TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 28 juin 2024 prorogée au 18 Octobre 2024

Président : Madame HERBONNIERE, PremièrVice-Présidente adjointe

Greffier lors de l’audience : Madame CRUZ, Greffier

Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Mai 2024

N° RG 23/04044 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3YD4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, l’agence PERRIER GIRAUD,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [H]

Né le 25 juin 1969 à [Localité 5] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Christophe DIAZ, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

[X] [H] a acquis le 22 décembre 2014 le lot n°24 au sein de la copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Aux termes du règlement de copropriété, le lot n°24 correspond à un local à usage de garage situé dans la cour commune.

Le 16 février 2023, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a fait constater par un commissaire de justice que ce local était habité et présentait divers aménagements pour ce faire.

Par assignation du 18.08.2023, le syndicat des coproprietaires du [Adresse 3], prise en la personne de son syndic en exercice, l’agence PERRIER GIRAUD, a fait attraire [X] [H], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile et 2, 8 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

« CONDAMNER Monsieur [H] à remettre le lot n°24 à usage de garage en son état

initial et en procédant à :

— La suppression de l’ouverture illégalement créée en façade du lot n°24

— La surpression du branchement sauvage sur le compteur d’eau du lot n°4

— La suppression du branchement illicite sur le réseau des eaux pluviales de la copropriété

— La suppression du changement illicite de la destination du lot n°24 (transformation du local à usage de garage en local à usage d’habitation)

ASSORTIR cette condamnation de remise en état initial du lot n°24 à usage de garage, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, d’une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard pendant une durée de 120 jours.

CONDAMNER Monsieur [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] la somme provisionnelle de 800 € au titre de son préjudice matériel.

CONDAMNER Monsieur [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] la somme provisionnelle de 800 € au titre de son préjudice moral.

CONDAMNER Monsieur [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du C.P.C. outre les entiers dépens qui comprendront le cout du constat du commissaire de justice du 16 février 2023. »

A l’audience du 17.05.2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], prise en la personne de son syndic en exercice, l’agence PERRIER GIRAUD,, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 2, 8 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, demande de :

« CONDAMNER Monsieur [H] à remettre le lot n°24 à usage de garage en son état initial et en procédant à :

— La suppression de l’ouverture illégalement créée en façade du lot n°24

— La surpression du branchement sauvage sur le compteur d’eau du lot n°4

— La suppression du branchement illicite sur le réseau des eaux pluviales de la copropriété

— La suppression du changement illicite de la destination du lot n°24 (transformation du local à usage de garage en local à usage d’habitation)

ASSORTIR cette condamnation de remise en état initial du lot n°24 à usage de garage, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, d’une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard pendant une durée de 120 jours.

CONDAMNER Monsieur [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] la somme provisionnelle de 800 € au titre de son préjudice matériel.

CONDAMNER Monsieur [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] la somme provisionnelle de 800 € au titre de son préjudice moral.

DEBOUTER Monsieur [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

JUGER que la demande de condamnation au titre d’une demande de travaux présentée par Monsieur [H] excède la compétence du juge des référés.

JUGER que la demande de condamnation pour préjudice moral présentée par Monsieur [H] excède la compétence du juge des référés.

DEBOUTER Monsieur [H] de sa demande d’expertise judiciaire pour défaut de motif légitime

A titre subsidiaire, si l’expertise est ordonnée, DIRE ET JUGER que les frais d’expertise seront aux frais avancés de Monsieur [H].

CONDAMNER Monsieur [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du C.P.C. outre les entiers dépens qui comprendront le cout du constat du commissaire de justice du 16 février 2023. »

[X] [H], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande, au visa des articles 55 du décret n° 67-223 du 77 mai 1967 modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, 78 de la Loi n°65-557 du 70 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 834 et 835, 745 du Code de procédure civile, 7703 et 7704 du Code civil, de :

« INDIQUER que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet PERIER GIRAUD, fait preuve de mauvaise foi

REJETER l’intégralité des demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet PERIER GIRAUD

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire concernant les parties communes de la copropriété du [Adresse 3], dont les frais seront supportés par le Syndicat des copropriétaires

DESIGNER pour y procéder tel expert qu°il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec mission habituelle en pareille matière et notamment :

— Se rendre sur les lieux en présence des parties, ou à défaut de celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ;

— Recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles, tous les documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— Décrire avec précision les désordres et/ou non-conformités constatés, déterminer leur nature ainsi que leur origine ;

— Décrire avec précision les travaux à entreprendre sur les parties communes afin de rendre normalement accessible le lot n°24 à tous véhicules automobiles

