TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Eric SCHODER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04501 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YOX

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],

[Adresse 1]

représentée par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [D],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04501 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YOX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 août 1999, Mme [L], aux droits de laquelle vient la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.800 francs.

Par acte sous seing privé du 19 juin 2012 Mme [N] [B], aux droits de laquelle vient la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), a consenti un contrat de location pour une place de stationnement à usage de parking sise au [Adresse 4] à [Localité 2].

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.209,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires des deux baux.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [D] le 18 février 2025.

Par assignation du 24 avril 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [D], voir statuer sur le sort des ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, et subsidiairement à une indemnité d’occupation fixée à une somme correspondant à environ 1,5 à 2 fois le loyer pour répondre à l’obligation d’indemniser le bailleur,

—  3.466,61 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et jugée à l’audience du 03 septembre 2025 en l’absence de M. [Y] [D]. Par la suite une réouverture des débats a été ordonnée au regard du principe du contradictoire et à la demande du défendeur qui a justifié d’une circonstance exceptionnelle ayant entrainé son retard à l’audience.

À l’audience du 26 novembre 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 novembre 2025, s’élève désormais à 5890,54 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Y] [D] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, dans lesquels il vit seul, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 160 euros, en plus du loyer courant. Il est salarié dans le cadre d’un contrat à durée indéterminé et perçoit entre 2.200 et 2.500 euros par mois. Il dit avoir régler la somme de 620 euros au bailleur le 25 novembre 2025.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Y] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation des baux

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de bail a été signifié au locataire le 17 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.209,71 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 18 avril 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 novembre 2025, M. [Y] [D] lui devait la somme de 5.890,54 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Y] [D] reconnait la dette et déclare avoir fait un versement de 620 euros à la veille de l’audience. Eu égard au règlement tardif, l’acompte n’apparait pas dans la comptabilité de la demanderesse de telle sorte qu’il sera condamné à payer en deniers ou quittance la somme de 5.890,54 euros à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 2.209,71 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.256,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de majorer le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 24 août 1999 et 19 juin 2012 concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] et la place de stationnement à usage de parking sont résiliés depuis le 18 avril 2025,

CONDAMNE M. [Y] [D] à payer, en deniers ou quittance, à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 5.890,54 euros (cinq mille huit cent quatre-vingt-dix euros et cinquante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 2.209,71 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.256,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Y] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 160 euros (cent soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 18 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Y] [D] sera condamné à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite de chaque bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [Y] [D] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 février 2025 et celui de l’assignation du 24 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge