N° RG 25/00732 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTFV

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 5]

[Localité 9]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/00732 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTFV

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître GASSE; M^e SCHMELTZ;

La SELAS MJE; M. [W]

le

Le Greffier

M^e Alexandre GASSE

M^e Adélaïde SCHMELTZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

Dont le siège est sis [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

DÉFENDEURS :

S.E.L.A.S. MJE

Dont le siège est sis [Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante ni représentée

Monsieur [G] [W]

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 9]

Comparant en personne

Madame [X] [W]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Novembre 2025

ORDONNANCE

Réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/00732 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTFV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 24 mai 2022, la S.A. VILOGIA a donné à bail à Monsieur [G] [W] et Madame [R] épouse [W] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 609,66 euros, augmenté de 91,77 euros de provisions sur charges.

Les loyers réactualisés s’élèvent à 799,62 euros par mois, charges incluses.

Aux termes d’un contrat de location signé le 24 mai 2022, la S.A. VILOGIA avait également loué à Madame [R] un emplacement de stationnement dans l’immeuble sis à la même adresse, moyennant un loyer initialement fixé à 30,32 euros, augmenté de 0,32 euros au titre des charges.

Les loyers réactualisés s’élèvent à 32,73 euros par mois, charges incluses.

Un redressement judiciaire a été ouvert au profit des époux [W] le 8 avril 2024, converti en liquidation judiciaire par jugement en date du 3 juin 2024.

Madame [R] a quitté le domicile conjugal au mois d’octobre 2024 pour intégrer son propre logement à [Localité 11], sans toutefois procéder à la résiliation des baux.

Compte tenu d’impayés, un commandement de payer les loyers et charges du logement a été délivré aux époux [W] le 11 décembre 2024, et un commandement de payer les loyers de l’emplacement de stationnement a été délivré à Madame [R] le 17 décembre 2024.

Les parties ont divorcé par jugement en date du 28 avril 2025.

Par exploits de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, la S.A. VILOGIA a fait assigner en référés devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 10] :

— Madame [X] [R] divorcée [W] en résiliation du contrat de bail afférent au logement,

— Monsieur [G] [W] en résiliation du contrat de bail afférent au logement,

— Madame [X] [R] divorcée [W] en résiliation du contrat de location de l’emplacement de stationnement.

La SELAS MJE, prise en la personne de Maître [S] [L], es-qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [W] et Madame [R], et a été assignée en intervention forcée par la S.A. VILOGIA par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025.

Ces quatre assignations ont été enregistrées sous un RG distinct, toutes appelées à la première audience du 23 septembre 2025.

La S.A. VILOGIA et Madame [R] ont constitué avocat.

À la première audience, Monsieur [W] a comparu en personne et les autres parties étaient représentées par leur avocat.

Monsieur [W] indique vouloir rester dans le logement car il n’a nulle part où aller et précise être suivi par une assistante sociale.

L’affaire a été renvoyée pour conclusions des parties.

Par conclusions du 8 octobre 2025, Madame [R] demande au Juge de :

— constater qu’elle met tout en oeuvre pour stabiliser et améliorer sa situation,

— reporter les paiements pour une durée de 24 mois,

— à tout le moins, échelonner le paiement de la dette sur une durée de 36 mois,

— débouter la S.A. VILOGIA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Elle précise avoir pris à bail le logement avec son époux, Monsieur [G] [W], quatre enfants étant nés de leur union, nés en 1998, 2000, 2001 et 2017.

Elle estime que seul Monsieur [W] reste redevable de l’éventuel arriéré existant depuis son départ, et subsidiairement sollicite le report des paiements sur 24 mois, à tout le moins un échelonnement sur 36 mois.

Sur sa situation financière, elle perçoit un salaire mensuel moyen d’environ 2.100,00 euros, et assume seule son loyer et la prise en charge de son plus jeune enfant.

Par conclusions responsives du 10 octobre 2025, la S.A. VILOGIA sollicite la jonction des différentes procédures.

Elle note que le jugement de divorce ne prévoit aucune disposition relative à la fin de la cotitularité du bail, de sorte que Madame [R] reste solidairement redevable de l’arriéré existant au titre du bail d’habitation, d’autant que cette dernière ne justifie pas de la retranscription du jugement de divorce en marge de l’état civil qui aurait mis fin à la cotitularité légale. Par ailleurs, le contrat de l’emplacement est lié au bail tel que stipulé dans le contrat.

Si la créance antérieure au passif de la procédure collective ouverte à l’égard desdits défendeurs a été déclarée par la S.A. VILOGIA, Monsieur [W] et Madame [R] n’ont toutefois pas réglé les loyers et indemnités d’occupation postérieurs à cette procédure, qui s’élèvent à un total de 10.735,58 euros selon décompte arrêté au 10 octobre 2025 soit :

—  10.185,29 euros au titre du bail d’habitation,

—  550,19 euros au titre du bail relatif au stationnement.

La S.A. VILOGIA s’oppose à tous délais de paiement au vu de la somme due et de la non-mobilisation des locataires, qui n’ont effectué aucun paiement depuis plus d’un an et demi, leur dernier règlement remontant à mars 2024.

La S.A. VILOGIA demande ainsi au Juge des référés :

— de constater la résiliation de plein droit du bail et du contrat de location,

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement, à titre de provision :

— d’une somme de 10.185,29 euros, pour les loyers et indemnités d’occupation impayés du logement au 10 octobre 2025,

— d’une somme de 550,19 euros, pour les loyers et indemnités d’occupation impayés de l’emplacement de stationnement au 10 octobre 2025,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 1.400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À l’audience de renvoi du 14 octobre 2025, le juge des référés a ordonné la jonction de l’ensemble des procédures et l’affaire a été mise en délibéré à la dernière audience du 25 novembre 2025.

Monsieur [W], comparant en personne, indique être en grande difficulté personnelle et de santé, et ne plus avoir la force de faire des démarches pour une mesure de protection ou faire valoir ses droits à la retraite. Il ajoute être suivi par deux assistantes sociales, les recherches pour un autre logement étant infructueuses.

La SELAS MJE n’était pas représentée aux audiences et n’a adressé aucun écrit.

L’affaire a été mise en délibéré pour la présente ordonnance de référé réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAF de la situation des impayés en date du 2 avril 2024, soit plus de deux mois avant la date des assignations du 23 mai 2025.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par l’huissier à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 septembre 2025.

Cette dernière a, le 8 septembre 2025, adressé au Juge un bilan social relatif à la situation de Monsieur [W].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 24 mai 2022, la S.A. VILOGIA a donné à bail à Monsieur et Madame [W] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer de 609,66 euros outre 91,77 euros de provisions sur charges.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par actes du 11 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 4.235,76 euros en principal a été signifié aux défendeurs, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ces commandements sont réguliers et comportent les mentions prescrites par la loi, visant un délai de six semaines, conformément à la loi, mais n’emportant acquisition de la clause résolutoire qu’à deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Monsieur et Madame [W] ne justifient pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge des référés ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 février 2025.

Par ailleurs, aux termes d’un contrat de location signé le 24 mai 2022, la S.A. VILOGIA avait également loué à Madame [R] un emplacement de stationnement dans l’immeuble sis à la même adresse, moyennant un loyer initialement fixé à 30,32 euros, augmenté de 0,32 euros au titre des charges.

Le contrat stipule qu’il est accessoire au contrat de bail d’habitation, et contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, deux mois après commandement de payer infructueux.

Ce commandement a été délivré à Madame [R] le 17 septembre 2024, visant la clause résolutoire, pour un montant de 223,77 euros.

Aucun règlement n’est intervenu, de sorte que ledit contrat s’est également trouvé résilié de plein droit au 17 novembre 2024.

Sur la solidarité des loyers et des indemnités d’occupation :

L’occupation du logement par Monsieur [W] , malgré la résiliation du bail, cause à la S.A. VILOGIA un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Par ailleurs, le contrat de location de parking, même souscrit au seul nom de Madame [R], stipule que lorsqu’il est loué accessoirement à un logement, il est partie intégrante de la chose louée.

Dès lors, Monsieur [W] en était co-titulaire, aussi bien contractuellement que par l’effet de la cotitularité du bail entre époux prévu par l’article 1751 du code civil. Monsieur [W] ne justifie pas avoir restitué l’emplacement de stationnement et est donc réputé l’occuper malgré résiliation.

Le montant de l’indemnité d’occupation à la charge de Monsieur [W] sera donc fixé à hauteur de celui des loyers et charges du logement et du parking, éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail et le contrat de location s’étaient poursuivis normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [W] sera donc condamné à son paiement, à titre de provision, à la S.A. VILOGIA, du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement à la bailleresse ou à toute personne mandatée à cet effet.

Concernant Madame [R], il est constant qu’elle a quitté le logement en octobre 2024, ce qui résulte d’ailleurs du jugement de divorce constatant la date des effets du divorce entre les parties relativement aux biens au 15 octobre 2024.

Elle restait néanmoins co-titulaire du bail du logement, faute d’avoir préalablement délivré congé, jusqu’à sa résiliation le 12 février 2025, et restait tenue des loyers solidairement avec Monsieur [W].

En revanche, postérieurement à la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation incombe au seul occupant effectif des lieux, en l’occurrence Monsieur [W].

La solidarité légale – prévue par l’article 220 du code civil – pour le paiement de l’indemnité d’occupation des lieux par un époux ne joue que si cette dernière a un caractère ménager.

Or, le logement n’était destiné ni à l’entretien du ménage ni à l’éducation de l’enfant mineur commun, dont la résidence a été fixée au domicile de Madame [R].

La S.A. VILOGIA sera donc déboutée de sa demande en paiement d’indemnités d’occupation à l’encontre de Madame [R] concernant le logement.

Concernant l’emplacement de stationnement, Madame [R] restait tenue -solidairement avec Monsieur [W] – au paiement des loyers jusqu’à sa résiliation.

En revanche, le même raisonnement que pour le logement s’impose relativement à l’indemnité d’occupation, et la S.A. VILOGIA sera également déboutée de sa demande à ce titre vis à vis de Madame [R].

Sur la demande d’expulsion

Monsieur étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser la bailleresse à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Sur le décompte de la dette

Monsieur [W] et Madame [R] ont fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire par jugement du 3 juin 2024.

La S.A. VILOGIA a régulièrement déclaré sa créance entre les mains du liquidateur judiciaire, à hauteur de 3.071,12 euros pour le logement et de 156,41 euros pour le parking, qui sera fixé au passif solidaire des défendeurs dans le cadre de leur procédure de liquidation judiciaire.

Pour les loyers et indemnités d’occupation postérieurs à la liquidation judiciaire, ils s’élèvent au 31 octobre 2025 à :

—  592,92 € (739,33 € – 156,41 €), pour le stationnement,

— et 10.764,75 € [14.065,95 € – 230,08 € (frais de commandement) – 3.071,12 €], pour le logement,

Quant à Madame [R], conformément aux développements précédents, elle restait tenue au paiement des loyers du logement et du parking, respectivement jusqu’aux 12 février 2025 et 17 novembre 2024.

Elle sera donc condamnée à payer à la S.A. VILOGIA les sommes provisionnelles de :

—  191,56 € (347,97 € – 156,41 €), au titre de l’arriéré locatif du stationnement au 17 novembre 2024

—  5.856,60 € [9.157,80 € – 230,08 € (frais de commandement) – 3.071,12 €], au titre de l’arriéré locatif du logement au 12 février 2025,

solidairement avec Monsieur [W], à concurrence desdites sommes.

Monsieur [W] sera condamné en sus au paiement des indemnités d’occupation courant à compter des résiliations et arrêtées au 31 octobre 2025 à un montant de 401,36 euros (592,92 € – 191,56 €) pour le stationnement, et de 4.908,15 € (10.764,75 € – 5.856,60 €) pour le logement.

La S.A. VILOGIA sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [W] n’ayant pas repris le paiement des loyers courants, aucun délai suspensif de clause résolutoire ne peut dès lors lui être accordé en vertu des articles précités.

Quant à Madame [R], compte tenu de sa situation financière et du fait qu’elle est condamnée au paiement de loyers d’un logement qu’elle n’occupait pas, il apparaît équitable de lui accorder des délais de paiement, lesquels seront limités à 24 mois en vertu du dispositif de droit commun lui étant seul applicable, résultant de l’article 1343-5 du code civil.

Elle pourra ainsi se libérer de sa dette, d’un montant total de 6.048,16 euros, en 23 mensualités de 250,00 euros, suivies d’une vingt-quatrième du solde, frais et intérêts.

Au premier impayé le solde sera immédiatement exigible.

En revanche, Monsieur [W], compte tenu de sa situation financière et du défaut de paiement des indemnités d’occupation courantes, ne pourra se voir accordé aucun délai de paiement, qu’il ne serait en tous les cas pas en mesure d’honorer.

3. Sur l’exécution provisoire

La présente ordonnance de référé est exécutoire de plein droit par provision en vertu de l’article 489 du Code de Procédure Civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur et Madame [W] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris les commandements de payer et assignations, incluant celle en intervention forcée, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de la S.A. VILOGIA ;

CONSTATONS que le contrat de location relatif à l’emplacement de stationnement est résilié de plein droit au 17 novembre 2024 ;

CONSTATONS que le bail relatif au logement conclu entre les parties le 24 mai 2022, est résilié de plein droit au 12 février 2025 ;

CONSTATONS que Monsieur [G] [W] a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire en date du 3 juin 2024 ;

CONSTATONS que Madame [R] divorcée [W] a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire en date du 3 juin 2024 ;

FIXONS au passif solidaire de Monsieur [G] [W] et Madame [R] divorcée [W], dans le cadre de leur liquidation judiciaire, la somme de 3.071,12 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges du logement ;

FIXONS au passif solidaire de Monsieur [G] [W] et Madame [R] divorcée [W], dans le cadre de leur liquidation judiciaire, la somme de 156,41 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges de l’emplacement de stationnement ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [R] divorcée [W] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 191,56 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges de l’emplacement de stationnement au 17 novembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [R] divorcée [W] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 5.856,60 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges du logement au 12 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [W] à payer à la S.A. VILOGIA une indemnité provisionnelle d’occupation à la S.A. VILOGIA, égale au montant des loyers et charges afférents au logement et à l’emplacement de stationnement, du jour de la résiliation respective des baux à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

DÉBOUTONS la S.A. VILOGIA de sa demande en condamnation de Madame [R] divorcée [W] au paiement d’une indemnité d’occupation pour le logement et pour l’emplacement de stationnement ;

En conséquence,

CONDAMNONS Monsieur [G] [W] à payer à la S.A. VILOGIA la somme provisionnelle de 401,36 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation pour le stationnement arrêté au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [W] à payer à la S.A. VILOGIA la somme provisionnelle de 4.908,15 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation pour le logement arrêté au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [G] [W] ;

ACCORDONS à Madame [R] divorcée [W] des délais pour s’acquitter de sa dette en vingt-trois mensualités de 250,00 euros, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, et pour la première fois avant le dernier jour du mois suivant le mois de la signification de la présente ordonnance, suivies d’un vingt-quatrième versement comprenant le solde, les frais et intérêts ;

DISONS qu’à première défaillance, le solde deviendra immédiatement exigible ;

ORDONNONS l’évacuation par Monsieur [G] [W], et tous occupants de son chef, du logement et de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 3] à [Localité 9], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDONS à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [W] ;

DÉBOUTONS La S.A. VILOGIA du surplus de ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARONS la présente ordonnance exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [R] divorcée [W] et Monsieur [G] [W] aux dépens, y compris ceux liés aux commandements de payer et aux assignations, y compris celle en intervention forcée du liquidateur ;

DÉCLARONS la présente ordonnance opposable à la SELAS MJE, prise en la personne de Maître [S] [L], es-qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [W] et Madame [R] ;

AINSI JUGEONS ET PRONONÇONS, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge des Référés et Greffier, avons signé la présente ordonnance.

Le Greffier, Le Juge