— Définir le détail descriptif et quantitatif des travaux nécessaires et suffisants pour remédier définitivement aux désordres et non conformités, qui sera adressé aux parties, à charge pour elles de faire établir des devis qui seront soumis contradictoirement à l’expert dans un délai d’un mois, lequel appréciera et fixera le coût normal desdits travaux, avec en cas d’absolue nécessité et après avoir obtenu l’autorisation du juge, l’aide d’un sapiteur ;

— Fournir tous éléments d’appréciation des préjudices subis et les chiffrer, y compris le préjudice de jouissance ;

— Déterminer pour chaque préjudice, la personne physique ou morale qui devra en supporter la réparation ;

— S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

— Etablir un pré-apport descriptif et estimatif.

En toute hypothèse,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne- de son syndic en exercice, le Cabinet PERIER GIRAUD, à entreprendre tous travaux sur les parties communes destinés à restituer au lot n°24 une accessibilité aux véhicules automobiles, compatible avec sa destination de garage, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 300 € par jour de retard,

ORDONNER que l’obligation de Monsieur [H] de remettre son lot à l’état de garage est subordonnée à l’exécution préalable par le Syndicat des copropriétaires de sa condamnation aux travaux d”accessibilité du lot n°24 à tous véhicules automobiles,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet PERIER GIRAUD, à payer à Monsieur [H] une somme de 800 €uros en réparation de son préjudice moral

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet PERIER GIRAUD, à verser à Me [Z] [L] la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sous réserve que ce dernier renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat pour l’aide juridictionnelle.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet PERIER GIRAUD, aux entiers dépens ».

L’affaire a été mise en délibéré au 28.06.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS

Les demandes de « dire », « dire et juger » et « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

D’office

Il résulte du constat de commissaire de justice du 16.02.2023 et des débats que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], prise en la personne de son syndic en exercice, l’agence PERRIER GIRAUD, loue son local à usage de garage, certes aménagé, à une personne dépourvue de papiers lui permettant de résider sur le territoire national.

De tels faits sont de nature à revêtir une qualification pénale, qui justifie la transmission de la présente ordonnance au procureur de la République de ce siège au visa de l’article 40 du code de procédure civile.

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient at demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés il refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, il est constant qu’aux termes du règlement de copropriété, le lot n°24, constitué d’un local en fond de cour, était affecté à usage de garage, et donc pas d’habitation.

Il n’est pas plus contesté que [X] [H] a opéré des transformations pour raccorder ce local à l’eau courante, et aux eaux pluviales exclusivement.

L’article 25 de la loi du 10.07.1965 dispose que :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

[…]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

[…]

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

[…]

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; […] »

Il n’est pas contesté que [X] [H] a ainsi procédé à des modifications des installations communes, en l’espèce les murs et canalisations de la copropriété, et a modifié l’affectation de son lot sans l’autorisation de l’assemblée générales des copropriétaires.

Le fait que les autres copropriétaires ne se plaignent pas à [X] [H] de cette situation et que tous les copropriétaires ne font pas disparaître ce trouble manifestement illicite, qu’il convient de faire cesser comme détaillé au dispositif de la présente ordonnance.

En revanche, il ne saurait être ordonné la remise en état interne du local, en ce qu’il s’agit de parties privatives.

Enfin, en ce qui concerne la demande de suppression de l’ouverture illégalement créée en façade du lot n°24 du [Adresse 3], il ne résulte d’aucun des documents versés aux débats que l’ouverture de ce local ait été modifiée. Une seule porte apparaît sur les photographies se trouvant dans les constats. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes de provision

L’octroi d’une provision présuppose que la partie qui la demande démontre, avec l’évidence nécessaire en référé, le droit à indemnisation.

En l’espèce, la modification des parties communes et de l’affectation d’un lot sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires revêt un caractère fautif.

Il est suffisamment démontré le raccordement des eaux usées de ce lot au réseau d’évacuation des eaux pluviales commun par le constat du commissaire de justice du 16.02.2023.

Toutefois, il n’est pas justifié d’un devis permettant de faire droit à la demande de provision à valoir sur le nettoyage du réseau, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Par ailleurs, le préjudice moral n’est pas démontré au-delà de sa simple allégation par le syndicat des copropriétaires.

Cette demande sera également rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

— Sur la demande de condamnation à la réalisation de travaux

[X] [H] se prévaut de ce qu’il ne lui serait pas possible d’utiliser son local à usage de garage, en ce la largeur de la porte d’accès à l’immeuble aurait été réduite à une taille ne permettant pas le passage d’un véhicule automobile.

Il sollicite donc à titre principal une expertise et la condamnation du syndicat des copropriétaires à entreprendre les travaux de remise en état propres à lui permettre cet accès.

En ce qui concerne la demande visant à la remise de l’immeuble dans son état initial, le syndicat des copropriétaires s’y oppose en ce que l’immeuble se serait trouvé dans le même état lors de l’acquisition initiale de son local par [X] [H].

Il résulte du courrier de Me [J], notaire, que [X] [H] a acquis le lot en cause le 22.12.2014.

Par une attestation dans les formes du Code de procédure civile, manuscrite, recopiant les dispositions de l’article 441-7 du code pénal, datée, signée et accompagnée d’une copie de la carte d’identité de l’attestant , [B] [F] atteste être propriétaire depuis 1988 au sein de la copropriété en cause et « l’accès au [Adresse 2] s’est toujours fait par un passage piéton jamais l’accès n’a permis le passage de véhicules ».

Afin de rapporter la preuve contraire, [X] [H] verse aux débats trois attestations dactylographiées, absolument similaires à l’exception du nom, de la date et de la signature, dont deux portent la même écriture, ainsi rédigées « je soussigné […] atteste que le local situé dans le cour intérieure, propriété de M [H] [X], n’est plus un garage depuis 2015. Cela ne cause aucune nuisance. »

De tels documents, dont le caractère probant est sujet à caution, ne démontre en rien que le passage de véhicules était possible avant 2015, mais que c’est bien [X] [H] qui a opéré ou fait opérer les transformations en cause.

Dans de telles conditions, [X] [H] défaille à démontrer à quelle date la porte de l’immeuble permettait le passage de véhicules et de quels types de véhicules. [X] [H] ne démontre pas non plus avoir demandé au syndicat des copropriétaires la transformation de cet accès à l’immeuble, conformément à l’article 25 susmentionné.

Dès lors, la demande de condamnation à procéder à des travaux relatifs à la porte d’accès à la copropriété sera rejetée.

— En ce qui concerne la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En la présente instance, la demande d’expertise relative aux travaux propres à permettre le passage d’un véhicule par les parties communes et son stationnement dans le lot en cause, parallèle, et non subsidiaire, à la demande de condamnation à la réalisation des travaux apparaît pour le moins inhabituelle.

Par ailleurs, l’absence de demande en ce sens depuis l’acquisition du bien en 2014, et le caractère reconventionnel de cette demande, donnent à penser à une demande strictement opportuniste.

Enfin, le fait que les deux constats de commissaires de justices versés aux débats démontrent que le local en cause ne comporte qu’une porte permettant l’accès à un piéton établit que cette demande ne présente pas le caractère légitime imposé par l’article 145 susvisé.

Cette demande sera rejetée.

— En ce qui concerne la demande provisionnelle

En l’état des constats de commissaires de justice versés aux débats, on voit mal comment louer aux fins d’habitation à une, voire deux, personnes rendues vulnérables par leur situation administrative dans des locaux non prévus à cet effet, non isolés, dans une cour avec des remontées d’égouts, est de nature à présenter un quelconque préjudice, à plus forte raison un préjudice moral, pour [X] [H].

Dès lors, sa demande provisionnelle sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[X] [H] , qui succombe, sera condamné à payer à le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], prise en la personne de son syndic en exercice, l’agence PERRIER GIRAUD, la somme de 3500 € demandée en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

D’office, ORDONNONS la communication par le greffe de ce siège de la présente ordonnance à Monsieur le procureur de la République, conformément aux dispositions de l’article 40 du Code de procédure civile ;

ORDONNONS à [X] [H] de procéder ou faire procéder aux travaux de remise en état suivants :

— suppression du branchement non autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires sur le compteur d’eau du lot n°4 du [Adresse 3],

— suppression du branchement illicite sur le réseau des eaux pluviales de la copropriété,

— suppression du changement illicite de la destination du lot n°24 du [Adresse 3] : cessation de toute habitation dans le local constituant ce lot et réaffectation à l’usage de remisage d’objets ou de véhicules,

Et ce dans un délai de deux semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, CONDAMNONS [X] [H] au paiement d’une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard et ce pendant 120 jours, à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties, notamment la demande de suppression de la porte, la demande de travaux permettant l’accès de véhicules et la demande d’expertise ;

CONDAMNONS [X] [H] à payer à le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], prise en la personne de son syndic en exercice, l’agence PERRIER GIRAUD, la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [X] [H] aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT