [N], [G], [O], [K] et Monsieur, [D], [Q], [R] recevables et bien fondés dans leurs moyens, demandes et prétentions formés à l’encontre de Monsieur, [M] dit «, [W] », [X] ;

Y faisant droit,

DEBOUTER Monsieur, [M] dit «, [W] », [X] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

REJETER la demande de Monsieur, [M] dit «, [W] », [X] à voir écarter des débats la pièce n°14 de Madame, [N], [G], [O], [K] et Monsieur, [D], [Q], [R] ;

JUGER que la promesse de vente conclue le 30 mars 2023 entre Monsieur, [M] dit «, [W] », [X] et Madame, [N], [G], [O], [K] et Monsieur, [D], [Q], [R] n’est entachée d’aucun vice du consentement ;

JUGER la promesse de vente conclue le 30 mars 2023 entre Monsieur, [M] dit «, [W] », [X] et Madame, [N], [G], [O], [K] et Monsieur, [D], [Q], [R] parfaitement régulière et l’ensemble de ses conditions suspensives réalisées ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur, [M] dit «, [W] », [X] au paiement de la somme de 92 400,00 € en leur faveur, correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente en date du 30 mars 2023, augmentée des intérêts au taux légal augmenté de 5 points à compter du 30 juin 2023, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ;

DIRE que cette condamnation pourra être réglée en partie à l’aide des fonds séquestrés auprès de Madame, [E], [V], comptable-taxatrice de l’office notarial rédacteur de la Promesse ayant été mandaté par les parties en qualité de séquestre ;

AUTORISER Me., [Z], [T] et Madame, [E], [V], comptable-taxatrice de l’office notarial ONB à se dessaisir entre les mains de Madame, [N], [G], [O], [K] et Monsieur, [D], [Q], [R] de la fraction d‘ iindemnité d’immobilisation en sa possession, à savoir la somme de 46 200,00 € ;

CONDAMNER Monsieur, [M] dit «, [W] », [X] au paiement de la somme de 8 000 € au bénéfice de Madame, [N], [G], [O], [K] et Monsieur, [D], [Q], [R] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur, [M] dit «, [W] », [X] aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de leurs prétentions, aux visas des articles 1104 et 1353 du code civil, ils considèrent que l’acheteur a sciemment, en connaissance de cause, indiqué qu’il achetait sans prêt, qu’il n’a pas exécuté le contrat de bonne foi.

Aux visas des articles L271-4 et L271-6 du code de la construction et de l’habitation, ils indiquent que les irrégularités de forme affectant les diagnostics et la promesse de vente soulevées ne portent pas grief et ne sont pas prouvées.

Aux visas des articles 318, 414 et 1128 du code civil, ils précisent que la validité de la promesse de vente ne peut être remise en cause du fait de l’âge du promettant qui est majeur, de sa maîtrise de la langue, et son niveau scolaire.

Aux visas des articles 1353 et 1364 du code civil, ils soulignent que l’attestation produite en défense ne peut suffire à remettre en cause les documents signés par les parties et l’acte notarié.

Aux visas des articles 1103, 1132, 1133, 1137 et 1138 du code civil, ils estiment que les vices du consentement ne sont pas prouvés.

Au visa de l’article 3.4 du règlement intérieur national de profession de notaire, ils expliquent que la pièce 14 émane de l’agence immobilière et ne comporte pas d’informations confidentielles.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, Monsieur, [M], [X] sollicite du tribunal de :

CONSTATER la violation manifeste du secret professionnel par Me, [T] dans sa transmission aux consorts, [R] de la correspondance constituant la pièce n°14,

ÉCARTER des débats la pièce n°14 produite par les consorts, [R] comme ayant été obtenue en violation du secret professionnel notarial,

ORDONNER la suppression de toute référence à cette pièce dans les écritures des consorts, [R],

LUI DONNER ACTE à M., [X] de ses réserves quant à la saisine ultérieure de la chambre disciplinaire du Conseil Régional des Notaires compétente au sujet des manquements déontologiques de Me, [T],

JUGER que la promesse de vente du 30 mars 2023 est entachée d’irrégularités graves interdisant à Madame, [K] et Monsieur, [R] de voir leurs demandes considérées comme recevables et bien fondées dans leurs moyens à l’encontre de Monsieur, [X],

PRONONCER la responsabilité professionnelle de Me, [T] et de la SAS ONB pour non-respect de leur obligation d’information et de conseil à l’encontre de Monsieur, [X],

PRONONCER la responsabilité professionnelle de Me, [T] et de la SAS ONB pour ne pas avoir invité Monsieur, [X] à se faire assister par un interprète, manquant ainsi à leur obligation de garantir la compréhension de l’acte

PRONONCER la responsabilité professionnelle de Me, [T] et de la SAS ONB pour ne pas avoir respecté leur obligation de résultat en leur qualité de rédacteur d’acte,

PRONONCER la responsabilité professionnelle de Me, [T] et de la SAS ONB pour violation du secret professionnel et manquement à leur devoir d’impartialité,

AUTORISER Me, [T] et la SAS ONB à se dessaisir entre les mains de Monsieur, [X] de la fraction de l’indemnité d’immobilisation en leur possession à savoir la somme de 46.200€,

CONDAMNER Me, [T] et la SAS ONB à se dessaisir entre les mains de Monsieur, [X] de la fraction de l’indemnité d’immobilisation en leur possession à savoir la somme de 46.200€ majorée d’un intérêt égal au taux légal augmenté de 5 points

REJETER la demande de Me, [T] et de la SAS ONB au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Madame, [K], Monsieur, [R], Me, [T] et la SAS ONB au paiement de la somme de 5.000€ au bénéfice de Monsieur, [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Madame, [K], Monsieur, [R], Me, [T] et la SAS ONB aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions,

aux visas des articles 3.2 et 3.4 du règlement national des notaires, et 8-1 du règlement professionnel des notaires, il souligne que la pièce 14, correspondant à un échange entre l’agence immobilière et le notaire, constitue une violation du secret professionnel du notaire, démontre une collusion entre l’office notarial et les vendeurs.

Il explique que l’agence Immobilière a fait preuve de mensonges et manœuvres et n’a pas respecté son obligation de conseil et d’information, en ne mentionnant pas le prêt à l’offre d’achat, du fait de son profil de footballeur professionnel.

Au visa de l’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation, il indique que les diagnostics ont été réalisés par la société gérée par le vendeur, sans que cela soit relevé par le notaire, rédacteur d’un acte dont des annexes sont manquantes.

Il en déduit un vice du consentement résultant également des propos de l’agent immobilier, du manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil, qui ne l’a pas invité à se faire assister d’un interprète.

Il conteste la bonne foi des vendeurs.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, la SAS ONB et Maître, [Z], [T], notaire associé de l’OFFICE NOTARIAL, [H] sollicitent:

A TITRE PRINCIPAL : SUR LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE

JUGER que le notaire n’a commis aucun manquement

JUGER que M., [X] a fait le choix éclairé d’acheter comptant, sans recours à un emprunt bancaire

JUGER que M., [X] ne démontre pas ne pas comprendre la langue française

JUGER que Monsieur, [X] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable vis-à-vis du notaire

JUGER qu’aucun préjudice ne découle de l’intervention du notaire.

En conséquence :

DEBOUTER Monsieur, [X] de l’intégralité de ses demandes.

JUGER que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire

A TITRE SUBSIDIAIRE : SUR LE DEVOIR DE NEUTRALITE DU NOTAIRE

DONNER ACTE à Maître, [T] de ce qu’elle détient en compte séquestre la somme de 46 200 €.

DONNER ACTE à Maître, [T] qu’elle exécutera toute décision ayant acquis force de chose jugée et se libèrera en conséquence des fonds séquestrés entre les mains de la partie désignée par la juridiction de céans

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER M., [X] à verser à Maître, [T] la somme de 10.000 € de

dommages et intérêts pour procédure abusive (articles 1240 et suivants du code civil)

CONDAMNER M., [X] à verser à Maître, [T] la somme de 7000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions,

ils indiquent que la pièce 14 constitue un message qu’ils ont reçu, et qui n’est pas soumis au secret professionnel et peut être produit aux débats.

Ils considèrent ne pas avoir commis de faute, indiquent ne pas avoir eu de réponse à un message envoyé à l’acheteur pour confirmer l’absence de prêt.

Ils précisent avoir constaté que l’acheteur comprenait le français et n’avait pas besoin d’un interprète, et ne pas avoir connaissance du lien entre la société ayant réalisé le diagnostic et le vendeur.

Ils estiment subir un préjudice moral.

*

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

La clôture différée a été fixée au 6 janvier 2026 par ordonnance du 18 novembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater », « juger » et « prononcer » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la pièce n°14 produite par les demandeurs

Conformément à l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Aux termes du décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023 relatif au code de déontologie des notaires, article 8 : le notaire et toute personne placée sous son autorité sont tenus au secret professionnel.

Le secret professionnel est général et absolu. Le notaire, confident de ses clients, y est tenu dans les conditions prévues par le code pénal et toutes autres dispositions législatives ou réglementaires.

En outre, assurant une mission de service public, le notaire et toute personne placée sous son autorité respectent l’obligation de discrétion professionnelle.

En l’espèce,

la pièce 14 a été versée aux débats par conclusions du 4 novembre 2024 des demandeurs. Cette pièce a été introduite aux débats en pièce 2, selon conclusions notifiées le 23 octobre 2024 par la SAS ONB et Maître, [T].

Elle correspond à un message envoyé par l’agent immobilier de l’agence « Stéphane Plaza » à Maître, [Z], [T], en réponse à un message du conseil de Monsieur, [M], [X].

Si ces échanges de messages permettent d’établir le désaccord entre l’offrant et l’agent immobilier sur les conditions dans lesquelles l’offre d’achat a été établie, il en ressort qu’ils n’émanent pas du notaire, et ne comportent pas d’informations personnelles de Monsieur, [M], [X].

Le fait que ce message ait été communiqué aux demandeurs par leur notaire n’est nullement démontré, étant donné que la pièce a été versée au débat en premier lieu par le notaire.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter cette pièce des débats.

La demande de Monsieur, [M], [X] sera rejetée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du même code définit la condition suspensive comme celle dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple. Aux termes de l’article 1304-3, elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1304-4 du Code civil dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

L’article 1304-6 du même code rappelle que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive et qu’au contraire, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive.

En l’espèce,

Il convient au préalable d’analyser les moyens de défense de Monsieur, [M], [X] pour contester la validité de la promesse de vente.

Sur la validité de la promesse de vente notariée

Sur le diagnostic énergétique

Aux termes de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation

I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. [..]

Conformément à l’article L271-6 de ce même code, les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 ainsi qu’à l’article L. 126-26 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés.

Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa.

Aux termes de l’article R271-4 de ce même code,

Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait :

a) D’établir ou d’accepter d’établir un document devant être établi dans les conditions de l’article L. 271-6, et de ne pas respecter les conditions de compétences, d’organisation et d’assurance définies par les articles R. 271-1, R. 271-2 et R. 134-5-6 et les conditions d’impartialité et d’indépendance exigées à l’article L. 271-6 ;

b) Pour un organisme certificateur d’établir un document devant être établi dans les conditions prévues à l’article L. 271-6, en méconnaissance de l’article R. 271-1 ;

c) De faire appel, en vue d’établir un document devant être établi dans les conditions prévues à l’article L. 271-6, à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d’organisation et d’assurance définies aux articles R. 271-1 et R. 271-2 ou aux conditions d’impartialité et d’indépendance exigées à l’article L. 271-6.

La récidive est réprimée conformément aux articles 132-11 et 132-15 du code pénal.

En l’espèce,

Monsieur, [M], [X] recherche la responsabilité du notaire, au motif qu’il a accepté le diagnostic énergétique établi par Monsieur, [L] employé de la société gérée par Monsieur, [R], [D], vendeur.

Au soutien de sa demande, il produit l’extrait du registre national des entreprises en date du 15 mai 2024, selon lequel Monsieur, [R], [D] est gérant de la société AMIEX, ayant pour activité « toutes activités de conseil liées au domaine du bâtiment ».

La promesse unilatérale de vente notariée du 30 mars 2023 indique en page 23, que le dossier de diagnostics techniques a été établi par le Cabinet AMIEX, qu’il est annexé à l’acte, et comprend notamment « l’attestation sur l’honneur d’impartialité ».

Aucune des parties ne produit ce diagnostic ni l’attestation sur l’honneur.

La SAS ONB et Maître, [T] indiquent ne pas avoir été informés par le vendeur de ce lien avec la société AMIEX, cependant ils produisent en pièce 5, un courriel de Monsieur, [D], [R] en date du 24 mars 2023 adressé à Madame, [S], [Y], premier clerc de notaire de l’office ONB, émanant de l’adresse «, [Courriel 1] », signé du logo de la société AMIEX, et dans lequel Monsieur, [D], [R] indique « [..] étant dans le diagnostic immobilier […] ».

Ainsi, le non-respect par les vendeurs, la SAS ONB et Maître, [Z], [T] des dispositions de l’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation est démontré.

Si Monsieur, [M], [X] indique que cette faute constitue un vice du consentement, il ne produit aucun élément pour démontrer que le diagnostic énergétique du bien immobilier constituait un élément déterminant de sa décision à acquérir le bien conformément à l’article 1130 du code civil.

Il résulte par ailleurs de l’article R271-4 du code de la construction et de l’habitation que cette faute n’entraîne pas la nullité de la promesse unilatérale de vente.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur l’obligation d’information et de conseil du notaire

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que le notaire qui constate la mauvaise connaissance de la langue française par son client et ne l’invite pas à se faire assister par un interprète pour la signature de l’acte commet une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle.

En l’espèce,

il est recherché la responsabilité du notaire pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil.

Sur la maîtrise de la langue française

S’agissant de la maitrise de la langue française, la seule production de l’attestation TCF « test de connaissance du français » par Monsieur, [M], [X], relative à la session du 13 décembre 2023, postérieurement à la signature de la promesse de vente, ne peut suffire à démontrer que le notaire a eu connaissance des éventuelles difficultés de maîtrise de la langue française de Monsieur, [M], [X], qui ne justifie nullement ses allégations s’agissant de la faible durée de sa présence sur le territoire national.

Au surplus, l’attestation de Monsieur, [U], [P] du 21 mai 2024, nullement circonstanciée dans le temps, mentionne que ce dernier a véhiculé Monsieur, [M], [X]. Il n’est pas fait mention de difficultés s’agissant de la langue française.

Sur l’âge de Monsieur, [M], [X]

A la date de la signature de la promesse de vente, Monsieur, [M], [X] était âgé de 25 ans révolus, soit en capacité d’exercer les droits d’une personne majeure conformément à l’article 414 du code civil.

Sur le devoir d’information et de conseil du notaire

Les demandeurs versent aux débats l’offre d’achat de Monsieur, [M], [X] en date du 14 mars 2023, qui précise en page 2 « L’offrant déclare ne pas avoir l’intention de recourir à un prêt pour financer son acquisition. »

Des courriels de Madame, [Y], [S], premier clerc de notaire de l’office ONB sont également produits antérieurement à la signature de la promesse de vente le 30 mars 2023.

Ainsi par courriel du 23 mars 2023, l’office notarial, a sollicité de Monsieur, [M], [X] des informations complémentaires et notamment l’éventuelle souscription d’un prêt : « bien vouloir me confirmer que pour cette acquisition vous sollicitez un prêt bancaire, dans l’affirmative, je vous remercie de bien vouloir m’en communiquer les caractéristiques : le montant du prêt, le taux d’intérêts et sa durée ».

Par courriel du 27 mars 2023, comportant un fichier joint intitulé « promesse de vente [..] », le premier clerc de notaire adressait le projet de la promesse de vente.

Monsieur, [M], [X] ne produit aucun message en réponse, et il ressort de l’acte notarié qu’il était présent à la signature au sein de l’office notarial.

Il justifie d’échanges de courriels entre un conseiller bancaire du Crédit Agricole et son conseil, au sujet d’un prêt immobilier, au cours du mois d’avril 2023, soit postérieurement à la signature de l’acte notarié.

Enfin, à la lecture du courriel du 31 mai 2023 de son conseil, complété par l’attestation de Monsieur, [U], [P], et du message du 1er juin 2023 de l’agent immobilier de l’agence « Plaza Immobilier » qui n’a pas été appelée à la cause, il ressort un désaccord s’agissant des conditions dans lesquelles la signature de l’offre d’achat mentionnant l’absence de prêt a été réalisée et signée au sein de l’agence immobilière.

Il convient cependant de se référer aux articles de cette offre signée de Monsieur, [M], [X].

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, le notaire a satisfait à son obligation d’information, en sollicitant de l’acquéreur confirmation des conditions mentionnées à l’offre d’achat pour établir la promesse de vente, et en lui soumettant au préalable le projet de l’acte notarié.

Aucune faute du notaire dans le cadre de son devoir de conseil et d’information n’est donc démontrée.

Sur ce,

Monsieur, [M], [X] sera débouté de sa demande tendant à annuler la promesse de vente notariée du 30 mars 2023.

Sur l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que dans le cas de retard de paiement de sommes d’argent, les dommages et intérêts consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Conformément à l’article L313-3 du code monétaire et financier, en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d’adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé.

Toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.

En l’espèce,

Monsieur, [M], [X] soulève la mauvaise foi des vendeurs dans l’exécution du contrat, aux motifs que son besoin de financement par l’intermédiaire d’un prêt bancaire n’aurait pas été pris en considération.

Cependant, il a été analysé qu’il convenait de se référer aux termes de l’offre d’achat, qui mentionne l’absence de prêt bancaire, modalité de paiement confirmée lors de la signature de la promesse de vente notariée.

Si la faute des vendeurs a été retenue s’agissant de l’établissement du diagnostic énergétique, elle ne peut avoir de conséquences sur le financement envisagé, de sorte que l’absence de bonne foi dans l’exécution contractuelle n’est pas démontrée.

La promesse unilatérale de vente notariée signée le 30 mars 2023 entre les époux, [R] et Monsieur, [M], [X] l’a été jusqu’au 30 juin 2023 (page 5) et sous réserve du droit de préemption, des conditions suspensives de droit commun et particulières.

Il ressort du courriel du notaire adressé au conseil de l’offrant en date du 15 juin 2023, qu’il l’informe que « les conditions suspensives prévues dans le contrat sont réalisées », alors que ce dernier avait indiqué par l’intermédiaire de son conseil le 14 juin 2023, « Je tenais à vous informer que les demandes de crédit de mon client ont été refusées de sorte que celui-ci est dans l’incapacité financière d’acquérir le bien le de M & Mme, [R] ».

En sa page 10, la promesse unilatérale de vente stipule que « Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 92.400 euros.

Sur cette somme le BENEFICIAIRE versera au PROMETTANT, au plus tard dans les quinze jours des présentes et ainsi qu’il en résultera de la comptabilité du rédacteur des présentes, celle de 46.200 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. […]

Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire non réductible faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. […]

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de [..] 46.200 euros, le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait ».

Tant l’offre d’achat que la promesse unilatérale de vente notariée mentionnent un financement sans prêt, cependant, la vente n’a pas été menée à son terme, suite au refus de Monsieur, [M], [X].

Ce dernier échoue à démontrer de sa volonté à contracter un prêt bancaire pour le financement de l’acquisition du bien immobilier antérieurement à la signature de l’offre d’achat et surtout de la promesse unilatérale de vente.

Enfin, si la faute des vendeurs et du notaire a été retenue s’agissant des diagnostics techniques établis par le cabinet AMIEX, Monsieur, [M], [X] ne justifie pas d’un préjudice délictuel.

En effet, sa seule demande en paiement de la somme de 46.200 euros, correspond à l’indemnité contractuelle prévue à la promesse unilatérale de vente notariée, et ne peut s’analyser comme l’indemnisation d’un quelconque préjudice résultant d’une faute délictuelle.

Maître, [Z], [T] justifie d’un relevé de compte créditeur au sein de l’étude d’un montant total de 46.241 euros.

Par conséquent, Monsieur, [M], [X] sera condamné à verser la somme totale de 92.400 euros à Madame, [N], [K] épouse, [R] et Monsieur, [D], [R], étant précisé que la moitié de cette somme, soit 46.200 euros est déjà séquestrée entre les mains du notaire, Maître, [Z], [T] au sein de la SAS ONB qui devra la verser aux époux, [R].

La condamnation en paiement sera prononcée avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, date de la mise en demeure de payer adressée par courrier officiel du conseil des époux, [R] au conseil de Monsieur, [M], [X].

Il n’y a pas lieu à ce stade de réduire l’application de l’article, [Etablissement 1]-3 du code monétaire et financier, relative à l’augmentation du taux d’intérêts.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée, en l’absence de démonstration de la nécessité d’assurer l’exécution de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si la SAS ONB et Maître, [Z], [T] sollicitent la condamnation de Monsieur, [M], [X] à des dommages et intérêts pour procédure abusive, il y a lieu de relever qu’ils ont été assignés devant la présente juridiction par les époux, [R].

Ils ne démontrent pas de la faute de Monsieur, [M], [X], et il convient de rappeler que leur faute a été retenue s’agissant du diagnostic immobilier.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, Monsieur, [M], [X], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur, [M], [X] sera condamné à payer la somme de 2.000 euros à Madame, [N], [K] épouse, [R] et Monsieur, [D], [R].

L’équité commande que la demande de la SAS ONB et de Maître, [Z], [T] sur ce fondement soit rejetée.

Monsieur, [M], [X] verra sa propre demande également rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur, [M], [X] de sa demande visant à écarter des débats la pièce 14 produite par Madame, [N], [K] épouse, [R] et Monsieur, [D], [R],

CONDAMNE Monsieur, [M], [X] à payer à Madame, [N], [K] épouse, [R] et Monsieur, [D], [R] la somme de 92.400 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, au titre de l’indemnité d’immobilisation résultant de la promesse unilatérale de vente notariée du 30 mars 2023, dont à déduire la somme de 46.200 euros, séquestrée entre les mains du notaire, Maître, [Z], [T], notaire associé de l’OFFICE NOTARIAL, [H],

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

RAPPELLE l’application de l’article L313-3 du code monétaire et financier,

DIT que Maître, [Z], [T], notaire associé de l’OFFICE NOTARIAL, [H] devra verser la somme de 46.200 euros, séquestrée par Monsieur, [M], [X] en son étude, à Madame, [N], [K] épouse, [R] et Monsieur, [D], [R],

DEBOUTE la SAS ONB et Maître, [Z], [T] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive,

CONDAMNE Monsieur, [M], [X] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur, [M], [X] à payer à Madame, [N], [K] épouse, [R] et Monsieur, [D], [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS ONB et Maître, [Z], [T] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur, [M], [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.