TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [F]

Madame [W] [Q] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10811 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNBC

N° MINUTE :

8/2026

JUGEMENT

rendu le 31 mars 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [F]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [Q] [J]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10811 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNBC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 février 2024, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] sur des locaux situés [Adresse 4], ainsi qu’une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 483,95 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2640,32 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] le 13 juin 2025.

Par assignation des 7 et 14 novembre 2025, l’établissement public PARIS HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,

—  3204,86 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 novembre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 29 janvier 2026, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé la dette locative à la somme de 2923,40 euros au 19 janvier 2026. Il ne s’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [W] [Q] [J], comparante en personne, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d’un échéancier, proposant de payer 100 euros de plus par mois en plus du loyer courant et des charges. Elle a précisé avoir repris le paiement du loyer, avoir commencé à apurer la dette, et que son dernier paiement ne figurait pas au décompte

M. [X] [F], assigné à étude, ne s’est pas présenté et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 10 février 2026, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a communiqué un décompte actualisé, a précisé maintenir l’ensemble de ses demandes et ne pas s’opposer à l’octroi de délais suspensifs.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié aux locataires le 12 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2640,32 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juillet 2025.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 5 février 2026, M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] lui devaient la somme de 2670,22 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

M. [X] [F] ne s’est pas présenté à l’audience et n’a ainsi pas fait valoir d’élément pour contester la dette ou son montant. Mme [W] [Q] [J] a reconnu la dette locative sous réserve de son dernier paiement, qui figure au décompte communiqué pendant le temps du délibéré.

M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] seront condamnés à payer la somme de 2670,22 euros selon décompte au 5 février 2026, mois de janvier 2026 inclus.

Au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail (article 10), ils seront condamnés solidairement conformément à l’article 1310 du code civil.

Cette somme portera intérêt à compter de la signification de la présente décision compte tenu des paiements intervenus depuis le commandement de payer et l’assignation.

Toutefois, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte produit, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, durant 27 mois.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 27 mois pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 février 2024 entre l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH d’une part, et M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] d’autre part, concernant les locaux (comprenant une cave) situés [Adresse 4], est résilié depuis le 25 juillet 2025,

CONDAMNE solidairement M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 2670,22 euros selon décompte arrêté au 5 février 2026, mois de janvier 2026 inclus, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 26 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la 27ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 juillet 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] et à celle de tous occupants de leur chef du logement et de la cave,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [X] [F] et Mme [W] [Q] [J] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge