TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur, [O], [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09006 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7C3

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 27 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, ,

[Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur, [O], [C], ,

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09006 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7C3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2018 prenant effet au à cette date, la SCI SEKKO a consenti un bail d’habitation à M., [O], [C] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à 75019 Paris, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M., [O], [C] pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, la SCI SEKKO a fait jouer l’engagement de caution.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE stipule que, dans ce cas, la caution se trouve subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogée dans les droits de la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4737 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [O], [C] le 16 juillet 2025.

Par assignation du 25 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [O], [C] et de tous les occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, à lui payer dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

—  5958 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2025 sur la somme de 4737 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 septembre 2025.

À l’audience du 23 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise sa créance à la somme de 6365 euros, échéance d’octobre 2025 incluse, selon décompte du 21 janvier 2026. Elle s’oppose au maintien dans les lieux du locataire.

M., [O], [C] bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 novembre 2018 a été renouvelé tacitement pour une période de trois ans le 13 novembre 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Force est néanmoins de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré au locataire le 15 juillet 2025 vise un délai de deux mois.

Il en ressort que le bailleur a entendu expressément maintenir le délai plus favorable de deux mois que le délai légal de six semaines résultant de la loi du 27/7/2023 entrée en vigueur le 29/07/2023.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la demanderesse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 septembre 2025, à minuit.

En l’espèce, il ressort du décompte, non contesté par le locataire absent à la présente audience, que celui-ci n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS subrogée dans les droits de la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS verse aux débats les quittances subrogatives et un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2026, M., [O], [C] lui devait la somme de 6365 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

M., [O], [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, avec intérêts au taux légal à compter 15 juillet 2025 sur la somme de 4737 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [O], [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu 13 novembre 2018 entre la SCI SEKKO d’une part et M., [O], [C], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] à 75019 Paris est résilié depuis le 15 septembre 2025, à minuit,

ORDONNE à M., [O], [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M., [O], [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M., [O], [C] à payer les indemnités d’occupations à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS dès lors que ses paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE M., [O], [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, subrogée dans les droits de la bailleresse, la somme de 6365 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) selon décompte arrêté au 21 janvier 2026, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter 15 juillet 2025 sur la somme de 4737 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [O], [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2025 et de l’assignation du 25 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge