TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/55603 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMZJ

N° : 3

Assignation du :

29 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 avril 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.N.C. REPUBLIQUE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS – #G0608, SELAS CABINET ATTAL

DEFENDERESSE

La société B4E

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Arnaud SALABERT, avocat au barreau de PARIS – #K0083, cabinet SALABERT & BESSE

DÉBATS

A l’audience du 16 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Suivant acte du 23 mai 2007, la société IMMOBLAT, aux droits de laquelle intervient désormais la SNC REPUBLIQUE, a consenti à la société MILARI L’AUBERGE DE MARIE, aux droits de laquelle intervient désormais la SARL B4E, à bail lesdits locaux pour une durée de neuf années à compter du 23 mai 2007 pour se terminer le 23 mai 2016 en contrepartie d’un loyer principal annuel initial de 34.800 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance, outre une provision annuelle pour charge initiale de 1.200 euros, pour exercer l’activité exclusive suivante : « Restauration, réception et débit de boissons».

Par acte du 19 mars 2019, la société B4E a signifié une demande de renouvellement de ce bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 en sollicitant que le loyer soit fixé dans les conditions de l’article L 145-34 du Code de commerce.

Par un jugement au fond en date du 12 décembre 2022, le juge des loyers du tribunal judiciaire a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.400 euros HT à compter du 1er avril 2019.

Par ordonnance du 29 septembre 2023, le juge des référés a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, octroyé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et dit qu’à défaut de paiement des mensualités et des loyers courants, la clause résolutoire reprendrait ses effets, autorisant en ce cas l’expulsion de la société B4E et la condamnant à payer une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, soit la somme de 3888,78 euros, charges et accessoires en sus.

Par acte du 29 juillet 2025, la société SNC République a fait assigner la société B4E devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de cette dernière ainsi que la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 32.296,74 euros TTC suivant décompte arrêté au 16 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été plaidée à l’audience du 16 février 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société SNC République demande au juge des référés de :

— DIRE la SNC REPUBLIQUE bien fondée dans toutes ses demandes ;

— DIRE la société B4E irrecevable et mal fondée dans toutes ses demandes ;

EN CONSEQUENCE, en application de l’ordonnance de référé du 20 septembre 2023 passée en force de chose jugée, ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

— DEBOUTER la société B4E de toutes ses demandes ;

— ORDONNER l’expulsion, dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir de la société B4E, et de tous occupants de son chef du local loué situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] et de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs ;

— AUTORISER la SNC REPUBLIQUE à expulser la société B4E des lieux et tous occupants de son chef du local loué situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien

— ORDONNER la séquestration, aux frais de la société B4E, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

A défaut et subsidiairement,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 mai 2007 renouvelé en date du 1er avril 2019 avec tous les effets susvisés, notamment, l’expulsion de la société B4E et tous occupants de son chef du local loué situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] et le recours à la force publique ;

— CONDAMNER la société B4E à payer à la SNC REPUBLIQUE la somme provisionnelle de 57.686,72 euros TTC suivant décompte arrêté au 10 février 2026 incluant le mois de février 2026 établi par la société GESCOFIM-FINORGEST, gestionnaire de la SNC REPUBLIQUE ;

En cas de maintien dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire,

— CONDAMNER la société B4E à payer à la SNC REPUBLIQUE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle correspondant au montant du loyer en cours, soit la somme principale mensuelle de 4.298,59 euros augmentés de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu’à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail ;

En application des stipulations de la clause résolutoire du bail, obligeant la société B4E à payer à la SNC REPUBLIQUE tous frais de procédure, de mise en demeure, frais de conseils, frais d’huissier en ce qui compris les dépenses et frais de levée d’états et de notification,

— CONDAMNER la société B4E à payer à la SNC REPUBLIQUE: * la somme de 215,94 euros au titre des frais du commandement de payer signifié le 6 mai 2025;

* la somme de 70,25 euros au titre de l’extrait K Bis et de l’état des inscriptions de la société B4E ;

— CONDAMNER la société B4E à payer à la SNC REPUBLIQUE la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, et aux dépens nécessaires pour l’exécution de l’Ordonnance à intervenir ;

En réplique aux termes de ses conclusions, la société B4E sollicite du juge des référés de :

Sur la demande de délai de paiement rétroactif entraînant l’absence de mise en œuvre de la clause résolutoire

— qu’elle a réglé les causes contenues dans le commandement de payer du 6 mai 2025 a posteriori ;

En conséquence

— lui accorder des délais de paiement rétroactifs et constater le respect de ces délais ;

— constater en conséquence l’absence des effets de la clause résolutoire et le fait que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Sur les contestations sérieuses relatives aux régularisations de charges appelées par le bailleur

— Juger que bail commercial renouvelé à compter du 1er avril 2019 ne comporte pas d’inventaire précis des charges et ne respecte pas les dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce ;

— Juger que la société bailleresse ne communique aucun justificatif permettant de démontrer l’existence et le montant de régularisation des charges des années 2021 2022 2023 et 2024 ;

En conséquence.

— Juger que la reddition des charges appelée par la société bailleresse n’est ni justifiée ni prouvée, les rendant non exigibles pour un montant TVA comprise s’élevant à la somme de 24.751,50€ ;

— Condamner la société bailleresse à lui rembourser les charges versées s’élevant à la somme de 35.292€. TTC ;

À titre subsidiaire sur la demande de délai de paiement concernant les sommes postérieures au commandement de payer du 6 mai 2025

— lui accorder un échelonnement des paiements sur une période de 24 mois dont la première devra intervenir dans le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision ;

En tout état de cause

— Condamner la société bailleresse à lui verser la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026 et prorogé au 13 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, aux termes de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Au cas présent, par ordonnance du 20 septembre 2023, le juge des référés a déjà constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la suite de la délivrance du commandement de payer du 28 octobre 2022, suspendu les effet de la clause résolutoire en cas de respect des modalités de paiement et dit qu’à défaut, est constaté la résiliation de plein droit du bail consenti le 23 mai 2007 à la société B4E portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], emportant expulsion et condamnation au paiement « d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, soit la somme de 3888,78 euros, charges et accessoires en sus ».

Aucune des deux parties ne conteste le non-respect des délais ainsi octroyés par la société B4E. Au surplus, le non-respect de ces délais est confirmé par le protocole d’accord, signé par les deux parties le 22 mai 2024, aux termes duquel il est stipulé que « La société B4E a réglé la mensualité de 50.000 euros en date du 30 octobre 2023. Toutefois sur l’échéancier qui lui a été consenti par le Tribunal, la société B4E n’a pas réglé : – le loyer du mois de décembre 2023 – le loyer du mois d’avril 2024. A défaut de respect par la société B4E de l’échéancier qui a été consenti par le Tribunal, par acte en date du 9 avril 2024, la SNC REPUBLIQUE a fait valoir l’acquisition de la déchéance du terme ».

Par conséquent, il est incontestable que le bail du 23 mai 2007 a été résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 28 novembre 2022, tel que prévu au dispositif de l’ordonnance du 20 septembre 2023.

La société SNC République formule à titre principal une demande d’expulsion de la société B4E.

Cependant, l’expulsion de la société B4E, faisant suite à la résiliation du bail a déjà été autorisée par l’ordonnance du 20 septembre 2023.

La société SNC République expose elle-même que protocole d’accord intervenu entre les parties, conclu le 22 mai 2024, n’a pas eu pour effet qu’elle renonce aux effets de l’ordonnance du 20 septembre 2023 mais uniquement à son exécution jusqu’au 5 septembre 2024.

En effet, aux termes dudit protocole la société bailleresse avait accepté de suspendre l’exécution de l’ordonnance du 20 septembre 2023 prévoyant l’acquisition de la clause résolutoire du bail et l’expulsion de la société B4E jusqu’au 5 octobre 2024, en contrepartie et sous réserve du virement de la somme de 25.059,38 euros, ainsi que de la somme de 3.000 euros et du parfait paiement des loyers et autres sommes à leurs termes dues contractuellement exigibles jusqu’au 5 octobre 2024 inclus.

Par conséquent, ce protocole conclu entre les parties n’ayant suspendu l’exécution de l’ordonnance du 20 septembre 2023 que jusqu’au 5 octobre 2024, ce protocole ne fait pas obstacle au jour de la présente décision aux effets de ladite ordonnance, notamment la résiliation du bail déjà constatée et l’expulsion de la société locataire.

Dans ces conditions, en l’absence de tout élément nouveau justifiant de modifier ou rapporter en référé les effets de l’ordonnance du 20 septembre 2023, il n’y a pas lieu d’ordonner à nouveau l’expulsion de la société B4E, déjà prononcée par l’ordonnance du 20 septembre 2023, et encore moins de constater, tel que demandé subsidiairement, l’acquisition de la clause résolutoire ou de statuer sur les demandes subséquentes, alors que le bail liant les parties est résilié depuis le 28 novembre 2022 et que la précédente ordonnance a précisé les modalités de la résiliation du bail et de l’expulsion.

Le bail étant déjà résilié depuis le 28 novembre 2022, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formulées au cours de la présente instance qui sont sans objet.

Par conséquent, les demandes reconventionnelles de la société B4E sollicitant des délais rétroactifs ou relatives au commandement de payer délivré le 6 mai 2025 sont sans objet et seront rejetées, dès lors que ce commandement de payer a été délivré alors que le bail était déjà résilié.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La société SNC République sollicite une provision au titre du paiement des loyers et charges.

Cependant, aux termes de l’ordonnance du 8 septembre 2023, le bail est résilié depuis le 28 novembre 2022 et l’indemnité d’occupation provisionnelle a été fixée à un montant équivalent au montant du loyer, soit la somme de 3 888,78 euros, charges et accessoires en sus, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Au cas présent, il n’est pas contesté que la société locataire est toujours dans les lieux. Cette dernière est donc redevable de l’indemnité d’occupation fixée par l’ordonnance du 20 septembre 2023, qui constitue un titre pour recouvrer lesdites sommes.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation ou sur la demande de provision formée à hauteur de 57.686,72 euros TTC, arrêtée au 10 février 2026, terme de février 2026 inclus, la société bailleresse disposant déjà d’un titre judiciaire pour recouvrer lesdites sommes, sous réserve de la facturation d’une indemnité d’occupation conformément à sa fixation par l’ordonnance du 20 septembre 2023, soit la somme de 3 888,78 euros par mois, charges et accessoires en sus.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision formée par la société SNC République.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des charges

La société B4E sollicite reconventionnellement une somme provisionnelle de 35 292,00 euros TTC, contestant le bienfondé de la régularisation de charges intervenue pour les années 2021 à 2024, faute d’inventaire précis et limitatif des charges en application de l’article L.145-40-2 du code de commerce et de justificatifs des charges facturées.

En réponse, la société SNC République réplique que la demande est irrecevable dès lors que par l’effet de l’article I du protocole du 22 mai 2024 conclu entre les parties, la société B4E a renoncé à toutes contestations des comptes entre les parties antérieurs au 13 mai 2024, que les charges sont amplement justifiées par la production des régularisations de charges et des avis de taxes foncières et que les calculs de la société B4E sont faux.

En premier lieu, il convient d’examiner l’irrecevabilité soulevée constituée par la clause du protocole d’accord stipulée dans l’article I dudit protocole aux termes de laquelle « Au jour du présent protocole, la société B4E est redevable de la somme de 25.059,38 euros, suivant décompte du 13 mai 2024, ci-annexé, incluant l’échéance du mois de mai, établi par la société GESCOFIM-FINORGEST, gestionnaire de la SNC REPUBLIQUE, que la société B4E déclare accepte sans aucune réserve. La société renonce à toutes contestations les comptes établis par la société GESCOFIM-FINORGEST, gestionnaire de la SNC REPUBLIQUE, jusqu’au 13 mai inclus ». Par ailleurs, ledit protocole vise en son article 4 le caractère transactionnel du protocole au sens de l’article 2044 du code civil.

Il ressort cependant du décompte annexé audit protocole que seule la somme au titre de la taxe foncière 2023, avait été facturée, les régularisations de charges étant intervenues ultérieurement par facturation du 10 septembre 2025. Par conséquent, la renonciation à contester les sommes aux termes dudit protocole ne concerne que la taxe foncière 2023, en l’état du décompte annexé et non les régularisations de charges intervenues ultérieurement.

En second lieu, il convient donc d’examiner les moyens soulevés par la société B4E.

Tout d’abord, il sera rappelé qu’à compter du 28 novembre 2022, le bail étant résilié, les charges appelées en sus des indemnités d’occupation le sont en contrepartie de l’occupation et correspondant donc aux charges réelles et non plus aux charges telles que stipulées dans le bail. Par conséquent, le moyen soulevé relatif à l’absence d’inventaire annexé au bail doit être écarté, les charges réelles n’étant pas définies en fonction des clauses du bail.

Concernant le défaut de justificatifs des charges facturées, il est relevé que la société SNC République a produit aux débats les tableaux de régularisation des charges pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024, comportant le détail des charges facturées poste par poste ainsi que les justificatifs des taxes foncières des années 2021 à 2025. Par conséquent, les charges réelles facturées apparaissent dûment justifiées et ne justifient nullement une créance du preneur à l’encontre de son bailleur en remboursement desdites charges.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision formée par la société B4E.

Sur les demandes accessoires

La société SNC République, partie perdante, ayant initié la présente procédure alors même qu’elle disposait déjà d’un titre judiciaire constatant la résiliation du bail du 23 mai 2007 et lui permettant d’expulser la société B4E et de recouvrer les indemnités d’occupation dues, sera tenue des entiers dépens, en ce compris les actes d’huissiers non nécessaires à la présente procédure tel le commandement de payer du 6 mai 2025 et l’extrait K bis et l’état des inscriptions de la société B4E, et sera condamnée à payer à la société B4E, qui a dû engager des frais d’avocats pour se défendre dans la présente instance, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SNC République ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société B4E ;

Condamnons la société SNC République aux entiers dépens ;

Condamnons la société SNC République à payer à la société B4E la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 1] le 13 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN