TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [K] [F] [A]

[N] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stephan MARX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09995 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGSW

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stephan MARX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1922

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [F] [A], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [N] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09995 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGSW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2022, M. [D] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [F] [A] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1100 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [N] [A].

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4919,77 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 25 juin 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [F] [A] le 13 juin 2025.

Par assignations du 23 octobre 2025, M. [D] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [F] [A] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [N] [A] au paiement des sommes suivantes :

—  9 713,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 janvier 2026, M. [D] [T] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la dette à la baisse, soit la somme de 7 808,78 euros au 1er janvier 2026. M. [D] [T] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisant que les derniers règlements sont intervenus en novembre 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [N] [A], caution, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [K] [F] [A] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et souhaite se maintenir dans le logement.

M. [K] [F] [A] expose être locataire depuis 8 ans, avoir perdu son emploi, et ne disposer d’aucun revenu en dehors des minimas sociaux. Il précise vivre seul avec son fils et se faire aider par ses parents.

Il sollicite à titre de demande subsidiaire des délais de 24 mois pour quitter les lieux.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Une telle procédure concernant M. [K] [F] [A] n’a pas été évoquée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [D] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 919,77 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [K] [F] [A] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Par ailleurs, M. [K] [F] [A] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [D] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l’expulsion de M. [K] [F] [A] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, et de la présence d’enfant au sein du foyer : il convient donc de porter à quatre mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [D] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2026, M. [K] [F] [A] lui devait la somme de 7 808,78 euros, soustraction faite des frais de procédure. Si ce nouveau décompte n’a pas été porté à la connaissance de la caution, son montant actualisé, à la baisse, sera néanmoins pris en compte dans l’intérêt des deux défendeurs, le montant étant par ailleurs reconnu par le locataire, cette prise en compte ne portant dès lors pas atteinte au principe de la contradiction.

Ainsi, M. [K] [F] [A] et M. [N] [A], caution, seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 198,43 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [D] [T] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [F] [A] et M. [N] [A], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [D] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 janvier 2022 entre M. [D] [T], d’une part, et M. [K] [F] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 13 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [F] [A], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [K] [F] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de deux mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de quatre mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [F] [A] solidairement avec M. [N] [A], à payer à M. [D] [T] la somme de 7 808,78 euros (sept mille huit cent huit euros et soixante-dix-huit centimes), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2026,

CONDAMNE M. [K] [F] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 198,43 euros (mille cent quatre-vingt-dix-huit euros et quarante-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [F] [A], solidairement avec M. [N] [A], à payer à M. [D] [T] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [F] [A], solidairement avec M. [N] [A], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 juin 2025 et celui des assignations du 23 octobre 2025,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge