TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Vincent LOIR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05150 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAEC

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 13 avril 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic la société OLLIADE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E874

DÉFENDERESSE

Madame [M] [G]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 avril 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 13 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05150 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAEC

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [G] est propriétaire des lots n°217, 218 et 257 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société OLLIADE a assigné Madame [M] [G] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 196, de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

7 194,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,102 euros au titre des frais de recouvrement,2 500 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

À l’audience du 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif et ajoute que la dette est en augmentation.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [M] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le relevé de matrice cadastraleun précédent jugement du 25 juin 2020un relevé de compte du 10 juillet 2025les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2021 au troisième trimestre 2025les procès-verbaux des assemblées générales des 17 novembre 2020, 12 juillet 2021, 20 avril 2022, 11 mai 2023, 16 avril 2024, 27 mai 2025les mises en demeure adressée par le syndic les 30 novembre 2021, 22 mars 2024, 17 mai 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [M] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 194,04 euros au titre des charges, provisions de charges et travaux impayés arrêtés au 10 juillet 2025, appels provisionnels du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En l’absence de Madame [M] [G], il ne pourra être tenu compte de l’actualisation de la dette au jour de l’audience.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, les frais de la mise en demeure des 30 novembre 2021, 22 mars 2024 et 17 mai 2024 ne seront pas retenus faute de justification de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, comme requis par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de sa demande au titre des frais de recouvrement et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Madame [M] [G] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

En outre, il s’agit de la deuxième procédure initiée contre elle en recouvrement de charges de copropriété impayées, Madame [M] [G] ayant déjà été condamnée par jugement du 25 juin 2020.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

Madame [M] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société OLLIADE les sommes suivantes :

7 194,04 euros au titre des charges, provisions de charges et travaux impayés arrêtés au 10 juillet 2025, appels provisionnels du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société OLLIADE du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [M] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La Greffière La Présidente