TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06641 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALEC

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 janvier 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH

[Adresse 3]

représenté par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [V],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06641 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALEC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 avril 1987 modifié par avenant du 14 novembre 2001, la société SAGI a consenti un bail d’habitation à Mme [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH est par la suite venu aux droits de la bailleresse.

A la suite du décès de Mme [T] et par avenant du 17 février 2022, le bail a été transféré à M. [R] [V] à compter du 30 octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7278,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [V] le 1er avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a assigné M. [R] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [R] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8929,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7278,44 euros et de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 novembre 2025 l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2025, s’élève désormais à 9839,93 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. Il indique qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

M. [R] [V] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Il déclare percevoir une retraite d’un montant mensuel de 1800 euros et avoir déposé un dossier de surendettement, sans décision de recevabilité à ce jour.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7278,44 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er juin 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. Les mensualités seront fixées à 100 euros, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2025, M. [R] [V] lui devait la somme de 9839,93 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [V] a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 7278,44 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1650,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [R] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 3 avril 1987, tel que modifié par avenant du 14 novembre 2001, entre la société SAGI, aux droits de laquelle est venu l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [T], d’autre part, et transféré à M. [R] [V] par avenant du 17 février 2022, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 1er juin 2025,

CONDAMNE M. [R] [V] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 9839,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 7278,44 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1650,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [R] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er juin 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [R] [V] sera condamné à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [R] [V] aux dépens ;

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge