TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [N] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10252 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJBK

N° MINUTE :

9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE [B], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE

Madame [N] [F], demeurant [Adresse 2][Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 avril 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 01 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10252 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJBK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2006, la SOCIETE DE GERANCE D’IMMEUBLES MUNICPAUX, devenue la société ELOGIE [B], a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [F] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 521,85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2737,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [F] le 12 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, la société ELOGIE [B] a assigné Mme [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [N] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, ordonner l’enlèvement des meubles et objets mobiliers, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4093,10 euros à parfaire à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 janvier 2026 la société ELOGIE [B], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 2321,94 euros. Elle indique que le paiement du loyer a repris et que Mme [N] [F] bénéficierait d’une aide du FSL d’un montant supérieur à celui de la dette, sans en justifier cependant. Elle accepte toutefois l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la bailleresse pour l’exposé de ses différents moyens.

Mme [N] [F] reconnaît le montant de la dette locative. Elle expose avoir pendant un temps réglé la somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant. Elle soutient que l’aide du FSL lui a été accordée la veille.

Les parties s’accordent sur la proposition faite par le juge d’un moratoire durant six mois, dans l’attente du versement du FSL puis, à l’issue et à défaut, le règlement de la dette en 30 mensualités de 76 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dument autorisée à l’audience, Mme [N] [F] a produit en cours de délibéré le courrier de la ville de [Localité 1] du 14 janvier 2026 relatif à l’aide du FSL.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2737,94 euros n’a pas été entièrement réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que le paiement intégral du loyer a repris. Par ailleurs, Mme [N] [F] a justifié en cours de délibéré de la décision du 14 janvier 2026 du FSL lui accordant la somme de 2471,94 euros.

Il convient dans ces conditions d’accorder à Mme [N] [F] des délais de paiement et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société ELOGIE [B] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026 selon décompte du 16 janvier 2026, Mme [N] [F] lui devait la somme de 2321,94 euros.

Mme [N] [F], qui a d’ailleurs reconnu ce montant à l’audience, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [N] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE [B] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [N] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2006 entre la société ELOGIE [B], d’une part, et Mme [N] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 10 juillet 2025,

CONDAMNE Mme [N] [F] à payer à la société ELOGIE [B] la somme de 2321,94 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026 selon décompte du 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

SUSPEND le règlement de la dette pour une période de six mois à compter du 1er avril 2026 ;

DIT qu’à l’issue de ce délai, Mme [N] [F] est autorisée à se libérer de la dette en réglant, à compter du 1er octobre 2026, chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 76 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que ces règlements devront intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juillet 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [N] [F] sera condamnée à verser à la société ELOGIE [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [N] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2025,

DÉBOUTE la société ELOGIE [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge