Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 3 février 2026, n° 25/02900

TJ Paris 3 février 2026

Arguments

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Accepté
Prescription acquisitive
La cour a constaté que les consorts [W] avaient effectivement acquis la propriété des lots par usucapion, remplissant les conditions de possession requises par le code civil.
Rejeté
Obligation de publication des décisions judiciaires
La cour a estimé que la publication n'était pas nécessairement requise par le tribunal, car la possibilité de publication est déjà prévue par la loi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 3 févr. 2026, n° 25/02900
Numéro(s) :	25/02900
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe THOMAS COURCELClaire ZAFRA LARA
Cabinet(s) :	CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 25/02900 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C637Z

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 03 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [N] [F] [W] [U]

[Adresse 24]

[Localité 1] (ESPAGNE)

Madame [G] [X] veuve [Y]

[Adresse 13]

[Adresse 17] (BRESIL)

Monsieur [I] [D] [X]

[Adresse 22]

[Adresse 16] (BRESIL)

Madame [P] [W] [V]

[Adresse 23]

[Localité 15] (ESPAGNE)

Monsieur [H] [W] [V]

[Adresse 23]

[Localité 15] (ESPAGNE)

représentés par Maître Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0801 et Maître Claire ZAFRA LARA, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Maître [O] [L], en sa qualité de mandataire ad’hoc de la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU COURCELLE

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0165

Décision du 03 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 25/02900 – N° Portalis 352J-W-B7J-C637Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18] a été constituée le 16 décembre 1957 pour une durée de 30 ans, selon statuts établis le 9 juin 1961, avec pour objet l’acquisition d’une propriété à [Adresse 21], la construction d’un immeuble à usage principal d’habitation en vue de sa division en locaux destinés à être attribués aux associés en jouissance ou en propriété, et la gestion et l’entretien de l’immeuble.

Les statuts prévoient que les parts sociales sont réparties en groupe, auquel est affecté un lot de l’immeuble en construction.

Par acte authentique en date du 16 janvier 1958, la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18] a acquis un terrain situé [Adresse 9] à [Localité 11] sur lequel elle a fait éditer un immeuble, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, selon règlement de copropriété déposé le 2 janvier 1962.

Mme [G] [X], M. [I] [D] [X], M. [T] [W] [U], Mme [P] [W] [V] et M. [H] [W] [V] (« les consorts [W] ») ont souhaité vendre les lots numéros 59 et 40, correspondant à un appartement et une cave, au sein de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 11].

Selon ordonnance du 10 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Maître [O] [L] en qualité de mandataire ad hoc de la société MONCEAU COURCELLES, aux fins de régulariser le retrait de la société des consorts [W]. La mission a été étendue selon ordonnance du 30 janvier 2025 à la représentation dans le cadre de la procédure judiciaire en revendication de propriété.

Par jugement du 17 septembre 2024, le président du tribunal statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond a déclaré irrecevables les demandes des consorts [W] aux fins de revendication de la propriété des parts sociales et subsidiaire de revendication de la propriété des lots de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, les consorts [W] ont fait assigner la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU COURCELLES, représentée par Maître [O] [L], mandataire ad hoc, devant le tribunal judiciaire aux fins de constater leur propriété sur les lots numéros 40 et 59.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2025, les consorts [W] demandent au tribunal de :

« – DECLARER recevables Monsieur [N] [F] [W] [U], Madame [G] [X] veuve [Y], Monsieur [I] [D] [X], Madame [P] [W] [V], Monsieur [H] [W] [V] en leurs demandes ;

— JUGER que Monsieur [N] [F] [W] [U], Madame [G] [X] veuve [Y], Monsieur [I] [D] [X], Madame [P] [W] [V], Monsieur [H] [W] [V] justifient d’une possession paisible, publique, non équivoque et continue de plus de trente années sur les lots n°40 et n°59, quote-part des parties communes incluses, de l’immeuble du [Adresse 4] cadastré [Cadastre 14].

— JUGER que Monsieur [N] [F] [W] [U], Madame [G] [X] veuve [Y], Monsieur [I] [D] [X], Madame [P] [W] [V], Monsieur [H] [W] [V] sont propriétaires indivis des lots n°40 et n°59, quote-part des parties communes incluses, de l’immeuble du [Adresse 4] cadastré [Cadastre 14].

— DIRE que le jugement à intervenir vaut titre de propriété des lots de copropriété n°40 et 59 de l’immeuble [Adresse 4], cadastré [Cadastre 14] au profit de Monsieur [N] [F] [W] [U], Madame [G] [X] veuve [Y], Monsieur [I] [D] [X], Madame [P] [W] [V], Monsieur [H] [W] [V] ;

— ORDONNER la publication aux Services de la publicité foncière, de la présente décision pour les besoins de la publicité foncière. »

Ils soutiennent, au visa des articles 2258, 2261, 2265 et 2272 du code civil, justifier de leur possession paisible, continue, non interrompue, publique, non équivoque à titre de propriétaires des lots de copropriété numéros 40 et 59 dans l’immeuble, depuis plus de 30 ans, si bien qu’il y a lieu de juger qu’ils sont propriétaires indivis de ces lots et que le jugement à intervenir, vaudra titre de propriété et devra être publié au service de la publicité foncière.

A ce titre, ils indiquent que leur nom apparaît sur la matrice cadastrale, qu’ils ont donné en location les locaux depuis 1979, ce qui ressort des mandats de gestion immobilière et des contrats de locations communiqués, qu’ils ont été aidés dans la gestion du bien par des sociétés professionnelles, que l’ensemble des avis d’impositions émis depuis 1999 sont à leur nom, et qu’ils payent les charges de copropriété selon les appels de charges de copropriété et participent aux assemblées générales, ce qui est établi par documents depuis 1986.

En réponse à l’argumentation adverse, ils indiquent que l’affirmation par la SOCIETE IMMOBILIER MONCEAU [Localité 18] de leur possession pour autrui n’est pas démontrée, alors que l’article 2256 du code civil fixe une présomption de possession pour soi, et que la seule absence de retranscription de l’existence de la propriété auprès de la publicité foncière, dont c’est la consultation qui a fait apparaître que la société était toujours recensée comme propriétaire des lots, alors que les consorts [W] s’étaient toujours comportés comme propriétaires, est insuffisante. Ils ajoutent que la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18] n’a jamais effectué aucun acte de possession contraire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU COURCELLES, représentée par Maître [O] [L], mandataire ad hoc demande au tribunal de :

« Juger que Maître [O] [L], prise en sa qualité de mandataire ad’hoc de la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18], s’en rapporte à justice sur les prétentions des consorts [W] [U] – [X],

Juger que les frais et honoraires de Maître [O] [L], prise en sa qualité de mandataire ad’hoc de la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18], seront mis à la charge de Monsieur [N] [W] [U], Madame [G] [X] veuve [Y], Monsieur [I] [X], Madame [P] [W] [V] et Monsieur [H] [W] [V]. »

Elle conteste l’existence d’une possession trentenaire paisible publique et non équivoque des lots numéros 59 et 40 par les consorts [W], soulignant que les pièces versées aux débats ne la démontrent pas. Elle fait valoir que la mise en location du studio et la déclaration des revenus fonciers depuis 1998 n’établissent pas une possession trentenaire et que le paiement des charges de copropriété et la participation aux assemblées générales ne démontrent pas la volonté de se comporter comme propriétaire, alors que la qualité d’associé d’une société d’attribution confère à l’associé le droit de jouissance du bien et emporte des obligations à l’égard du syndicat des copropriétaires, selon les articles 23 de la loi du 10 juillet 1965, 12 du décret du 17 mars 1967 et L202-7 du code de la construction et de l’habitation. Elle estime que ces éléments mettent en évidence la possession pour autrui, ce qui exclut donc la prescription acquisitive, conformément à l’article 2266 du code civil.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 décembre 2025.

À l’audience du 2 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la propriété des lots 59 et 40 de l’immeuble du [Adresse 10] [Localité 11]

Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Aux termes de l’article 2272 du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Il incombe ainsi à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant la durée de trente ans, revêtant les caractères d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Par ailleurs, l’article 2265 du code civil dispose que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Enfin, il résulte des articles 2256 et 2257 du code civil qu’on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s’il n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre, et que quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre, s’il n’y a preuve du contraire.

En l’espèce, il ressort des observations des parties et des seules pièces communiquées, par les demandeurs, qu’à l’occasion de projets de ventes des lots numéros 59 et 40 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 7] [Localité 20], les consorts [W] ont découvert que la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18] apparaissait comme propriétaire desdits lots de copropriété.

Or, la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18], est une société d’attribution qui a été constituée le 9 juin 1961 pour une durée de 30 ans selon l’article 5 de ses statuts, si bien qu’elle se trouve dissoute depuis l’arrivée de son terme soit le 9 juin 1991, conformément à l’article 1844-7 du code civil.

La dissolution de cette société entraîne sa liquidation, et selon les statuts dans le cadre de la liquidation « chacun des lots sera attribué au titulaire des parts composant le groupe auquel est affecté le loi » et « chaque associé recevra en représentation de son groupe de parts, la propriété privative et exclusive de l’appartement ou autre local compris dans son lot ainsi que les droits de copropriété y afférents ».

Conformément à l’article L212-9 du code de la construction de de l’habitation, applicable à la société défenderesse, constituée avant le 31 décembre 1972, l’attribution en propriété de l’immeuble aux associés intervient soit par le partage global, dans le cadre de la liquidation, laquelle n’est en l’espèce jamais intervenue, soit par la mise en œuvre de retraits partiels des associés.

La SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18], dissoute le 9 juin 1991 par l’arrivée du terme, n’est à ce jour pas encore liquidée et conserve donc, conformément à l’article 1844-8 du code civil, la personnalité morale pour les besoins de la liquidation, mais également la propriété de l’immeuble.

Il ressort des observations des parties qu’il n’existe pas de contestation sur le fait que les consorts [W] viennent aux droits de [B] [S], décédé le 25 décembre 1977.

En effet, à ce titre, il est justifié qu’à la suite du décès de [B] [S], [J] [R] a été envoyée en possession du legs universel qu’il lui avait consenti selon testament olographe du 10 février 1966, par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris du 27 février 1978.

Ensuite, selon acte de notoriété du 9 mars 1981, [J] [R], décédée le 20 décembre 1980 a laissé pour lui succéder ses filles, [K] [M] [U] et [Z] [U] lesquelles sont toutes deux décédées. Selon acte de notoriété du 26 juin 2017, [E] [U] [C], décédée le 17 juin 2002, laisse pour lui succéder son conjoint, [LL] [A] [X] décédé le 12 mai 2019 sans avoir opté, et ses enfants, Mme [G] [X] et M. [I] [D] [X], et selon acte de notoriété du même jour, [K] [U] [R] veuve [W], décédée le 17 juin 2002, laisse pour lui succéder ses enfants, Mme [P] [W] [V] et M. [H] [W] [V].

En revanche, la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU COURCELLES conteste la propriété des parts sociales par [B] [S], ce qui ressort des échanges par courriers électroniques du 16 octobre 2023, le mandataire ad hoc ayant refusé le retrait partiel des associés pour ce motif, des mentions du jugement rendu le 17 septembre 2024 par le président du tribunal statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, qui reprend les prétentions et moyens des parties, et déclare irrecevables les demandes « tendant à faire juger qu’ils sont propriétaires des parts sociales et subsidiaires des lots » comme ne relevant pas des pouvoirs du président du tribunal statuant selon cette procédure et enfin des observations dans le cadre de la présente instance.

Ainsi, en l’absence de preuve de leur qualité de propriétaires des parts sociales numéros 4136 à 4510 correspondant au certificat numéro 157 « donnant droit jouissance durant la vie de la société et à la toute propriété lors de sa dissolution du lot numéro 59 » de l’immeuble et les parts numéros 8526 à 8534 correspondant au certificat numéro 158 « donnant droit jouissance durant la vie de la société et à la toute propriété lors de sa dissolution du lot numéro 40 », la SOCIETE IMMOBILIERE [Localité 19] s’est opposée à leur retrait partiel.

Toutefois, il ressort des pièces communiquées par les demandeurs que les lots de copropriété numéros 59 et 40, affectés aux parts sociales dont la propriété leur est contestée, sont restés en possession des consorts [W], lesquels justifient de la mise en location des biens (mandat de location et contrat de location du 26 juin 1979), de la déclaration des revenus fonciers générés par les biens (dès 1998), du paiement des charges de copropriété et de la participation aux assemblées générales de copropriété (justification de répartition des charges dès 1986 notamment), et ce dès 1979.

Ces différents documents mettent en évidence tout d’abord une possession continue des deux lots.

Il n’est ensuite pas justifié d’éléments affectant la possession, qui est donc restée paisible depuis cette date.

A ce titre, il convient de relever que si la déclaration de succession établie après le décès de [B] [S], survenu le 25 décembre 1977, mentionne les parts sociales de la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18], aucun autre élément ne les mentionne après cette date et que depuis la dissolution de la société, le 9 juin 1991, celle-ci ne s’est jamais manifestée.

La possession s’est en outre réalisée à titre de propriétaire et de manière non équivoque.

En effet, le droit de jouissance conféré aux associés d’une société d’attribution implique la possibilité d’occuper le local et de concéder le droit de jouissance à un tiers, la location concernant alors le droit incorporel et non le local, qui reste la propriété de la société. Or, les consorts [W] ont, dès 1979, procédé à la location des locaux, sans aucune référence aux droits sociaux. Ils ont également payé les charges de copropriété et participé aux assemblées générales de copropriété, ainsi que le prévoit l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, permettant à l’associé de la société d’attribution de participer aux assemblées générales, mais sans qu’aucune mention de la SOCIETE IMMOBILIERE [Localité 18] MONCEAU, restée seule propriétaire, n’apparaisse sur aucun des procès-verbaux de l’assemblée générale communiqués, les consorts [W] y étant en revanche mentionnés. De même ils sont désignés comme propriétaire des locaux auprès de l’administration fiscale et ont effectué des déclarations, en cette qualité, là encore sans aucune intervention de la société.

Aucun acte, ni aucune pièce ne met en évidence des actes de possession de la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18] sur les biens, qui auraient limité la possession des consorts [W] à un droit de jouissance résultant de la qualité d’associé de la société d’attribution.

Décision du 03 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 25/02900 – N° Portalis 352J-W-B7J-C637Z

Au contraire, en l’absence de toute apparition ou mention de la société, tant sur le plan de la copropriété que de l’administration fiscale, ou de contestation de leurs droits, les consorts [W] ont possédé les biens, comme propriétaires.

Surtout, contestant la preuve de la qualité d’associés des consorts [W] pour refuser leur retrait, la SOCIETE IMMOBILIERE [Localité 18] MONCEAU ne peut se prévaloir désormais de ce titre pour arguer d’une possession faite pour le compte de la société en leur qualité d’associés, faisant obstacle à la prescription acquisitive.

L’ensemble de ces éléments caractérise donc une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire des lots numéros 59 et 40 par les consorts [W].

En conséquence, il convient de constater que les consorts [W] ont acquis par usucapion la propriété des lots numéros 40 et 59 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 8]

Sur la demande de publication au service de la publicité foncière de la présente décision

Selon l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :

« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

(…)

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

(…)

e) Les actes et décisions déclaratifs ; »

En l’espèce, les consorts [W] demandent de juger que le présent jugement vaudra titre de propriété et d’ordonner sa publication au service de la publicité foncière de [Localité 20].

Toutefois, il appartient à la partie y ayant intérêt d’accomplir cette diligence sans qu’il ne soit requis pour y satisfaire que le tribunal ordonne cette publication dont la possibilité est déjà prévue par le décret susvisé.

Il convient en conséquence de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18], représentée par Maître [O] [L], mandataire ad hoc aux dépens de l’instance.

La demande de la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18] de juger que les frais et honoraires de Maître [O] [L], prise en sa qualité de mandataire ad’hoc de la société seront à la charge des consorts [W] sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que Mme [G] [X], M. [I] [D] [X], M. [T] [W] [U], Mme [P] [W] [V] et M. [H] [W] [V] ont acquis par usucapion la propriété des lots n°40 et n°59 au sein de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis selon règlement de copropriété dépose le 2 janvier 1962, cadastré AY [Cadastre 2],

REJETTE les demande de dire que le jugement à intervenir vaut titre de propriété et d’ordonner la publication aux Services de la publicité foncière, de la présente décision pour les besoins de la publicité foncière,

CONDAMNE la SOCIETE IMMOBILIERE MONCEAU [Localité 18], représentée par Maître [O] [L], mandataire ad hoc aux dépens

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions.

Fait et jugé à [Localité 20] le 03 Février 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE