TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Anne-Lore GASCUEL-MATHIOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Charlotte ESCLASSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05549 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAB65

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [D] [Z], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Anne-Lore GASCUEL-MATHIOT, avocat au barreau des Hauts-de-Seine,

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de Paris,

Madame [C] [B] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05549 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAB65

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2021, M. [P] [G] et Mme [C] [B] épouse [G] ont consenti un bail d’habitation meublée à Mme [D] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 €, outre 50 € de provisions sur charges.

Mme [D] [Z] a quitté les lieux le 23 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, Mme [D] [Z] a assigné M. [P] [G] et Mme [C] [B] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de remboursement d’un trop-versé de loyers et de charges.

Initialement appelée à l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 9 janvier 2026.

À l’audience du 9 janvier 2026, Mme [D] [Z], représentée par son conseil, a demandé de :

— condamner M. et Mme [G] à payer à Mme [D] [Z] la somme de 22.758,56 € à titre de trop-versé des loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2024,

— condamner M. et Mme [G] à justifier et à régulariser les charges locatives, au besoin les condamner à payer à Mme [D] [Z] la somme lui revenant à titre de trop-perçu sur les provisions versées depuis mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2024,

— condamner M. et Mme [G] à restituer à Mme [D] [Z] le dépôt de garantie de 850 € ainsi que les frais mis à la charge de la locataire lors de son entrée dans les lieux, soit 294,75 €,

— condamner M. et Mme [G] à remettre à Mme [D] [Z] les quittances de loyer sur toute la période de location,

— condamner M. et Mme [G] à payer à Mme [D] [Z] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

— débouter M. et Mme [G] de leurs demandes,

— condamner M. et Mme [G] aux dépens,

— condamner M. et Mme [G] à payer à Mme [D] [Z] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [G], représentés par leur conseil, ont demandé de :

— déclarer irrecevable la demande de Mme [D] [Z] tendant à voir condamner M. et Mme [G] à lui payer la somme de 22.758,56 € à titre de trop-versé des loyers,

— débouter Mme [D] [Z] de ses demandes,

— dire que la dette locative de Mme [D] [Z] s’élève à 4.463,79 €,

— autoriser M. et Mme [G] à conserver le dépôt de garantie de 850 €,

— ordonner la compensation entre la dette locative de Mme [D] [Z] (4.463,79 €) et le dépôt de garantie (850 €),

— condamner Mme [D] [Z] à payer à M. et Mme [G] la somme de 3.613,79 €, outre intérêts au taux légal à compter de la date de libération des locaux, le 23 juin 2025, déduction faite du dépôt de garantie,

— condamner Mme [D] [Z] à payer à M. et Mme [G] la somme de 7.919,69 € au titre des réparations locatives auxquelles la locataire est tenue,

— condamner Mme [D] [Z] à payer à M. et Mme [G] la somme de 2.340 € au titre de la perte de chance de relouer rapidement,

— condamner Mme [D] [Z] à payer à M. et Mme [G] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

— condamner Mme [D] [Z] aux dépens,

— condamner Mme [D] [Z] à payer à M. et Mme [G] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du trop-versé de loyers

Il résulte de l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi [Localité 2]) que la saisine de la Commission départementale de conciliation constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge en matière de litiges relatifs à l’encadrement des loyers.

En l’espèce, la demande de Mme [D] [Z] porte sur la restitution d’un trop-versé de loyers pour non respect de la réglementation sur l’encadrement des loyers à [Localité 1].

Or, Mme [D] [Z] n’a pas saisi, préalablement à son assignation, la Commission départementale de conciliation. La saisine d’un conciliateur de justice ne saurait se substituer à celle de la Commission.

La demande de Mme [D] [Z] sera par conséquent déclarée irrecevable.

Sur les demandes relatives à la régularisation des charges

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, contrairement à ce qu’indique Mme [D] [Z], M. et Mme [G] justifient bien des régularisations de charges des années 2021 à 2024 (pièces n° 16 et 17).

M. et Mme [G] reconnaissent un trop-versé de provisions de charges par Mme [D] [Z] de 365,87 € en 2024 et ont déjà déduit cette somme des loyers et charges dus par Mme [D] [Z].

Mme [D] [Z] semble contester ce montant sans toutefois expliquer en quoi le calcul des bailleurs serait erroné ni proposer une autre somme. Elle ne chiffre d’ailleurs pas sa demande de remboursement du trop-perçu de provisions sur charges.

Mme [D] [Z] sera déboutée de ses demandes relatives à la régularisation des charges.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et des frais mis à la charge de la locataire lors de l’entrée dans les lieux

Mme [D] [Z] ne motive pas sa demande de restitution des « frais mis à sa charge lors de l’entrée dans les lieux ».

Quant au dépôt de garantie, il a, comme expliqué ci-dessous, été déduit de la dette locative.

Mme [D] [Z] sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 6, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, Mme [D] [Z] considère avoir subi un préjudice moral et financier en évoquant pêle-mêle des coupures d’eau intempestives, des coupures du chauffe-eau, une panne des WC, une absence d’information du changement des codes d’accès, la non délivrance des quittances de loyers, l’impossibilité d’installer la fibre ou encore des frais pour l’envoi de courriers recommandés.

Elle ajoute avoir dû vivre dans un logement insalubre (humidité, moisissures, fuites d’eau, cafards) et que ses conditions de vie indignes ont eu un impact sur sa santé.

Or, Mme [D] [Z] ne rapporte pas la preuve de ses allégations. L’inspecteur de salubrité qu’elle a mandaté n’a pas constaté que le logement était insalubre. Les désagréments qu’elle a pu rencontrer durant la durée de sa location (panne chauffe-eau, panne WC) ne sont pas anormaux et ses bailleurs rapportent la preuve qu’ils ont réagi lorsqu’ils le devaient. Les autres difficultés évoquées par Mme [D] [Z] ne sont pas démontrées ou ne sont pas sérieuses.

Aucune faute ne saurait être retenue à l’encontre de M. et Mme [G].

Mme [D] [Z] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle relative à la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [P] [G] et Mme [C] [B] épouse [G] produisent un décompte (leur pièce n° 18) démontrant que Mme [D] [Z] leur doit la somme de 4 463,79 € au titre des loyers impayés, déduction faite des régularisations de charges de 2021 à 2024.

Mme [D] [Z] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par ailleurs, Mme [D] [Z] a versé un dépôt de garantie de 850 € lors de son entrée dans les lieux. Il sera fait droit à la demande des défendeurs consistant à conserver ce dépôt de garantie et à le déduire de la dette locative, Mme [D] [Z] ne se prononçant pas expressément sur cette demande.

Par conséquent, Mme [D] [Z] sera condamnée à payer à ses anciens bailleurs la somme de 3.613,79 € (4.463,79 – 850) au titre de son arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, soit du 24 mars 2026.

Par ailleurs, Mme [D] [Z] n’ayant pas réglé l’intégralité de ses loyers, il n’y a pas lieu d’ordonner aux bailleurs de lui remettre ses quittances de loyer. Mme [D] [Z] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 22 mars 2021 décrit l’appartement en bon état général, avec une peinture en état d’usage et quelques traces sur le mur dans l’entrée et le séjour, et un parquet en état d’usage dans la chambre.

Chaque partie a fait établir son propre état des lieux de sortie en l’absence de l’autre. Toutefois, M. et Mme [G] ont bien convoqué Mme [D] [Z] pour le 4 juillet 2025, contrairement à Mme [D] [Z] qui ne démontre pas avoir convoqué ses bailleurs pour le 23 juin 2025. En tout état de cause, les deux états de lieux de sortie relèvent globalement les mêmes éléments : peinture des murs usagée et décollements à certains endroits ; parquet ancien, usagé et gondolé à certains endroits ; éléments de la cuisine abîmés et gondolés ; traces d’humidité et moisissures ; meuble de la salle d’eau très abîmé et jauni.

L’état des lieux de sortie des bailleurs est plus détaillé que celui de Mme [D] [Z]. Il relève également les éléments suivants : calcaire dans la cuisine et la salle d’eau ; taches de graisse ou noirâtres sur les murs ; plaque à induction rayée et non nettoyée ; barre de seuil arrachée dans la salle d’eau ; mur de droite dans le sanitaire présentant des traces de choc ; trous sur les murs grossièrement rebouchés ; poignée de la fenêtre de la salle d’eau cassée ; traces de choc sur la porte de la chambre.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’appartement a été rendu dans un moins bon état que celui dans lequel il était lors de l’entrée dans les lieux. Il peut ainsi être retenu contre Mme [D] [Z] un défaut de nettoyage lors de la sortie (calcaire, taches de graisse, taches noirâtres, plaque à induction non nettoyée) et quelques dégâts (plaque à induction rayée, traces de choc sur les murs et la porte, poignée de fenêtre cassée). En revanche, les désordres vraisemblablement liés à un problème d’humidité dans l’appartement ne sauraient être retenus contre la locataire (gondolements, décollements, moisissures…). En effet, les bailleurs avaient eux-mêmes prévus de procéder à d’importants travaux de rénovation et notamment des travaux d’isolation, le logement étant classé F, ce qui avait conduit M. et Mme [G] à délivrer un congé le 19 décembre 2024. Les désordres observés ne peuvent être dus au seul défaut d’aération des lieux par la locataire, lequel n’est d’ailleurs pas démontré.

De plus, lors de l’entrée dans les lieux, si l’appartement était globalement en bon état, il n’était pas neuf ni en parfait état, l’état des lieux d’entrée ayant déjà décrit des peintures et un parquet « en état d’usage ». Les lieux ont été loués pendant plus de quatre ans et l’évolution des peintures et du parquet est liée à leur usure normale.

Ainsi, M. et Mme [G] ne peuvent mettre à la charge de Mme [D] [Z] la totalité des travaux qu’ils ont engagés s’apparentant à une remise à neuf des lieux, et conserver à leur charge les seuls travaux d’isolation.

Un forfait de 950 € sera mis à la charge de Mme [D] [Z] pour le nettoyage de l’appartement, les quelques travaux de reprise des murs et portes, la réparation de la poignée de la fenêtre et le remplacement de la plaque à induction. Mme [D] [Z] sera condamnée à verser cette somme à M. et Mme [G] au titre des réparations locatives.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la perte de chance de relouer rapidement

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La perte de chance est un préjudice certain consistant dans la disparition d’une éventualité favorable, dont la réparation est proportionnelle à la chance perdue.

En l’espèce, M. et Mme [G] déclarent que les travaux ont duré deux mois et demi de plus en raison des dégradations de Mme [D] [Z] et qu’ils ont donc perdu une chance de relouer plus rapidement.

Or, comme il a été démontré ci-dessus, Mme [D] [Z] ne peut être tenue pour responsable des désordres liés à l’humidité des lieux. De plus, M. et Mme [G] ne précisent pas à quelle date ils ont finalement reloué leur bien. Enfin, M. et Mme [G] sollicitent l’indemnisation de la totalité de leurs loyers prétendument perdus (2 mois et demi) alors que l’indemnisation d’une perte de chance est nécessairement partielle.

M. et Mme [G] seront par conséquent déboutés de leur demande.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour préjudice moral

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, les défendeurs considèrent que Mme [D] [Z] a manqué de bonne foi dans l’exécution du bail et que ses manœuvres dolosives à partir de l’été 2024 ont causé un préjudice à Mme [C] [G] qui souffre d’une « anxiété au quotidien avec des manifestations digestives et des troubles du sommeil ».

Or, ni les courriers de Mme [D] [Z] ni ses démarches auprès de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 1] ne peuvent être qualifiés de manœuvres dolosives. Les courriers de Mme [D] [Z] ne comportent aucun propos déplacé et les démarches qu’elle a entreprises sont légales.

M. et Mme [G] seront par conséquent déboutés de leur demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [G] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 € leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de Mme [D] [Z] en restitution du trop-versé de loyers,

DÉBOUTE Mme [D] [Z] de ses demandes relatives à la régularisation des charges,

DÉBOUTE Mme [D] [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et des frais mis à la charge de la locataire lors de l’entrée dans les lieux,

DÉBOUTE Mme [D] [Z] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [D] [Z] à verser à M. [P] [G] et Mme [C] [B] épouse [G] la somme de 3.613,79 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2026,

DÉBOUTE Mme [D] [Z] de sa demande de remise des quittances de loyer,

CONDAMNE Mme [D] [Z] à verser à M. [P] [G] et Mme [C] [B] épouse [G] la somme de 950 € au titre des réparations locatives,

DÉBOUTE M. [P] [G] et Mme [C] [B] épouse [G] de leur demande de dommages-intérêts pour perte de chance de relouer rapidement,

DÉBOUTE M. [P] [G] et Mme [C] [B] épouse [G] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE Mme [D] [Z] aux dépens,

CONDAMNE Mme [D] [Z] à verser à M. [P] [G] et Mme [C] [B] épouse [G] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 mars 2026

le greffier le Président