TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AMAR

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e AMAR

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04591 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3RUQ

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] & [Adresse 2], représenté par son Syndic la société PLISSON IMMOBILIER, SAS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Emmanuelle AMAR de l’AARPI EML ASSOCIEES ASSOCIATION D’AVOCATS A RESPONSABILITE PROFESS IONNELLE INDIVIDUELLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1425

DÉFENDEURS

Madame [M] [N] [I] [U] [J]

Madame [X] [T] [G] [U] [J]

Monsieur [S] [R] [Y] [F] [O] [V]

Monsieur [Z], [E], [B] [V]

Chez [V] [L]

[Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4] (GABON)

Non représentés

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04591 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RUQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 11 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 7 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] sont propriétaires des lots n°5, 25, 27, 33 et 34 dans l’immeuble situé [Adresse 1] & [Adresse 5] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété.

Par actes en date du 5 janvier 2024 remis au Parquet pour notification aux défendeurs domiciliés au Gabon, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] & [Adresse 5] à Paris 16ème, représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, a assigné, devant ce tribunal, Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] aux fins de :

Vu les articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

— le dire recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

— condamner solidairement Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] à lui verser :

* la somme de 41.692,57 euros au titre des charges et travaux appelés postérieurement au 10/01/2023 et arrêtés au 24/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner in solidum Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes, et notamment celle du chef des appels de fonds, à la somme de 50.832,43 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 12 juillet 2024, et à cet effet, a remis des conclusions au Parquet le 17 juillet 2024, pour notification des actes aux défendeurs domiciliés au Gabon.

Dans le dernier état de ses conclusions d’actualisation du 8 juillet 2025 et remis le 11 juillet 2025 au Parquet pour notification aux défendeurs domiciliés au Gabon, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] & [Adresse 5] à [Localité 5], demande de :

Vu les articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ;

— le dire recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

— condamner solidairement Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] à lui verser :

* la somme de 10.770,59 euros au titre des charges et travaux appelés postérieurement au 10/01/2023 et arrêtés au 16/06/2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 6.116,72 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner in solidum Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

***

Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] n’ont pas constitué avocat. Les actes ont été remis régulièrement par le demandeur au Parquet en vue de leur signification à l’étranger. Les défendeurs ont, également, suivant lettre recommandée délivrée le 30 janvier 2024, réceptionné à cette date, les actes adressés par le commissaire de justice, puis le 5 septembre 2024 les conclusions d’actualisation et ont été rendus destinataires, par lettre recommandée du 15 juillet 2025, des dernières écritures.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 9 octobre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 février 2026 et mise en délibéré au 7 mai 2016.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaires indivis de Mme [M] [N] [I] [U] [J], de Mme [X] [T] [G] [U] [J], de M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et de M. [Z] [E] [B] [V] sur les lots n°5, 25, 27, 33 et 34 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 janvier 2023, 15 avril 2024 et 26 mai 2025 approuvant les comptes au 30 septembre 2022, 30 septembre 2023 et 30 septembre 2024, les budgets prévisionnels ou leur ajustement au 30 septembre 2023, 30 septembre 2024 et 30 septembre 2025, les fonds travaux, des travaux et les comptes travaux portant sur la purge du réseau électrique, le ravalement de la façade cour, le remplacement de la pierre de seuil, le remplacement de vitraux cassés, l’installation de rack vélos ou encore la réfection de la loge, ainsi que les factures d’interventions à la suite de fuites privatives,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots des défendeurs,

— des décomptes retraçant les appels de fonds depuis le 1er janvier 2023 ainsi que les versements effectués par les défendeurs imputés en partie sur les causes d’un précédent jugement, faisant apparaître, au 16 juin 2025, un solde débiteur de 10.770,59 euros,

— un jugement de ce tribunal du 22 juin 2023 condamnant les défendeurs au paiement d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 10 janvier 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel des copropriétaires défendeurs est débiteur de la somme de 10.770,59 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 16 juin 2025.

Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires.

Conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil, “la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.” Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune clause insérée au règlement de copropriété stipulant la solidarité entre les indivisaires.

La condamnation des défendeurs indivisaires ne peut dès lors être solidaire, comme le précédent jugement du 22 juin 2023 l’avait au demeurant déjà relevé. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du chef de la solidarité.

En conséquence, Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.770,59 euros, à concurrence de leur part dans l’indivision, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 16 juin 2025, “charges courantes 2025 – Appel n°3/4 01/04”, “Cotisations fonds travaux – appel n°3/4 01/04” des 1er avril 2025, “solde charges courantes 2024”, “solde de ravalement façade cour”, “solde remplacement de la pierre de seuil” des 26 mai 2025 et “appel n°1/1 01/06 trvx réfection loge gardienne suite à dégâts des eaux” du 1er juin 2025 compris.

Compte tenu des versements en cours de procédure qui ont apuré les créances initialement réclamées, la somme de 10.770,59 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte des créances, il apparaît que les défendeurs ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges du chef de sommes significatives et ne procèdent qu’irrégulièrement aux règlements. Il ressort en outre des pièces communiquées qu’ils ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement de ce tribunal du 22 juin 2023 à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges de copropriété.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à systématiquement répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière et personnelle, ainsi que leur comportement qui contraint le syndicat des copropriétaires à devoir, systématiquement, agir en justice pour recouvrer les sommes qui sont dues, ne permettent pas de les considérer comme des débiteurs de bonne foi.

Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V], qui ont tous contribué au préjudice résultant de l’absence de règlement à bonne date des appels de fonds, seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

Sur la capitalisation des intérêts :

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04591 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RUQ

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V], à concurrence de leur part respective dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] & [Adresse 5] à [Localité 5] :

* la somme de 10.770,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 16 juin 2025, “charges courantes 2025 – Appel n°3/4 01/04”, “Cotisations fonds travaux – appel n°3/4 01/04” des 1er avril 2025, “solde charges courantes 2024”, “solde de ravalement façade cour”, “solde remplacement de la pierre de seuil” des 26 mai 2025 et “appel n°1/1 01/06 trvx réfection loge gardienne suite à dégâts des eaux” du 1er juin 2025 compris,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] & [Adresse 5] à [Localité 5] :

* la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [N] [I] [U] [J], Mme [X] [T] [G] [U] [J], M. [S] [R] [Y] [F] [O] [D] [V] et M. [Z] [E] [B] [V] aux dépens,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 mai 2026.

La Greffière La Présidente