TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice AMOUYAL ; M^e Julie BIJAYE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07162 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARIW

N° MINUTE :

5-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [N], [S], [G], [M], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0448

Monsieur, [I], [D], [L], [M], demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0448

DÉFENDERESSE

Madame, [C], [B], demeurant, [Adresse 3]

représentée par M^e Julie BIJAYE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0462

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07162 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARIW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2017, Monsieur, [A], [M], aux droits de qui interviennent Monsieur, [N], [M] et Monsieur, [I], [M], a donné à bail à Madame, [C], [B] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4].

Par actes de commissaire de justice du 29 juillet 2025, Monsieur, [N], [M] et Monsieur, [I], [M] ont fait assigner Madame, [C], [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire ;

— son expulsion des lieux et celle de tous occupants de son chef, et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et séquestration du mobilier à ses frais et risques ;

— sa condamnation à leur verser 8000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au double du loyer et des charges, jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

A l’audience, Monsieur, [N], [M] et Monsieur, [I], [M], représentés par leur conseil, s’en sont remis oralement aux termes de leur assignation, sauf à augmenter la somme demandée au titre des frais irrépétibles à 5000 euros.

Madame, [C], [B], assistée à l’audience utile par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses et la condamnation des bailleurs à lui verser 3768 euros en réparation de préjudice de jouissance en raison de l’indécence du bien, 8000 euros en réparation de son préjudice moral, outre 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il a toutefois été jugé que la clause du bail imposant une occupation à caractère strictement personnel, ne saurait avoir pour effet de priver le locataire du droit d’héberger les personnes de son choix découlant de son droit à une vie privée et familiale et qu’une telle clause prohibe seulement, conformément au droit commun, toute cession de bail et toute sous-location (Ccass Civ.3ème 5 mai 1993 n° 91-14.650 ; Civ.3ème 6 mars 1996 n° 93-11.113). Il en va, en revanche, différemment lorsque les personnes hébergées sont des tiers à la famille et que leur hébergement dure depuis plusieurs années (Ccass Civ.3ème 28 juin 1989, n° 88-10255).

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. C’est, dès lors, le bailleur qui doit établir que le mode d’occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, par exemple par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d’un autre domicile ou encore un constat d’huissier.

En l’espèce, Monsieur, [N], [M] et Monsieur, [I], [M] versent aux débats un courrier électronique du syndic du 19 novembre 2025 rapportant les propos qu’auraient tenus la gardienne d’immeuble qui « se doutait d’une sous-location en Airbnb par Madame, [C], [B], beaucoup de passages de gens étrangers pendant son absence ». Il est également indiqué que celle-ci « recevait également des gens de passage pour des consultations en psychologie, elle avait apposé l’étiquette professionnelle sur son interphone ». Il est également établi que la défenderesse dispose d’une autre adresse de résidence à, [Localité 2]. Dans ce contexte, il ressort de la sommation interpellative du 23 août 2024 que les occupants du logement objet du litige sont des tiers qui exposent que Madame, [C], [B] « est leur amie, elle est en, [Localité 3] (…), nous restons 5 jours, (…) nous ne payons pas, c’est notre amie ». Le constat de commissaire de justice du 12 août 2024 contient des captures d’écran de vidéos du hall d’entrée de l’immeuble montrant que la locataire reçoit des tiers le 15 juillet 2024, 21 juillet 2024 et 8 août 2024 puis quitte l’immeuble. Une photographie d’une carte de visite attachée à proximité de la porte d’entrée du logement est également annexée, avec les mentions de la profession de psychanalyste de Madame, [C], [B] et de l’adresse du bien pris à bail.

Cependant, Monsieur, [N], [M] et Monsieur, [I], [M] échouent à établir que Madame, [C], [B] mettrait l’appartement à disposition de tiers à titre onéreux tandis que les occupants présents au moment de la sommation interpellative affirment au contraire être hébergés à titre gratuit par leur amie. Il n’est versé aucune pièce relative à une quelconque mise en location sur une plateforme de location de courte durée, ni aucune annonce sur un autre support. Dans le même sens, la lecture de la sommation interpellative (5 jours) et du constat (3 jours) ne démontrent d’une occupation de l’appartement par des tiers que pendant 8 jours (5+3), le relevé des badges dans le constat ne permettant pas par ailleurs de connaître qui ouvre la porte cochère de l’immeuble ni d’étayer de l’absence de la locataire de l’immeuble. Le courrier électronique du syndic paraît en outre devoir être accueilli avec précaution, celui-ci ne faisant que rapporter des propos qui auraient été tenus par la gardienne d’immeuble, sans qu’aucune pièce ne soit versée aux débats pour confirmer tant l’identité de la gardienne que la teneur de ses propos supposés. Le contenu du courrier électronique est également ambigu, puisqu’il ne précise pas notamment le sens de l’expression « beaucoup de passages » ni la période pendant laquelle la gardienne aurait effectué ses observations.

Par ailleurs, Madame, [C], [B] produit une attestation faisant état qu’elle exerce sa profession de psychanalyste au sein du cabinet d’une collègue et non à son domicile ce que sa carte de visite pourrait laisser à penser. En ce sens, il n’est pas démontré non plus des allers et venues de patients dans l’immeuble (attestations, constat, etc), sauf au travers du courrier électronique du syndic, tout autant ambigu sur cet aspect. En effet, il n’y est pas expliqué comment la gardienne saurait que des gens de passage viendraient dans l’appartement spécifiquement pour des consultations en psychologie.

Enfin, Madame, [C], [B] établit que sa résidence principale est fixée à l’adresse de l’appartement objet du litige, celle-ci payant une taxe d’habitation pour la maison où elle réside par moments, ce qui met en exergue que la maison est sa résidence secondaire.

En ces conditions, il convient de constater que les bailleurs n’apportent pas d’éléments suffisamment graves, précis et concordants permettant de rapporter la preuve de ce que, au-delà de la présence de tiers dans le logement, le preneur a quant à elle cessé d’habiter sur place et a opéré une cession du bail.

Il conviendra en conséquence de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation du bail aux torts de la locataire. Les demandes subséquentes d’expulsion, indemnité d’occupation et dommages et intérêts deviennent sans objet.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire ne peut pas profiter d’une indécence pour suspendre le paiement de son loyer, sauf s’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux (CA, [Localité 4], 1re ch., 21 oct. 2010, n° 09/02465).

En l’espèce, Madame, [C], [B] renvoie à l’état des lieux d’entrée pour étayer de l’indécence supposée du logement, alors même qu’elle n’y a formulé aucune observation. En outre, les photographies versées aux débats ne sont ni datées ni localisées et ne mettent en évidence aucun désordre susceptible de caractériser un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance conforme ni une indécence du logement.

Tout autant, Madame, [C], [B] ne justifie aucunement du préjudice moral qu’elle allègue.

Ses demandes indemnitaires seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [N], [M] et Monsieur, [I], [M], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la locataire les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur, [N], [M] et Monsieur, [I], [M] seront ainsi condamnés à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur, [N], [M] et Monsieur, [I], [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [N], [M] et Monsieur, [I], [M] à verser à Madame, [C], [B] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus es demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [N], [M] et Monsieur, [I], [M] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION