TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [X] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [I] [Y]

Madame [T] [U] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Roger DENOULET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04858 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73MT

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [H] [X] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de [X], vestiaire : #D0285

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [T] [U] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 février 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 11 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04858 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73MT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2013 à effet au 15 mars 2013, M. et Mme [X], aux droits desquels est venue Mme [H] [X] ép. [G], ont consenti un bail d’habitation d’une durée de trois ans et reconductible tacitement pour la même durée, à M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un congé pour vendre à effet au 14 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4128,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] le 30 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 24 et 25 avril 2025, Mme [H] [X] ép. [G] a assigné M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal :

Prononcer la validité du congé aux fins de vente,

Dire qu’à compter du 15 mars 2025, M. et Mme [Y] sont devenus occupants sans droit ni titre,

Ordonner l’expulsion sans délai de M. et Mme [Y], ainsi que de tous occupants de leur chef,

Fixer l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [Y], à compter du 15 mars 2025, au double du loyer quotidien charges et taxes locatives en sus et les condamner solidairement à régler cette indemnité d’occupation prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés à Mme [X] ou à son mandataire,

A titre subsidiaire :

Dire que la clause résolutoire est acquise à la date du 29 décembre 2024, Prononcer, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail à compter du 29 décembre 2024,

Ordonner l’expulsion sans délai de M. et Mme [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef,

Fixer l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [Y], à compter du 15 mars 2025, au double du loyer quotidien charges et taxes locatives en sus et les condamner solidairement à régler cette indemnité d’occupation prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés à Mme [X] ou à son mandataire,

A titre infiniment subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

Dire M. et Mme [Y] solidairement tenus au règlement du loyer et des charges conventionnellement dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,

Ordonner l’expulsion sans délai de M. et Mme [Y], ainsi que de tous occupants de leur chef,

Fixer l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [Y], à compter du 15 mars 2025, au double du loyer quotidien charges et taxes locatives en sus et les condamner solidairement à régler cette indemnité d’occupation prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés à Mme [X] ou à son mandataire,

En toutes hypothèses :

Condamner, solidairement, M. et Mme [Y] à lui régler, pour un compte arrêté prorata temporis au 14 mars 2025, loyer du 1er au 14 mars 2025 inclus, la somme de 4.078,46 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 28 octobre 2024, avec capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner, solidairement, M. et Mme. [Y] à lui payer la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025.

À l’audience du 4 décembre 2025 Mme [H] [X] ép. [G], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée s’élève désormais à 14342,53 euros. Elle s’en rapporte s’agissant de la demande de délais de paiement.

M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y], comparant en personne, indiquent ne pas contester la validité du congé pour vendre mais expliquent que, confrontés à des difficultés de relogement, ils n’ont pas quitté les lieux sur les conseils d’associations. Ils reconnaissent le montant de la dette qu’ils demandent à pouvoir régler par des mensualités d’apurement de 500 euros. Ils confirment ne pas avoir repris le paiement du loyer courant. Ils déclarent que M. [I] [Y] perçoit un salaire de 900 euros et que Mme [T] [U] ép. [Y] ne travaille pas.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de validation du congé pour vendre

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un congé pour vendre à effet au 14 mars 2025.

M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y], qui n’ont pas fait d’offre d’achat, ne contestent pas la validité de ce congé, lequel respecte par ailleurs le délai et la date d’effet susvisés.

Il y a lieu dès lors de déclarer le congé pour vente régulier et de constater la résiliation du bail depuis le 14 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [H] [X] ép. [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d’expulsion sans délai, aucunement motivée en fait, sera rejetée. En conséquence il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

S’étant maintenus dans les lieux malgré la résiliation du bail, les locataires sont redevables solidairement d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [H] [X] ép. [G] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Mme [H] [X] ép. [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2025, mois de décembre inclus, M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] lui devaient la somme de 14264,77 euros, soustraction faite des frais de relance (25,92 x3).

M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y], qui ont par ailleurs reconnu ce montant à l’audience, seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 4128,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] ne peuvent prétendre aux délais de paiement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais à uniquement à ceux prévus par l’article 1343-5 du code civil.

Ils n’ont cependant aucunement justifié de leur situation personnelle et financière. Ils ont par ailleurs indiqué ne pas avoir repris le paiement du loyer courant de sorte qu’ils ne peuvent à plus forte raison régler la dette locative. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DIT que le congé pour vendre du 4 juillet 2024 à effet au 14 mars 2025 a été valablement délivré par Mme [H] [X] ép. [G] à M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 mars 2013 à effet au 15 mars 2013 entre Mme [H] [X] ép. [G] venue aux droits de M. et Mme [X], d’une part, et M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] est résilié depuis le 14 mars 2025 ;

ORDONNE à M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’expulsion sans délai ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] à payer à Mme [H] [X] ép. [G] la somme de 14264,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 4128,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [Y] et Mme [T] [U] ép. [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 octobre 2024 ;

DÉBOUTE Mme [H] [X] ép. [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge