TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04772 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2A7

N° MINUTE :

9 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 février 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet CSJC

dont le siège social est situé [Adresse 7]

représenté par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1159

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [V]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 04 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04772 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2A7

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [V] est propriétaire du lot n°47 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, le cabinet CSJC, a fait assigner M. [G] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner M. [G] [V] à lui verser la somme de 3 213,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025, Condamner M. [G] [V] à lui verser la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner M. [G] [V] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les droits de recouvrement.

À l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant le montant de la créance à 1 806,06 euros, selon décompte arrêté au 21 novembre 2025. Elle a précisé que le défendeur avait versé la somme de 1 650 euros depuis la délivrance de l’assignation et ajouté que sa demande principale incluait les frais de recouvrement, évalués à 36 euros.

M. [G] [V], bien que régulièrement assigné à comparaître en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [G] [V] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°47,un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 7 juillet 2025, portant sur la période allant du 3ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025 inclus, un extrait de compte de propriétaire actualisé, arrêté au 21 novembre 2025, portant sur la période allant du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025 inclus,les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025, la répartition des charges pour l’exercice 2023, les procès-verbaux des assemblées générales notamment des 21 juin 2022, 25 juillet 2022, 07 juillet 2023, 18 juillet 2024, et 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires produit, le jour de l’audience, un décompte actualisé, arrêté au 21 novembre 2025, présentant un solde débiteur de 1 806,06 euros, appel du 4ème trimestre 2025 inclus. Toutefois, il sera rappelé, à titre liminaire, qu’en application de l’article 68 du code de procédure civile, la demande formée par le syndicat des copropriétaires, en l’absence du défendeur et faute de lui avoir fait signifier des conclusions d’actualisation avant l’audience, ne peut être actualisée à la hausse.

Il en sera donc référé au décompte arrêté au 7 juillet 2025, qui avait été communiqué au défendeur avec l’assignation. Celui-ci présentait un solde débiteur de 3213,20 euros, duquel doivent être déduites les sommes mises au crédit du compte de M. [G] [V], postérieurement à la délivrance de l’acte introductif d’instance, à savoir :

371,80 euros au titre de la régularisation de charges pour l’exercice 2024, 1 650 euros au titre des versements effectués par le débiteur.

Il convient en outre de déduire la somme de 36 euros correspondant aux frais d’envoi d’une mise en demeure qui feront l’objet d’un examen séparé.

Il en résulte une créance de 1 155,40 euros au profit du syndicat des copropriétaires, qui est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, ayant bien adopté les budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025, entériné la cotisation à hauteur de 5% du budget annuel au titre du fond de travaux pour ces mêmes années, approuvé les comptes des exercices 2023 et 2024 et voté les travaux de traitement des causes d’infiltration en façade du bâtiment A.

M. [G] [V] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 155,40 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 7 juillet 2025 et déduction faite de la régularisation de charges pour l’exercice 2024 et des sommes versées les 25 août 2025 et 10 novembre 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 5 juin 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 868,42 euros (somme visée à cet acte, déduction faite des frais et des sommes mises au crédit de son compte depuis) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 36 euros au titre de l’envoi d’une mise en demeure le 27 novembre 2024, dont il n’est cependant pas justifié qu’elle a bien été adressée selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [G] [V] ne s’acquitte que de manière irrégulière de ses charges de copropriété et qu’il ne s’est pas présenté à l’audience pour s’expliquer sur ces manquements.

Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, M. [G] [V] sera condamné au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui n’incluront pas les droits de recouvrement, puisque aucun frais n’a encore été engagé à ce titre et que rien ne démontre qu’ils le seront nécessairement.

L’équité commande de le condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [V] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 10], représenté par son syndic, le cabinet CSJC, la somme de 1 155,40 euros (mille cent cinquante-cinq euros et quarante centimes) au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 7 juillet 2025, déduction faite de la régularisation de charges pour l’exercice 2024 (371,80 euros) et des sommes versées les 25 août 2025 (800 euros) et 10 novembre 2025 (850 euros),

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 868,42 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 10], représenté par son syndic, le cabinet CSJC, de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE M. [G] [V] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ([Adresse 8]), représenté par son syndic, le cabinet CSJC la somme de 150 euros (cent-cinquante euros) à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [G] [V] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet CSJC, la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La présidente