DOSSIER N° RG 25/01052 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NFCI

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint Pierre

76194 YVETOT

Représentée par Maître Christophe BOBÉE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [M] [N]

9 rue de la Côte de la Hayette

76740 AUTIGNY

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2022, avec prise d’effet au 3 août 2022, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [M] [N] un appartement situé 9 rue de la Côte de la Hayette à AUTIGNY (76740), pour un loyer mensuel de 518,03 euros, et 17,66 euros de provisions sur charges.

Par lettre du 22 février 2024 reçue le 23 février 2024, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [M] [N].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [M] [N] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 3.830,93 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

condamner Monsieur [M] [N] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3.508,49 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation  ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;

— la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais d’expulsion.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 juin 2025.

À l’audience du 5 décembre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.913,42 euros selon décompte arrêté au 30 novembre 2025.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 27 février 2024.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur [M] [N], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [M] [N] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés pour établir le diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [N], cité à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA LOGEAL IMMOBILIERE le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 18 juillet 2022, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause, ce délai de deux mois doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines, et ce bien que le commandement de payer n’ait prévu qu’un délai de six semaines.

Par exploit en date du 27 février 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 3.830,93 euros de loyers et charges impayés.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 28 avril 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 28 avril 2024, Monsieur [M] [N] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [N] à son paiement à compter de 28 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE produit le bail en date du 18 juillet 2022 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 30 novembre 2025, faisant état d’une dette locative de 5.913,42 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [N] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 5.913,42 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2025, mois de novembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2025 sur la somme de 3.508,49 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [N] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 juillet 2022 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE d’une part, et Monsieur [M] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 9 rue de la Côte de la Hayette à AUTIGNY (76740), sont réunies à la date du 28 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [N] à compter du 28 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 5.913,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2025 sur la somme de 3.508,49 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 novembre 2025, échéance de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 février 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE