TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02299 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CR4

Minute : 25/00014

PMM

Madame [G] [I]

Représentant : M^e Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

C/

Monsieur [J] [F]

Madame [L] [Z] épouse [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gilles DUMONT-LATOUR

Copie délivrée à :

Monsieur [J] [F]

Madame [L] [F]

Préfecture de la Seine-Saint-Denis

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

Par Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [Z] épouse [F], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 8 décembre 2022, Madame [G] [I] a, par un mandat de gestion exercé par la société AT GESTION, donné à bail à Monsieur [J] [F] et à Madame [L] [Z] épouse [F] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 5] à [Localité 9], pour un loyer mensuel initial de 1 467,00 € et 23,00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [I] a fait signifier le 4 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 840,00 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, Madame [G] [I] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a fait l’objet d’une décision de radiation en date du 7 mai 2024 pour défaut de diligence des parties, décision rendue par le tribunal d’Aulnay-sous-Bois. Le 23 octobre 2024, l’affaire a été réinscrite à l’audience du 3 décembre 2024.

A l’audience du 3 décembre 2024, Madame [G] [I] – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation du contrat de location d’un appartement au jour du jugement à intervenir ;

— d’ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique ;

— d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel-garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le tribunal, dire et juger qu’à défaut pour Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] de respecter leurs engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalités,

— en tout état de cause, de condamner ces derniers au paiement

* solidairement de la somme actualisée de 13 218,18 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, outre charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— solidairement à titre provisionnel au paiement d’une somme de 75,48 € correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers,

— solidairement à une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile) ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Madame [G] [I] est opposée à l’octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire. Elle précise que le dernier règlement a été effectué par la caisse d’allocations familiales le 1er juillet 2024 pour un montant de 525,00 €.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à étude le 7 février 2024, Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, Madame [G] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa rédaction applicable au litige en cours, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 8 décembre 2022 contient une clause résolutoire (paragraphe VIII intitulé « Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 octobre 2023, pour la somme en principal de 6 840,00 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2023.

Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Madame [G] [I], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [G] [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] restent devoir, au titre de l’arriéré locatif, la somme de 13 218,18 € à la date du 22 juillet 2024. Toutefois, par leur absence, les défendeurs n’ont pas pu en débattre, l’actualisation doit donc être écartée.

Au jour de l’assignation, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 6 286,48 € à la date du 11 décembre 2023.

Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Conformément à la clause stipulée au contrat (paragraphe VII intitulé "Clause de solidarité), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 5 décembre 2023, Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6 286,48 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 22 juillet 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 840,00 € à compter du commandement de payer (4 octobre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [I], Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Madame [G] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2022 entre Madame [G] [I] et Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] concernant la maison à usage d’habitation située au [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] à verser à Madame [G] [I] à titre provisionnel la somme de 6 286,48 € (décompte arrêté au 11 décembre 2023, incluant une dernière échéance de décembre 2023), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 6 840,00 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] à payer à Madame [G] [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] à verser à Madame [G] [I] une somme de 300 euros de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [L] [Z] épouse [F] aux dépens;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 10]

[Localité 7]

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2025,

LA GREFFIERE LA JUGE,