TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e SALABERT (K0083)

M^e FABRE (E1102)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/06921

N° Portalis 352J-W-B7I-C46RK

N° MINUTE : 4

Assignation du :

29 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. OFY ST GERMAIN (RCS de [Localité 1] n°914 819 214)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0083

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [K] [X] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Arthur FABRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1102

Décision du 28 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/06921 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46RK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DEBATS

A l’audience du 12 Février 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2022, M. [V] [W] et son épouse Mme [K] [X] (ci-après les époux [W]) ont donné en location-gérance à la société OFY ST GERMAIN un fonds de commerce de « CAFE – VINS – LIQUEURS – BRASSERIE – RESTAURANT – VENTE SUR PLACE ET A EMPORTER – BANC A HUITRES », exploité sous l’enseigne « TWICKENHAM » dans des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 3] – angle [Adresse 4], et ce pour une durée de cinq ans du 1er juin 2022 au 31 mai 2027.

Le contrat stipule que ce fonds de commerce comprend :

« 1. L’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage qui y sont attachés, 2. Le droit au bail des locaux dans les locaux dans lesquels il est exploité,

3. La licence de débit de boissons de quatrième catégorie dite « grande licence » ou « licence de plein exercice » n°13955,

4. Le matériel et les objets mobiliers servant à son exploitation, décrits dans un état certifié par les soussignés de première et de seconde part,

Tel que ledit fonds de commerce existe avec toutes ses dépendances, sans aucune exception ni réserve et notamment, avec le droit à la jouissance de la ligne téléphonique portant le numéro d’appel : [XXXXXXXX01] ».

Il prévoit également les conditions financières suivantes :

« A- POUR LA PÉRIODE DU 1ER JUIN 2022 AU 28 FÉVRIER 2023

Le locataire-gérant ne paiera que le loyer des murs sur la base de 5.500 euros plus les charges d’immeuble et la provision sur les droits de voirie et l’assurance, et ce, sauf pendant les travaux où il ne paiera que les charges d’immeuble et la provision pour les droits de voirie et d’assurance.

B- A COMPTER DU 1ER MARS 2023

Le locataire-gérant paiera une redevance mensuelle (loyer compris, hors charges) égale à 14% du C.A mensuel H.T., payable à terme ECHU chaque mois et, pour la première échéance, le 31 mars 2023.

— Avec un minimum de 5.500 euros HT correspondant au loyer des murs plus les charges immobilières et la provision pour droits de voirie et d’assurance,

— Et un maximum de 20.000 euros plus les charges immobilières et la provision pour droits de voirie et d’assurance,

C- REMBOURSEMENT DU LOYER DES LOCAUX DANS LESQUELS LE FONDS DE COMMERCE EST EXPLOITÉ

En sus de la redevance ci-dessus fixée, le locataire gérant remboursera au bailleur du fonds de commerce loué, le loyer et les charges du bail, ci-après énoncé, des locaux dans lesquels ledit fonds de commerce est exploité.

Le loyer immobilier s’élève à la somme de :

Loyer annuel : 66.000 euros

Majoré de la TVA 20 %

Soit une somme totale de 79.200,00 euros.

Que le locataire gérant s’oblige à payer au soussigné de première part ou pour lui à son mandataire porteur de ses pouvoir en 12 versements mensuels.

Le loyer annuel ci-dessus fixé sera payable par douzième à terme ECHU chaque mois et, pour la première échéance, le 30 juin 2022. (…)

D- TERRASSE ET ASSURANCES

Les droits de terrasse et l’assurance s’élèvent pour l’année à la somme de :

— Assurance : environ 3.000 euros

— Terrasse : environ 11.400 euros,

Soit au total pour l’année une somme d’environ 14.400 euros

Les parties conviennent que cette somme sera payée par douzième, soit une somme mensuelle de 1.200 euros, à terme ECHU en même temps que la redevance.».

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 février 2024, les époux [W] ont fait délivrer à la société OFY ST GERMAIN un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location-gérance, de leur payer, dans le mois de la signification de l’acte, un arriéré de redevances et charges d’un montant de 60 383,19 euros TTC selon décompte arrêté au 13 février 2024.

Selon une ordonnance en date du 21 mai 2024, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris a notamment :

— dit irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par la société OFY ST GERMAIN ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de location-gérance à compter du 16 mars 2024 ;

— dit qu’à compter du 16 mars 2024 la société OFY ST GERMAIN était occupante sans droit ni titre du fonds de commerce ;

— ordonné l’expulsion de la sociéte OFY ST GERMAIN du fonds de commerce dont elle est occupante sans droit ni titre, aux frais de cette dernière et de tous occupants de son chef, avec concours d’un commissaire de justice, d’un serrurier et de la force publique si besoin est et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 10e jour de la signification de l’ordonnance et pendant 90 jours, dans l’hypothèse où elle se maintiendrait dans les lieux nonobstant l’obligation qui lui est faite de les quitter ;

— condamné à titre provisionnel la société OFY ST GERMAIN à verser aux époux [W] la somme de 220 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation à compter de la signification de la décision et jusqu’à parfaite restitution des lieux ;

— condamné à titre provisionnel la société OFY ST GERMAIN à payer aux époux [W] la somme de 64 142,56 euros TTC au titre des arriéres de redevances et charges ;

— débouté la sociéte OFY ST GERMAIN de ses demandes.

La société OFY ST GERMAIN a formé appel de cette décision le 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 mai 2024, la société OFY ST GERMAIN a assigné les époux [W] devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de voir prononcer la requalification du contrat de location-gérance du 30 mai 2022 en bail commercial et la nullité du commandement de payer du 16 février 2024. Il s’agit de la présente instance.

Par acte de commissaire de justice signifié le 03 juin 2024, les époux [W] ont fait commandement à la société OFY ST GERMAIN de quitter les lieux et restituer les clefs au plus tard le 11 juin 2024.

Par jugement du 09 août 2024, saisi par la société OFY ST GERMAIN et au contradictoire des époux [W], le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a notamment rejeté la demande de délai pour quitter les lieux de la société OFY ST GERMAIN ainsi que sa demande de délai de paiement, condamné la société OFY ST GERMAIN à payer aux époux [W] la somme de 18 600 euros au titre de l’astreinte liquidée pour la période du 04 juin au 04 août 2024, condamné la société OFY ST GERMAIN à payer aux époux [W] la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et condamné la société OFY ST GERMAIN à payer une amende civile de 2 500 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Selon ordonnance en date du 23 août 2024, le premier président de la cour d’appel a notamment rejeté la demande de la société OFY ST GERMAIN d’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du juge des référés du 21 mai 2024.

La société OFY ST GERMAIN a quitté les locaux le 04 septembre 2024.

Par un arrêt en date du 21 février 2025, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du juge des référés en date du 21 mai 2024 sauf en ses dispositions relatives à la condamnation au paiement d’une provision à valoir sur la dette et, statuant à nouveau du chef infirmé, a condamné la société OFY ST GERMAIN à payer aux époux [W], à titre provisionnel, la somme de 108 659,02 euros au titre de l’arriéré de redevances arrêtés au 06 août 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la société OFY ST GERMAIN demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL,

— PRONONCER, la requalification de contrat de de location gérance du 30 mai 2022 et en contrat de bail commercial soumis aux statuts des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60, et R 145-1 et s. du Code de commerce,

— DESIGNER, tel expert judiciaire, qu’il plaira au Tribunal et avec la mission habituelle en pareille matière, afin de fixer le loyer du bail commercial à intervenir devant être versé aux époux [W],

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 février 2024,

— JUGER que Monsieur [V] [W] et Madame [K] [X] ne peuvent valablement mettre en œuvre la clause résolutoire insérée au contrat du 30 mai 2022 par l’effet du commandement de payer du 22 mars 2024 visant la clause résolutoire,

— JUGER que la société OFY ST GERMAIN n’a pas commis un abus dans l’exercice de son droit d’agir empêchant sa condamnation pour procédure abusive,

— REJETER, l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [V] [W] et de Madame [K] [X],

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire à compter de la décision à intervenir, pendant un délai de (DIX HUIT) 18 mois, accordé à la société OFY ST GERMAIN, pour régler les sommes effectivement dues, en derniers et quittances, objets du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 février 2024,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la Monsieur [V] [W] et Madame [K] [X] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance. ».

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, les époux [W] demandent au tribunal de :

« – JUGER que la société OFY ST GERMAIN, sur qui pèse la charge de la preuve, n’apporte aucun élément probant de nature à démontrer le bien-fondé de sa demande de requalification

— JUGER qu’une clientèle était bien attachée au fonds de commerce donné en location-gérance selon contrat du 30 mai 2022

— JUGER que les autres éléments constitutifs du fonds de commerce étaient également

présents lors de la signature du contrat de location-gérance

— JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire est parfaitement valide et qu’il a été mis en jeu de bonne foi par les époux [W]

EN CONSÉQUENCE

— DÉBOUTER la société OFY ST GERMAIN de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— CONDAMNER la société OFY ST GERMAIN à verser aux époux [W] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive conformément à l’article 1240 du Code civil

— CONDAMNER la société OFY ST GERMAIN à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 15.000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Décision du 28 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/06921 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46RK

— JUGER que le jugement à intervenir est revêtu de plein droit de l’exécution provisoire ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 19 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience collégiale du 12 février 2026 et mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS

Il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de la société OFY ST GERMAIN de requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial

La société OFY ST GERMAIN expose que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, l’interruption de l’exploitation du fonds de commerce avant la location-gérance doit conduire à la requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial. Elle explique qu’en l’espèce la concomittance de la date de la prise d’effet du contrat de location- gérance et du bail commercial conclu entre les époux [W], en leur qualité de preneurs, et leur SCI [W], en qualité de propriétaire, montre qu’il n’y avait pas de clientèle générée par l’exploitation du fonds. Selon elle, il est en effet impossible de régulariser un bail commercial au 1er juin 2022, impliquant la création d’un fonds de commerce à compter de cette date, et supposer que ce nouveau bail serait générateur d’une clientèle pouvant être cédée dans le cadre d’une location-gérance. Elle en déduit qu’afin de lui répercuter un loyer annuel arbitraire et disproportionné, les époux [W] ont conclu avec leur société propriétaire des locaux un bail commercial de convenance. Elle considère également que les époux [W] ont multiplié les contrats de location-gérance, le 1er août 2019 puis le 16 juin 2021 et enfin le 1er juin 2022, afin d’échapper à la location de leurs locaux selon le régime du bail commercial et souligne que l’échec rapide des deux précédentes locations-gérances révèle le déséquilibre significatif de la location-gérance dont usent les époux [W] ainsi que l’absence de clientèle attachée au fonds de commerce.

Les consorts [W] soutiennent que la société OFY ST GERMAIN ne démontre pas que le fonds de commerce était dépourvu de clientèle lors de la signature du contrat de location-gérance, en précisant que cela a été retenu par la cour d’appel dans son arrêt du 21 février 2025. Ils considèrent que cette demande de requalification est articielle et constitue un abus d’ester en justice puisque la société OFY ST GERMAIN a attendu la veille de l’acquisition de la prescription pour former sa demande et qu’elle n’a auparavant jamais émis de critique quant à la nature du contrat de location-gérance. Ils précisent que les parties ont souhaité conclure un contrat de location-gérance pour permettre au locataire-gérant d’exploiter le fonds de commerce avant de l’acheter. Ils relèvent que la société OFY ST GERMAIN a contracté en toute connaissance de cause et en étant assistée d’un avocat. A titre surabondant, les consorts [W] expliquent que le 1er juin 2022, les parties n’ont pas conclu un nouveau bail commercial mais un avenant au bail du 26 décembre 2018 afin de diminuer le montant du loyer au bénéfice de la société OFY ST GERMAIN pour tenir compte de son acquisition à terme du fonds de commerce. Ils soulignent que le fonds de commerce a été exploité sans discontinuité depuis juillet 1998 et que l’ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce ont été mis à la disposition de la société OFY ST GERMAIN.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article L. 144-1 du code de commerce, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls constitue un contrat de location-gérance.

Le statut des baux commerciaux est défini aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

Il ressort du contrat de location-gérance de fonds de commerce conclu le 30 mai 2022 entre les consorts [W] et la société OFY ST GERMAIN que :

— le fonds de commerce considéré comprend le droit au bail des locaux dans lesquels il est exploité,

— le contrat de bail sera conclu par acte du même jour entre le propriétaire des locaux, la société [W], société civile immobilière représentée par les époux [W], et les époux [W], locataires, pour une durée de neuf années du 1er juin 2022 au 31 mai 2031 et moyennant un loyer annuel de 84 000 euros hors taxes et hors charges.

Cependant, les consorts [W] produisent le contrat de bail commercial qu’ils ont conclu pour ces mêmes locaux avec la société [W] le 26 décembre 2018, pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2026 et moyennant un loyer annuel de 84 000 euros, hors taxes et hors charges. Ils produisent également un document intitulé « Avenant de renouvellement de bail », non daté, aux termes duquel les parties décident d’un commun accord de réduire, à compter du 1er juin 2022, le montant du loyer annuel à la somme de 66 000 euros, hors taxes et hors charges, « en raison de l’incendie NOTRE-DAME et de la baisse de l’économie dans le quartier ».

Il apparaît ainsi que, contrairement à ce qui a été indiqué dans le contrat de location-gérance en date du 30 mai 2022, le contrat de bail conférant le droit au bail des locaux inclus dans le fonds de commerce n’a pas été conclu entre les consorts [W] et la société [W] le même jour que le contrat de location-gérance mais antérieurement, le 26 décembre 2018, et qu’à une date qui demeure indéterminée dès lors que l’avenant n’a pas été daté par les parties, les consorts [W] et la société [W] ont décidé de diminuer le montant du loyer, à effet du 1er juin 2022, date d’effet du contrat de location-gérance, et ce, sans décider d’un renouvellement du bail contrairement à ce qu’indique, probablement par erreur, l’intitulé de l’acte.

Dès lors, la société OFY ST GERMAIN ne peut pas se prévaloir d’une concomittance entre la date de la prise d’effet du contrat de location- gérance et du contrat de bail commercial pour conclure à l’inexistence d’une clientèle propre au fonds de commerce.

En outre, la société OFY ST GERMAIN ne rapporte nullement la preuve de l’inexistence d’une clientèle.

De surcroît, il est établi que le fonds de commerce des époux [W] a fait l’objet d’une exploitation continue depuis le 02 juin 1998, date de commencement de l’activité des époux [W] selon l’extrait K-bis du Registre du commerce et des sociétés.

Si le fonds de commerce avait déjà fait l’objet d’une location-gérance du 1er août 2019 au 06 janvier 2021, puis à nouveau à compter du 16 juin 2021, cela ne peut être considéré comme une multiplication des locations-gérances visant à échapper à la location des locaux selon le statut du bail commercial ainsi que le prétend la société OFY ST GERMAIN. En effet, d’une part, cette dernière ne prouve pas l’intention des époux [W] de vouloir éviter de donner leur bien immobilier en location à un tiers selon le statut des baux commerciaux, et, d’autre part, ceux-ci expliquent vouloir prendre leur retraite et avoir conclu un contrat de location-gérance avec un locataire qui avait vocation a acquérir le fonds de commerce, le contrat de location-gérance conclu avec la société OFY ST GERMAIN stipulant d’ailleurs une promesse de vente au profit de cette dernière avec conclusion à cette occasion d’un nouveau contrat de bail d’une durée de neuf ans.

Enfin, il est relevé que le contrat de location-gérance du 30 mai 2022 mentionne les chiffres d’affaires des exercices 2018 à 2022, lesquels sont positifs et témoignent de l’existence d’une clientèle.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à requalification du contrat de location-gérance du 30 mai 2022 en contrat de bail commercial et la demande en ce sens de la société OFY ST GERMAIN, ainsi que sa demande de désignation d’un expert chargé de donner son avis sur la fixation du loyer du bail commercial, seront rejetées.

2- Sur la demande de la société OFY ST GERMAIN de nullité du commandement de payer

La société OFY ST GERMAIN soutient que la nullité du commandement de payer doit être prononcée compte tenu de l’imprécision du décompte, de la mauvaise foi des époux [W] et du manquement de ceux-ci à leur obligation de délivrance. La société OFY ST GERMAIN explique que le commandement de payer fait état d’une créance de 60 383,19 euros mais que les règlements qu’elle a réalisés antérieurement à sa signification ne sont pas mentionnés. Elle précise que selon la jurisprudence un commandement imprécis sur la nature et le quantum des sommes réclamées doit être annulé. La société OFY ST GERMAIN poursuit en affirmant que les époux [W] n’ont pas mis en oeuvre la clause résolutoire de bonne foi alors que selon l’article 1224 du code civil et la jurisprudence, toute clause résolutoire insérée dans un contrat doit, pour être valable, être mise en oeuvre de bonne foi. Elle indique qu’en effet les époux [W] disposaient du dépôt de garantie de 150 000 euros qu’elle leur avait versé en application du contrat de location-gérance afin d’assurer l’exécution des charges et conditions du contrat, notamment le paiement des loyers, ce qui pouvait donc leur permettre d’apurer sa dette.

Sur le fondement de l’article 1719 du code civil, la société OFY ST GERMAIN soutient enfin que les époux [W] ont délivré le commandement de payer en étant de mauvaise foi également parce qu’ils ont manqué à leur obligation de délivrance, le local étant affecté de plusieurs désordres et la terrasse inexploitable.

Les époux [W] indiquent s’en rapporter aux longs développements qu’ils ont déjà pu faire valoir devant les autres juridictions qui ont été saisies du litige ainsi qu’à l’ordonnance du premier président de la cour d’appel de Paris, lequel a jugé que le décompte du commandement était précis et qu’il n’y avait pas eu de mauvaise foi de leur part. En ce qui concerne le manquement à leur obligation de délivrance, ils font valoir que celui-ci doit s’apprécier lors de la conclusion du contrat et la remise du fonds au preneur. Ils considèrent que le constat d’entrée dans les lieux montre qu’ils ont respecté leur obligation et relèvent qu’ils n’ont reçu aucune réclamation à ce sujet de la part de la société OFY ST GERMAIN avant les procédures qui ont été engagées.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le contrat de location-gérance du 30 mai 2022 stipule en son article B et paragraphe Résiliation que « A défaut par le locataire gérant d’exécuter une seule des conditions du présent contrat et notamment de payer un seul terme de loyer aux échéances convenues, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur et sans qu’il soit nécessaire d’entreprendre aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter, resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause.»

En outre, selon l’article G – DEPOT DE GARANTIE-CAUTIONNEMENT, « Pour assurer la stricte exécution des charges et conditions du présent contrat et notamment le paiement des loyers et en général, de toutes les sommes à la charge du locataire gérant, ainsi que du paiement de celles dont le bailleur pourrait être rendu responsable du fait de la gestion du fonds de commerce loué par les preneurs, le soussigné de seconde part a remis à l’instant même au soussigné de première part, qui le reconnaît et lui en consent bonne et valable quittance, la somme de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150.000 € ) laquelle demeurera séquestrée entre les mains du propriétaire du fonds pendant toute la durée du présent contrat. Ce cautionnement sera restitué au preneur à l’expiration du présent contrat dans les conditions ci-après déterminées. (…) ».

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

a) Sur la nullité du commandement de payer en raison du décompte imprécis de la créance

Le décompte figurant au commandement signifié le 16 février 2024 mentionne la nature de la créance, soit le solde de la redevance et du loyer du mois de septembre 2023, les redevances et loyers des mois d’ octobre à décembre 2023 et janvier 2024, outre les factures d’électricité et de gaz de ces périodes, ainsi que les montants correspondants et le total de la créance de 60 383,19 euros TTC.

La société OFY ST GERMAIN a ainsi été en capacité de déterminer le montant dû, d’en vérifier l’exigibilité et de contester les sommes réclamées, ce qu’elle fait puisqu’elle indique que les sommes qu’elle a versées n’ont pas été prises en considération.

En outre, en ce qui concerne les sommes versées par la société OFY ST GERMAIN, il demeure qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à concurrence de la somme effectivement due, étant souligné en l’espèce que la société OFY ST GERMAIN ne tire aucune conclusion du défaut de prise en considération de ses paiements quant au montant de sa dette ou quant à l’absence de dette.

Le commandement de payer du 16 février 2024 ne peut donc être déclaré nul pour défaut de précision.

b) Sur la nullité du commandement de payer en raison de la mauvaise foi des époux [W]

Il est rappelé qu’un commandement de payer qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, n’est pas nul mais privé d’effet, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

— En outre, en ce qui concerne la mauvaise foi des époux [W] au regard du dépôt de garantie versé,

Il ressort du contrat de bail que le dépôt de garantie versé par la société OFY ST GERMAIN aux époux [W] avait pour objet de garantir l’exécution des charges et conditions du contrat de location-gérance durant toute la durée du bail et qu’il devait demeurer en conséquence entre les mains des époux [W] et n’être restitué à la société OFY ST GERMAIN qu’à l’expiration du contrat.

Dès lors, la conservation du dépôt de garantie par les époux [W] ainsi que leur refus de procéder, en cours de contrat, à une compensation entre la dette de la société OFY ST GERMAIN et ce dépôt de garantie, ainsi que cette dernière l’avait proposé par e-mail du 22 avril 2024, ne saurait caractériser une quelconque mauvaise foi de la part des époux [W] dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

— Enfin, en ce qui concerne la mauvaise foi des époux [W] en raison de leur manquement à l’obligation de délivrance

L’obligation de délivrance du bailleur s’entend d’une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d’une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination. Elle s’impose au bailleur pendant toute la durée du bail.

Le procès-verbal de constat produit par la société OFY ST GERMAIN et établi par commissaire de justice le 08 avril 2024 mentionne des travaux en cours devant le restaurant qui entravent l’accès à celui-ci et rendent la terrasse inexploitable, l’interruption de l’alimentation en gaz, des flaques d’eau, des infiltrations et de l’humidité au sous-sol dans l’espace économat-chaufferie, des canalisations d’eaux usées, des reliefs et boursouflures de peinture ainsi que des traces d’humidité et des cloques dans la salle de restaurant, outre des taches d’humidité, de l’eau stagnante à certains endroits, un mur en pierre endommagé, des traces de coulée au premier sous-sol et de la fonte déposée et dégradée, du mobilier endommagé et recouvert de moisissure ainsi qu’un mur en pierre qui s’effrite au second sous-sol.

Cependant, la société OFY ST GERMAIN n’invoque pas, ni ne rapporte la preuve, que ces désordres ont entravé voire empêché l’exploitation du fonds de commerce.

Elle ne prouve pas davantage avoir mis en demeure les consorts [W] de procéder aux travaux nécessaires afin d’y remédier.

Dès lors il ne peut être retenu que les consorts [W] ont fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Par conséquent, la demande de la société OFY ST GERMAIN de déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 16 février 2024 sera rejetée.

3- Sur la demande subsidiaire de la société OFY ST GERMAIN de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans le dispositif de ses conclusions la société OFY ST GERMAIN demande au tribunal, à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de dix-huit mois pour régler sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, dans la discussion de ses conclusions elle ne mentionne pas cette demande, laquelle n’est donc fondée sur aucun élément de fait ou de droit.

Celle-ci sera par conséquent rejetée.

4- Sur la demande de dommages-intérêts des époux [W]

La société OFY ST GERMAIN s’oppose à la demande de dommages-intérêts des époux [W]. Elle soutient que sa demande était étayée puisqu’elle s’appuyait sur la jurisprudence ayant reconnu la requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial ainsi que sur plusieurs pièces. Elle souligne qu’elle formule également d’autres demandes qui ne sont pas illusoires et ne peuvent donc caractériser une procédure abusive.

Les consorts [W] considèrent qu’il est justifié de condamner la société OFY ST GERMAIN à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils exposent que la demande de requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial n’est pas étayée et qu’elle constitue un abus d’ester en justice dans la mesure où elle n’est formulée qu’en réponse à la décision d’explusion du juge des référés et alors que la société OFY ST GERMAIN ne s’était jamais plainte de l’inexistence de la clientèle. Elle ajoute que cette dernière ne produit d’ailleurs qu’une seule pièce, un constat de commissaire de justice inutile à la démonstration.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il est acquis que l’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts, qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il est également constant que le simple fait de succomber en ses prétentions ne suffit pas à caractériser une action en justice abusive.

Or, en l’espèce, les consorts [W] n’établissent aucune malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable de la part de la société OFY ST GERMAIN et ne démontrent pas avoir subi un préjudice.

Leur demande de condamnation de la société OFY ST GERMAIN à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts sera donc rejetée.

5- Sur les demandes accessoires

La société OFY ST GERMAIN qui succombe sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de la condamner à payer aux époux [W] la somme de 4 000 euros. La demande de la société OFY ST GERMAIN de condamnation des époux [W] à leur payer la somme de 5 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de la société OFY ST GERMAIN de requalification du contrat de location-gérance conclu le 30 mai 2022 avec M. [V] [W] et son épouse, Mme [K] [X], en contrat de bail commercial ;

Rejette la demande de la société OFY ST GERMAIN de désignation d’un expert chargé de donner son avis sur la fixation du loyer du bail commercial ;

Rejette la demande de la société OFY ST GERMAIN de déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 16 février 2024 à la demande de M. [V] [W] et son épouse, Mme [K] [X] ;

Rejette la demande de la société OFY ST GERMAIN de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Rejette la demande de M. [V] [W] et son épouse, Mme [K] [X], de condamnation de la société OFY ST GERMAIN à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société OFY ST GERMAIN aux dépens ;

Condamne la société OFY ST GERMAIN à payer à M. [V] [W] et son épouse, Mme [K] [X], la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société OFY ST GERMAIN de condamnation de M. [V] [W] et son épouse, Mme [K] [X], à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER