TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [E] [Q]

[O] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10999 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCA

N° MINUTE : 11

JUGEMENT

rendu le 08 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE [J], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [Q], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 avril 2026 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10999 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2006, la S.A. ELOGIE [J] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [Q] et Mme [O] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 548,55 euros, outre provision sur charges.

En raison d’impayés récurrents, des délais de paiements ont été accordés à M. [E] [Q] et Mme [O] [D] en 2022 dans le cadre d’une procédure en acquisition de la clause résolutoire. Les impayés ont néanmoins repris en 2024.

Par actes de commissaire de justice du 9 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 581,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [Q] et Mme [O] [D] le 12 mai 2025.

Par assignations du 13 novembre 2025, la S.A. ELOGIE [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail, en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Q] et Mme [O] [D], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et remise des clés,

—  2 192,92 euros au titre de des arriérés de loyers, charges et accessoires du bail, arrêtés au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 janvier 2026, la S.A. ELOGIE [J], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, s’élève désormais à 3 749,09 euros. La S.A. ELOGIE [J] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare, cependant, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

Mme [O] [D] expose que son conjoint a de gros problèmes de santé. Il ne travaille plus et doit entamer des démarches pour sa retraite. Ils vivent avec leurs 3 enfants. Ils sont suivis par l’UDAF dans le cadre d’une mesure judiciaire d’aide à la gestion du budget familial. Ils ont été condamnés à des amendes pour la RATP et la cantine notamment et font l’objet de saisies sur leur compte. En termes de ressources, ils bénéficient du RSA et des allocations familiales. Un dossier FSL est en cours. Mme [O] [D] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le paiement d’une indemnité mensuelle de 100 euros, en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [E] [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. ELOGIE [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 581,50 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. ELOGIE [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, M. [E] [Q] et Mme [O] [D] lui devaient la somme de 3 749,09 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [E] [Q] et Mme [O] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 192,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [Q] et Mme [O] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 934,08 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. ELOGIE [J] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [Q] et Mme [O] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 août 2006 entre la S.A. ELOGIE [J], d’une part, et M. [E] [Q] et Mme [O] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 10 juillet 2025,

CONDAMNE solidairement M. [E] [Q] et Mme [O] [D] à payer à la S.A. ELOGIE [J] la somme de 3 749,09 euros (trois mille sept cent quarante-neuf euros et neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 192,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [E] [Q] et Mme [O] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [Q] et Mme [O] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juillet 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Q] et Mme [O] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [E] [Q] et Mme [O] [D] seront solidairement condamnés à verser à la S.A. ELOGIE [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la S.A. ELOGIE [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement M. [E] [Q] et Mme [O] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 mai 2025 et celui des assignations du 13 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le juge