TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Ruben AMAR ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04639 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZTN

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. HOCHE VIVALDI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire : U0004

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ruben AMAR, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1580

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 avril 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 10 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04639 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZTN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2009, la SCI HOCHE VIVALDI a consenti un bail d’habitation à M. [R] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75008) 5 ème étage lot n°'47, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2116 euros et d’une provision pour charges de 187 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8042,64 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2680,88 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 14 327,53 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [U] le 13 février 2025.

Par assignation du 14 avril 2025, la SCI HOCHE VIVALDI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  17274,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 avril 2025,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 9 janvier 2025, M. [R] [U], représenté par son conseil, soulève in limine litis la nullité du commandement de payer.

La SCI HOCHE VIVALDI demande à voir rejeter l’exception de nullité faisant valoir que le commandement de payer est valable. Elle indique que la régularisation des charges a été effectuée pour les années 2021 et 2022 et conteste l’existence de contestations sérieuses concernant les provisions pour charges pour les années 2023 et 2024. Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 avril 2025, s’élève désormais à 43 072,88 euros. La SCI HOCHE VIVALDI. Elle considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [U], représenté par son conseil, fait viser à l’audience des conclusions aux termes desquelles il est demandé :

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER qu’il existe des contestations sérieuses s’agissant du montant de la dette sollicitée ;

En conséquence,

DEBOUTER la SCI HOCHE VIVALDI de toutes ses demandes, fins et conclusions

Reconventionnellement :

CONDAMNER la SCI HOCHE VIVALDI à rembourser à Monsieur [U], la somme de 5.784 € au titre des charges réglées concernant les années 2023 et 2024

SUBSIDIAIREMENT, ET SI PAR EXTRAORDINAIRE LE TRIBUNAL DE CEANS.CONSIDERAIT LE COMMANDEMENT DE PAYER COMME ETANT VALABLE :

ORDONNER la suspension de l’intégralité des effets de la clause résolutoire insérée au Bail, ainsi que des causes et conséquences de la sommation visant la clause résolutoire ;

RECEVOIR Monsieur [U] en sa demande, consistant à se voir accorder un échelonnement de sa dette sur une durée de 24 mois, avec prise d’effet de l’échelonnement à compter du 1 avril 2026, sur la base du montant réclamé par la SCI HOCHE VIVALDI, diminuée de la somme de 5.784 € correspondant aux charges payées par Monsieur [U] mais non justifiées.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT, ET SI PAR EXTRAORDINAIRE LE TRIBUNAL DE CEANS FAISAIT DROIT AUX DEMANDES DE LA SCI HOCHE VIVALDI

OCTROYER à Monsieur [U] un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la SCI HOCHE VIVALDI à payer à Monsieur [U], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir l’existence de contestations sérieuses s’agissant du montant de la dette au motif que les charges 2023 et 2024 n’ont pas été régularisées.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [U] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Il n’a été ni sollicité, ni autorisé la production de notes en délibéré à l’issue de l’audience. En conséquence, toutes les notes produites postérieurement aux débats seront écartées.

MOTIVATION

Sur la nullité du commandement de payer

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer produit par le bailleur comporte l’ensemble des mention sus visées.

La circonstance selon laquelle le défendeur conteste la dette locative à défaut de régularisation des charges des années 2023 et 2024 est sans effet sur la validité du commandement de payer étant rappelé que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer sus visé.

Dès lors, il convient de rejeter l’exception soulevée par le défendeur.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI HOCHE VIVALDI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 14327,53 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constaté que M.[R] [U] ne démontre pas avoir repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

En outre, il ne justifie pas être en capacité d’une part d’assumer à l’avenir le paiement régulier du loyer ni, à plus forte raison, le remboursement de la dette dans le cadre d’un plan d’apurement.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI HOCHE VIVALDI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’existence de contestation sérieuse

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI HOCHE VIVALDI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2025, M. [R] [U] lui devait la somme de 43072,88 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [U] conteste le montant des charges pour les années 2023 et 2024 à défaut de régularisation des charges par le bailleur. Cependant, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant des sommes sollicitées à titre de provision, la seule absence de régularisation des charges ne suffisant pas à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse à défaut de tout autre élément.

En conséquence, il convient de condamner M. [U] à payer la somme de 43072,88 euros à la bailleresse à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2884,10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI HOCHE VIVALDI ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI HOCHE VIVALDI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par le défendeur.

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 novembre 2009 entre la SCI HOCHE VIVALDI, d’une part, et M. [R] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75008) 5 ème étage lot n°'47 est résilié depuis le 12 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [R] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] 5 ème étage lot n°'47 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2884,10 euros (deux mille huit cent quatre-vingt-quatre euros et dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à la SCI HOCHE VIVALDI la somme de 43072,88 euros (quarante-trois mille soixante-douze euros et quatre-vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à la SCI HOCHE VIVALDI la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 février 2025 et celui de l’assignation du 14 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge