TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur, [A], [I],

Madame, [V], [I],

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10959 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBN4P

N° MINUTE : 15

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, ,

[Adresse 1]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur, [A], [I], ,

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame, [V], [I], ,

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10959 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBN4P

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2018, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M., [A], [I] et Mme, [V], [I] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 691,99 euros à la prise d’effet du bail.

Par actes de commissaire de justice du 27 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3020,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [A], [I] et Mme, [V], [I] le 28 mai 2025.

Par assignations du 5 novembre 2025, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [A], [I] et Mme, [V], [I] et de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tout garde-meuble du choix des locataires à leurs frais risques et périls et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-3576,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 26 janvier 2026, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette au 16 janvier 2026, à la somme de 3070 euros. Elle indique que les locataires auraient récemment fait un virement et demande à produire un décompte actualisé en cours de délibéré. Au vu de l’effort des locataires, elle consent à une suspension de la clause résolutoire et un plan d’apurement de la dette proposé par les défendeurs. La SA ELOGIE-SIEMP considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M., [A], [I] et Mme, [V], [I] reconnaissent en effet la dette locative. Ils précisent qu’ils ont effectué un virement le 23 janvier 2026 de 570 euros. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement sur 36 mois, en plus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M., [A], [I] et Mme, [V], [I] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dûment autorisée, la SA ELOGIE-SIEMP a produit en cours de délibéré un décompte actualisé au 28 janvier 2026, faisant état du solde de 2500 euros au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera rendue contradictoirement.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce le contrat de bail a été renouvelé tacitement le 7 mars 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Force est néanmoins de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 mai 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3020,72 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juillet 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après, les éléments du dossier, de l’audience et le diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, confortant la possibilité d’apurement de la dette par le versement d’une mensualité d’apurement en plus du loyer courant.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 janvier 2026, M., [A], [I] et Mme, [V], [I] lui devaient la somme de 2500 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M., [A], [I] et Mme, [V], [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M., [A], [I] et Mme, [V], [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [A], [I] et Mme, [V], [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 8 mars 2018 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M., [A], [I] et Mme, [V], [I], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] est résilié depuis le 27 juillet 2025, à minuit,

CONDAMNONS solidairement M., [A], [I] et Mme, [V], [I] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2026,

AUTORISONS M., [A], [I] et Mme, [V], [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 69 euros (soixante-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M., [A], [I] et Mme, [V], [I],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 juillet 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M., [A], [I] et Mme, [V], [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M., [A], [I] et Mme, [V], [I] seront solidairement condamnés à verser à SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M., [A], [I] et Mme, [V], [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 mai 2025 et celui des assignations du 5 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge