TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08990 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7BK

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le 09 avril 2026

DEMANDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [U] [A] [O], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [C], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 09 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08990 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7BK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu électroniquement le 7 juin 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après « RIVP ») a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 2], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel de 829,26 euros, hors provisions sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O], le 6 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, la RIVP a fait assigner Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] et de tous occupants de leur chef avec toutes conséquences de droit et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3200 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 septembre 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 Janvier 2026, lors de laquelle la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 3000 euros arrêté au 23 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par Monsieur [G] [C], considérant qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et donne son accord quant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande des délais de paiement en proposant de s’acquitter de la dette par des versements mensuels consécutifs de 125 euros par mois, en plus du loyer courant, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [U] [A] [O], bien que régulièrement citée à étude de commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 11) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 5 juin 2025, pour la somme en principal de 3000 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 août 2025.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte et des débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Compte tenu de la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 janvier 2026, Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] restent lui devoir la somme de 3000 euros, terme de décembre 2025 inclus, au titre des loyers et charges échus impayés.

Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue au bail, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 juin 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 juin 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, compte tenu de leur situation économique, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La RIVP sera donc déboutée de cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 7 juin 2023 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], d’une part, et Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4], à [Localité 2] est résilié depuis le 6 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre des loyers et charges échus impayés au 23 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 ;

AUTORISE Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 125 euros (cent vingt-cinq euros), la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 août 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] seront condamnés in solidum à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [C] et Madame [U] [A] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection