TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/56061 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAW77

N° : 7

Assignation du :

10 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [K] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Marion NAIGEON, avocat au barreau de PARIS – #G0152

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 2] représenté par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Arthur ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS – #D0156

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

M. [Y] [J] et Mme [K] [I] sont propriétaires d’un appartement (lot n°1131) situé au 1er étage de l’escalier B de l’immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Un déversement d’eaux noires est survenu dans leur appartement le 15 août 2025 à la suite du dégorgement effectué par la société CDGS Assainissement de la colonne d’évacuation des eaux grises rendu nécessaire par la présence d’un bouchon situé au 8ème étage de l’immeuble.

La société CDGS Assainissement est intervenue le jour même pour procéder au dégorgement de la colonne au premier étage.

Le 26 août 2025, un second dégât des eaux est survenu dans leur appartement nécessitant l’intervention de la société CDGS qui a procédé à un nouveau dégorgement par haute pression depuis le 1er étage et à la pose d’un tampon hermétique.

Par lettre recommandée du 27 août 2025, M. [J] et Mme [U] ont mis en demeure les syndics principal et secondaire d’immeuble de procéder, en urgence, à un décrassage méthodique de la colonne B, étage par étage, et des colonnes d’évacuation de l’immeuble auxquelles la colonne B est raccordée.

Estimant n’avoir reçu aucune réponse satisfaisante à leurs demandes, ils ont, par acte délivré le 10 septembre 2025, fait citer en référé le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 4], devant le président de ce tribunal, aux fins de le condamner :

à faire procéder à un nettoyage complet de la colonne B, du 1er au 18ème étage, étage par étage, en commençant par les niveaux inférieurs,à leur remettre les justificatifs d’entretien de la colonne sur les cinq dernières années comprenant les dates d’entretien, les contrats de mission pour ledit entretien, les factures correspondantes ainsi que les rapports d’intervention des sociétés mandatées le cas échéant après chaque exécution de mission d’entretien, le rapport d’intervention de la société BCP intervenue le 29 août 2025, les devis reçus de la société BCP à la suite de son passage pour la réalisation des travaux utiles à la cessation de leurs dommages et un calendrier de réalisation des travaux, au paiement des sommes provisionnelles de 2339,26 euros au titre de leurs préjudices matériels, et de 1000€ au titre des préjudices moraux et de jouissance,au paiement de la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 9 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 3 février 2026 et dans le dernier état de leurs prétentions, formulées dans leurs écritures déposées à l’audience, les demandeurs concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent de condamner le défendeur à :

à titre principal, faire procéder au changement complet de la colonne B300, du 3ème au 17ème étage, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 1000€ par jour de retard,à titre subsidiaire, faire procéder à un nettoyage complet de la colonne B, du 3ème au 17ème étage, étage par étage, en commençant par les niveaux inférieurs, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 1000€ par jour de retard,En tout état de cause,

leur remettre les devis pour le changement du reste de la colonne sur les étages 3 à 17, le rapport d’intervention de la société BCP à la suite de son intervention du 29 août 2025 et un calendrier de réalisation des travaux, leur verser à chacun d’entre eux la somme provisionnelle de 1000€ au titre des préjudices moraux et de 1000€ au titre des préjudices de jouissance,leur verser la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, le syndicat des copropriétaires secondaire sollicite de déclarer irrecevables les demandeurs en leurs demandes provisionnelles en vertu de l’article 750-1 du code de procédure civile et les débouter du surplus de leurs demandes. Il sollicite leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 4800€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la demande d’injonction

Les demandeurs soutiennent que la colonne d’évacuation des eaux grises, partie commune, est vétuste et doit être remplacée ; qu’elle n’a pas fait l’objet d’un entretien par le syndicat des copropriétaires en violation de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à sa charge une obligation d’entretien des parties communes ; que ce défaut d’entretien est à l’origine d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent lié au risque de survenance d’un nouveau dégât, ce qui justifie que soit ordonné le changement de la colonne. Ils ajoutent que les professionnels ont préconisé un changement complet de la colonne, de sorte que les travaux exécutés par le défendeur au mois de septembre sont insuffisants, comme l’établit un nouveau dégât des eaux survenu le 9 septembre 2025 au 12ème étage.

En réponse, le défendeur conteste la persistance d’un trouble dès lors que la fonte de la canalisation a été remplacée sur les deux premiers étages de l’immeuble et estime que le caractère vétuste d’une partie commune ne peut justifier l’intervention du juge des référés, qui se substituerait à l’assemblée générale des copropriétaires, le remplacement d’une colonne n’étant ni une mesure conservatoire ni une mesure de remise en état. Le syndicat des copropriétaires conteste également l’imminence d’un dommage, aucun désordre n’étant survenu depuis le remplacement de la fonte. Il fait observer qu’aucune expertise judiciaire ne confirme la nécessité de procéder au changement complet de la colonne, aucun élément ne démontrant que le dégât survenu au 12ème étage en septembre 2025 s’est reproduit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’ensuit qu’est à l’origine d’un trouble manifestement illicite une partie commune qui créé un dommage en raison notamment d’un défaut d’entretien. Si le trouble est actuel, il appartient au juge des référés de le faire cesser en ordonnant une mesure conservatoire ou de remise en état.

En l’espèce, s’il n’est pas contestable que les demandeurs ont subi deux dégâts consécutifs dans leur appartement les 15 et 26 août 2025, le défendeur justifie avoir procédé au remplacement de la fonte du collecteur litigieux entre la partie haute en cave de l’immeuble jusqu’en partie haute du 1er étage, entre les 10 et 12 septembre 2025.

Il n’est pas justifié de la survenance de nouveaux désordres dans l’appartement des demandeurs après cette intervention, de sorte que le défendeur démontre avoir mis un terme au trouble subi par ces derniers. Le trouble n’étant plus actuel, il n’y a pas lieu à référé sur le fondement du trouble manifestement illicite tant sur la demande principale que sur la demande subsidiaire.

Les demandeurs ne justifient en outre pas de la nécessité de procéder au remplacement de l’intégralité de la canalisation, la société CDGS, dans son bon d’intervention du 26 août 2025, n’ayant préconisé son remplacement qu’après avoir effectué des constatations sur la partie de colonne se limitant au niveau du premier étage.

Enfin, il n’est nullement démontré l’existence d’un risque imminent de réalisation d’un nouveau dommage, de sorte qu’il n’y a pas non plus lieu à référé sur ce fondement.

Plus généralement, en l’absence d’actualité du trouble et de preuve d’un dommage imminent, le juge des référés ne saurait se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires en ordonnant la remise en état d’une partie commune, qui n’est plus, en l’état, à l’origine d’un dommage.

Sur la demande de communication de pièces

Compte tenu des développements précédents, il n’y a pas lieu d’accueillir la demande de communication de pièces qui, au demeurant, ne fait l’objet d’aucun développement dans les écritures alors que l’article 446-2-1, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la fin de non recevoir opposée aux demandes provisionnelles

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 750-1 du même code dispose que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; »

En l’espèce, les demandes initiales portaient sur la somme totale de 3339,26€. L’action en paiement de cette somme entre donc dans le périmètre de l’article 750-1 précité.

Et en l’absence de tout désordre depuis le mois d’août 2025, et alors que les demandeurs ont assigné le syndicat des copropriétaires trois mois plus tard, ces derniers ne peuvent se prévaloir du caractère d’urgence manifeste qui n’est pas établie.

Les demandeurs ne contestent pas qu’aucune démarche amiable préalable n’a précédé la saisine du juge des référés. Ils doivent donc être déclarés irrecevables en leur demande provisionnelle.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, les demandeurs seront condamnés au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, d’allouer une indemnité de procédure de 3200 euros au défendeur au titre des frais exposés par ce dernier pour sa défense et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et subsidiaires d’injonction à remise en état ;

Rejetons la demande de communication de pièces ;

Déclarons M. [J] et Mme [I] irrecevables en toutes leurs demandes provisionnelles ;

Condamnons in solidum M. [J] et Mme [I] au paiement des dépens ;

Condamnons in solidum M. [J] et Mme [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 3200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 11 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN