COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [U] [L] c/ S.C.I. GR

MINUTE N° 25/

Du 30 Juin 2025

3ème Chambre civile

N° RG 23/00225 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OVMT

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trente Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Juin 2025 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Julien DARRAS

, M^e Cédric PEREZ

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEUR:

Monsieur [U] [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. GR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 16 novembre 2012 versé aux débats, [U] [L] et son épouse, [M] [X], procédaient à l’achat d’un local à usage industriel et commercial d’une superficie de 60m2 auprès de la SCI G.R sis [Adresse 3].

Suivant acte du 20 août 2014, enregistré à la Recette des impôts de Nice le 27 août 2014, [U] [L] et son épouse [M] [X] procédaient à l’achat de 20 parts sociales de la société EVA, associé unique de la SCI GR, pour un montant de 7.600 euros par part sociale, soit la somme de 152.000 euros.

Suivant acte du 1er mars 2016, non enregistré, [U] [L] et son épouse [M] [P] faisaient l’acquisition de 17 parts sociales supplémentaires auprès de la société EVA, moyennant le prix de 68.000 euros (4.000 euros par part sociale).

Par acte sous seing privé daté du 4 mars 2013, la SCI GR a donné à bail commercial à [U] [L] le local situé [Adresse 3].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2013 et moyennant un loyer de 25.200 euros annuel HT et HC.

Par acte signifié le 17 novembre 2022, la SCI GR a fait délivrer à [U] [L] un commandement de payer la somme de 278.726, 59 euros visant la clause résolutoire au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 16 décembre 2022, [U] [L] a assigné la SCI GR devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir

— Accueillir sa demande en opposition du commandement de payer qui lui a été signifié pour une somme de 278.726, 59 euros le 17 novembre 2022 ;

— Juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

En conséquence,

— Lui octroyer des délais de paiement ;

— Condamner la SCI GR à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024 [U] [L] demande au Tribunal de :

— Accueillir [U] [L] en son opposition au commandement de payer qui lui a été signifié pour une somme commandée de 278.726,59 euros selon exploit d’huissier en date du 17 novembre 2022

A titre principal,

— Dire que le bailleur ne justifie pas du caractère incontestable des sommes réclamées ;

En conséquence ;

— Prononcer la nullité du commandement de payer délivré par la SCI G.R à [U] [L] signifié selon exploit d’huissier en date du 17 novembre 2022 ;

A titre subsidiaire,

— Déclarer irrecevables les demandes de la SCI GR prise en la personne de [R] [T] es qualité de gérant associé pour défaut de pouvoir et d’agir ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Déclarer prescrites les créances réclamées par la SCI G.R prise en la personne de son gérant associé, [R] [T], antérieurement à la date du 17 novembre 2017 en application de l’article 2044 du Code civil ;

A titre conventionnel,

— Condamner la SCI G.R prise en la personne de son gérant associé en exercice, [R] [T], au versement de la somme de 10.000 euros à [U] [L] au titre de la procédure abusive ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

En conséquence,

— Octroyer des délais de paiement à [U] [L] ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI G.R aux entiers dépens;

— Débouter la SCI G.R de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SCI G.R à verser à [U] [L] une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, la SCI GR demande au Tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 4 mars 2013 par l’acquisition de la clause résolutoire au 18 janvier 2023 ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de [U] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique;

— Le condamner au paiement de la somme de 224.414, 72 euros au titre de l’arriéré locatif de charge et d’indemnité d’occupation du au 1er avril 2025 ;

— Condamner [U] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer outre les charges soit la somme de 2.508, 36 euros par mois et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Débouter [U] [L] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire;

— Débouter [U] [L] de sa demande de délai de paiement ;

Au subsidiaire,

— Juger que [U] [L] a manqué gravement à ses obligations contractuelles résultant du bail commercial du 4 mars 2013 ;

— Résilier le bail commercial du 4 mars 203 au tort de [U] [L] ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de [U] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique;

— Condamner [U] [L] au paiement de la somme de 224.114, 72 euros au titre de l’arriéré locatif de charges et d’indemnité d’occupation du au 1er avril 2025;

— Condamner [U] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer outre les charges soit la somme de 2.508, 36 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux.

En tout état de cause,

— Juger que [U] [L] est tenu à restitution des loyers qu’il a perçu pour la location des appartements décrits dans le constat de Me [A] du 9 janvier 2024;

— Juger [U] [L] a commis une faute en concluant des baux d’habitation sur un bien qui lui a été donné à bail commercial;

— Condamner [U] [L] à la somme de 84.000 euros au titre de la restitution des loyers qu’il a perçu pour la location des appartements décrits dans le constat de Me [A] du 9 janvier 2024;

— Débouter [U] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

— Condamner [U] [L] au paiement de 3.600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties, en application de l’article 455 du Code de procédure civile

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’irrecevabilité des demandes formulées par la SCI GR en raison du défaut de pouvoir et de qualité à agir de [R] [T]

Il est constant que les exceptions et fins de non recevoir doivent être soulevées in limine litis avant toute défense au fond. A défaut, elles sont irrecevables.

En l’espèce, la demande formulée par [U] [L] tendant à déclarer irrecevables les demandes de [R] [T] es qualité de représentant légal de la SCI GR, en raison de son défaut de pouvoir et de qualité à agir, intervenant tardivement à la présente procédure, doit être rejetée.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

a. Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 de ce même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le bail commercial contient une clause aux termes de laquelle : “ à défaut de paiement à son échéance du loyer, charges et accessoires ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, et deux mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit , si bon semble au bailleur, même dans de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. Il ne sera pas nécessaire de former une demande judiciaire, et si le preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait de l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président de grande instance compétent, exécutoire nonobstant ou appel et sans caution”.

En l’espèce, le bail commercial du 4 mars 2013, prévoit la location d’un local sis [Adresse 2] pour une destination d’activités commerciales, entreposage provisoire de matériels ainsi que toute activités en relation avec l’objet social actuel du preneur. Il stipule un loyer annuel de 25. 200 euros hors taxe.

Le principe même de l’existence d’un loyer fait l’objet de contestations entre les parties.

[U] [L] indique en premier lieu qu’il est associé de la SCI GR (il détient 37% des partes sociales). Il invoque le fait qu’à compter de l’acquisition des parts sociales de la SCI GR, il lui avait été précisé qu’il ne serait plus redevable de loyers commerciaux de sorte que le commandement de payé délivré est nul en raison de son caractère infondé. Il précise enfin que la validité du bail commercial en date du 4 mars 2013 pose problème puisqu’il ne précise pas le fait qu’il est devenu propriétaire de 60m2 des locaux commerciaux pris à bail.

La SCI GR indique que le fait que [U] [L] soit associé de la SCI GR ne le dispense pas de son obligation de payer le loyer. Elle précise qu’un délai de deux mois s’étant écoulé à compter de la délivrance du commandement de payer sans que [U] [L] ne verse aucune somme, le bail est résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire.

Il s’évince de l’analyse menée que [U] [L] procède pas voie d’affirmations, sans produire de documents au soutien de l’existence d’un accord intervenu entre lui et la SCI GR le dispensant du paiement des loyers commerciaux du local pris à bail.

Il est en outre constant que la qualité d’associé de la SCI GR et par conséquent de bailleur de [U] [L] ne le dispense pas du paiement des loyers dus au titre de sa qualité de preneur des locaux objet du bail commercial.

Par acte signifié le 17 novembre 2022, la SCI GR a fait délivrer à [U] [L] un commandement de payer la somme de 278.726, 59 euros visant la clause résolutoire au titre de l’arriéré locatif.

L’article 8 du bail commercial liant les parties prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer et de deux mois après commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce un délai de deux mois s’étant écoulé à compter de la délivrance du commandement de payer sans que [U] [L] ne procède à une régularisation, le bail est résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 janvier 2023.

Il y a également lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire acquise au 18 janvier 2023.

Par voie conséquence, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur formulée par la SCI GR à titre subsidiaire.

b. Sur la demande faite au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires.

Il est également constant que lorsque l’acquisition de la clause résolutoire est constatée et l’expulsion ordonnée, il incombe au juge de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la date de résiliation, c’est-à-dire à compter du premier jour suivant la date à laquelle le délai d’un mois visé par le commandement demeuré infructueux a expiré.

Il est enfin constant que le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, cette dernière se matérialisant par la remise des clefs.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation est due par la SCI GR à compter de la date de résiliation du bail intervenue le 18 janvier 2023.

Jusqu’à complète libération des lieux et la remise des clefs, l’occupant sera redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus sur le bail avait continué à courir.

c. Sur les délais de paiement sollicités par [U] [L]

Par application de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

[U] [L] sollicite a titre infiniment subsidiaire que lui soit octroyé un délai de paiement pour s’en acquitter.

Il ne verse aucun élément justifiant de sa situation financière actuelle de sorte que les délais de paiement sollicités seront rejetés.

d. Sur le montant des sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’articles 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, [U] [L] oppose la prescription quinquennale relative à l’action en paiement de l’arriéré locatif de la SCI GR. La SCI GR n’oppose aucun argument sur ce point.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI GR le 17 novembre 2022 fait état de dettes locatives datant de 2013.

Dès lors, en application du délai de prescription quinquennale institué par l’article 2224 du Code civil, les loyers dus antérieurement au 17 novembre 2017 sont prescrits.

3. Sur les griefs de sous-location illicite

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4.1.11 du bail commercial du 4 mars 2013, “le preneur devra occuper personnellement les lieux et sans pouvoir en concéder jouissance, totale ou partielle, même gratuite, à un tiers, sauf autorisation expresse du bailleur.

La SCI GR indique que [U] [L] sous-louait les locaux pris à bail alors même que le contrat de bail ne l’autorisait pas à procéder de la sorte.

À l’appui de ses prétentions, elle verse au débat :

— Une requête aux fins d’autorisation de constat datée du 23 novembre 2023,

— Une ordonnance du Tribunal judiciaire de Nice datée du 29 novembre 2023 autorisant un Commissaire de justice à se rendre au sein du bien loué par [U] [L] afin de constater la façon dont il est occupé et commettant l a SAS [A]-RIBEIRO et ASSOCIES pour pour y procéder,

— Un procès-verbal émanant de la SAS [A]-RIBEIRO et ASSOCIES accompagnés de photographies du local.

Il s’évince du procès-verbal produit au débat que des personnes se présentant comme étant des locataires du local commercial se sont présentées au Commissaire de justice commis, ces personnes n’étant pas en mesure de fournir un contrat de bail attestant de leur qualité de locataires des locaux.

Ces seuls élements n’apparaissent pas suffisants pour attester de la réalité de la sous-location invoquée de sorte que la demande formulée par la SCI GR sur le fondement de la responsabilité contractuelle doit être rejetée

4. Sur le caractère abusif de la procédure initiée par la SCI GR

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile dispose, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

[U] [L] fait valoir que la procédure diligentée par la SCI GR est abusive en ce qu’elle tend à l’évincer de sa qualité d’associé en lui opposant une créance fictive. Il sollicite à ce titre le versement de la somme de 10.000 euros.

La faculté d’agir en justice est un droit ne pouvant être limité que s’il s’avère avoir uniquement été exercé dans une intention de nuire, ou sur la base d’une erreur grossière d’appréciation du demandeur dont il est manifeste qu’il ne pouvait se méprendre sur le bien-fondé de ses prétentions.

En l’espèce, [U] [L] peine à rapporter l’existence d’une faute susceptible de dégénérer en abus de droit d’agir en justice de la SCI GR de sorte qu’il doit être débouté de sa demande.

5. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

[U] [L] qui succombe à l’instance en supportera par conséquent les dépens.

6. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, au vu des éléments du litige, il apparaît équitable de condamner [U] [L] à payer à la SCI G la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article susvisé.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement; en l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Dit que le commandement de payer délivré par la SCI GR le 17 novembre 2022 est régulier,

En conséquence,

Constate la résiliation de plein droit du bail commercial consenti à [U] [L] le 18 janvier 2023,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision , l’expulsion de [U] [L] , de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne [U] [L] à payer à la SCI GR l’arriéré locatif à compter du 17 novembre 2017,

Condamne [U] [L] à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 18 janvier 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs ou par l’expulsion,

Déboute [U] [L] de sa demande pour procédure abusive,

Déboute la SCI GR de sa demande de condamnation de [U] [L] pour manquement contractuel,

Condamne [U] [L] à payer à la SCI GR la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne [U] [L] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Et la présidente a signé avec le greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE