TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/11394 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZIOH

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Février 2026

DEMANDERESSES

S.A.S. PLUME

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Juliette MEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2254

S.C.I. PLUME INVEST

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Juliette MEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2254

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1770

Décision du 26 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/11394 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZIOH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Laure BERNARD, Vice-Président

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 18 Décembre 2025, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Laure BERNARD, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 juin 2020, la SCI PLUME INVEST a acquis, auprès de la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE, le lot n°202, consistant en un local d’activités en rez-de-chaussée et en une réserve avec cour privative en sous-sol, au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à PARIS 20ème, pour un prix de 870.000 euros et une superficie de 186,50 m², et ce aux fins d’exploitation par la SAS PLUME d’une crèche.

Se disant victime depuis avril 2021 d’infiltrations par remontées capillaires ainsi que de l’apparition de traces et d’odeurs de moisissures au sein du local la SCI PLUME INVEST a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2022, mis en demeure la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE de lui restituer une partie du prix de vente et de prendre en charge les préjudices subis, en vain.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice délivré le 10 mars 2023, la SCI PLUME INVEST ainsi que la SAS PLUME ont fait assigner, devant la juridiction de céans, la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE aux fins d’indemnisation de leurs préjudices subséquents aux désordres subis au sein du lot précité.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, la SCI PLUME INVEST ainsi que la SAS PLUME demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1641, 1112-1 et 1602 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

— JUGER que la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE avait connaissance des désordres avant la vente du 30 juin 2020,

— CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE à payer la somme de 174.000,00 €, au titre de la réduction du prix de vente à la SCI PLUME INVEST,

— CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE à payer la somme de 33.050,49 €, au titre de la déduction des intérêts du crédit souscrit par la SCI PLUME INVEST.

— CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE à payer la somme de 2.400,00 € au titre de la déduction des frais notariés payés par la société SCI PLUME INVEST

— CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE à payer la somme de 5.000,00 €, au titre du préjudice moral de la société PLUME INVEST,

— CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE à verser la somme de 50.000,00 €, au titre du préjudice d’image de la SAS PLUME,

— CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE à payer à la SAS PLUME la somme de 130.000,00 €, correspondant à la perte d’exploitation,

— CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE à indemniser la SAS PLUME à hauteur de 20.855,60 €, correspondant aux travaux conservatoires effectués,

— CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE à payer la somme de 5.000,00 €, au titre du préjudice moral de la société SAS PLUME,

— CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE à verser la somme de 10.000,00 € à la SCI PLUME INVEST et à la SAS PLUME au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction faite au profit de Maître Juliette MEL,

— CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE aux entiers dépens de la présente instance. ».

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE demande au tribunal de :

« Vu les articles 1641, 1112-1 et 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— DECLARER la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE recevable et bien-fondée en ses conclusions ;

— DEBOUTER la société PLUME INVEST de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE ;

— DEBOUTER la société PLUME de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre la société COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE ;

— CONDAMNER in solidum la société PLUME INVEST et la société PLUME à payer à la COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNER in solidum la société PLUME INVEST et la société PLUME à payer à la COMPAGNIE FONCIERE DE LA TOURNELLE la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 janvier 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 décembre 2025, a été mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires de la SCI PLUME INVEST

Moyens des parties

La SCI PLUME INVEST se prévaut à titre principal des dispositions de l’article 1641 du code civil et soutient que les désordres d’infiltrations ayant affecté le lot acquis par ses soins auprès de la société défenderesse sont constitutifs d’un vice caché en ce que :

— ils sont causés par des eaux souterraines en provenance de la nappe phréatique, nécessairement non apparente ;

— ils sont antérieurs à la vente et n’étaient pas visibles au moment de la conclusion de l’acte ;

— ils étaient connus de M. [P], gérant de la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE ;

— ils diminuent l’usage du local puisque les enfants ne peuvent plus être accueillis dans tout l’espace du lot, ce qui in fine porte atteinte à l’exploitation de la crèche ;

— ils sont de nature à avoir des conséquences sur le prix de vente.

Elle en déduit être fondée à réclamer à la société défenderesse la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 20%.

A titre subsidiaire, la SCI PLUME INVEST se prévaut d’un manquement de la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE à son obligation précontractuelle d’information, rappelant qu’aux termes de l’acte de vente celle-ci a déclaré avoir porté à la connaissance de sa co-contractante l’ensemble des informations dont elle disposait et dont l’importance pouvait être déterminante du consentement de celle-ci, alors qu’en réalité elle a passé sous silence l’existence de la nappe phréatique et la survenance de désordres causées par cette nappe dans le local en 2018.

La SCI PLUME INVEST soutient que cette information était déterminante de son consentement et qu’elle n’aurait, si elle l’avait su, pas signé l’acte de vente dans ces conditions de prix.

Elle en déduit être également fondée à réclamer la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 20%, ainsi que la réparation de ses préjudices tant financier, constitué du surplus payé lors de la souscription du crédit bancaire et du surplus de frais notariés, et moral.

En réponse aux moyens adverses, la SCI PLUME INVEST réplique qu’elle produit aux débats de nombreuses pièces venant établir la matérialité des désordres, leur localisation au sein du local litigieux ainsi que leur antériorité à la vente (constat d’huissier du 21 juin 2022, échanges de courriels de 2018 entre le gérant de la société défenderesse et un membre du conseil syndical, plans, notamment).

Elle réplique également qu’il est démontré l’origine exacte des infiltrations, comme en attestent les courriels produits émanant des membres du conseil syndical et notamment de M. [V] [U], copropriétaire et architecte, échangés entre 2018 et 2022, soulignant au demeurant qu’il ne lui appartient pas de déterminer les causes des désordres affectant le local mais uniquement de prouver que la venderesse avait connaissance des désordres et ne les a pas informés de cette situation.

En défense, la société COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE conclut au rejet des prétentions indemnitaires formées à son encontre, soutenant que les conditions tenant au vice caché ne sont pas réunies.

Elle prétend ainsi et, d’une part, que la société demanderesse n’établit pas l’ampleur des désordres ni leur origine exacte, en l’absence de sondage ou de recherche de fuite, soulignant qu’une défaillance des parties communes n’est pas à exclure notamment, et elle critique la teneur des pièces produites sur ce point en demande.

La SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE prétend, d’autre part, que l’antériorité des désordres à la vente n’est pas davantage démontrée, ni, à les supposer avérées, leur connaissance par son gérant, relevant l’absence d’incidence des échanges de courriels, datés de 2018, versés sur ce point, car se rapportant à d’autres lots que celui litigieux.

Elle relève que les échanges de courriels postérieurs ne font que confirmer que les désordres sont apparus après la signature de l’acte de vente.

En toute hypothèse, elle souligne que le prétendu vice ne présente pas un degré de gravité suffisant pour rendre le bien impropre à sa destination.

La SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE conteste également tout manquement à son obligation précontractuelle d’information, excipant de la carence de la société demanderesse à justifier quelle information aurait été omise et le cas échéant son caractère déterminant pour la conclusion de la vente, soutenant que l’existence de la nappe phréatique avancée en demande est hypothétique et que les désordres survenus en 2018 provenaient d’une défaillance des parties communes.

Enfin elle critique les prétendus préjudices dont la SCI PLUME INVEST réclame réparation, les estimant injustifiés, tant dans leur principe que dans leur quantum.

Réponse du tribunal

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Enfin, selon l’article 1112-1 du code civil, « [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Sur ce,

Concernant le prétendu vice caché, il doit être relevé en premier lieu que, si elle s’en prévaut, la SCI PLUME INVEST ne produit aux débats aucune pièce de nature à établir la survenance de désordre de type infiltrations au sein du local commercial au printemps 2021, le seul constat de procès-verbal d’huissier communiqué datant du mois de juin 2022.

En second lieu, la seule pièce produite en demande pour caractériser l’antériorité des désordres et leur connaissance par la société venderesse est celle numérotée 2, constituée d’un échange de courriels datés du 27 avril 2018 au 30 octobre suivant, intervenus entre le syndic de l’immeuble, certains copropriétaires, et M. [P], gérant de la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE.

Il ressort de la lecture de ces échanges qu’une réunion avait eu lieu entre les intéressés sur divers points, concernant en partie le local litigieux.

Le compte-rendu de cette réunion, objet du courriel du 27 avril 2018 envoyé par un copropriétaire M. [U], fait état, concernant le local commercial appartenant alors à la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE, des démarches à faire pour la création de sanitaires au niveau -1, ce qui ne présente aucun lien avec les désordres objets du litige, ainsi que d’un problème de « dégât des eaux en plafond du local commercial niveau RdC de fuite au droit d’une colonne d’eaux usées/pluviales ».

Il est précisé que ce dégât des eaux a dégradé « 4 dalles de faux-plafond », et qu’une recherche de fuite doit être menée en lien avec le syndic.

Il s’évince donc de l’analyse de ces échanges que le local commercial de la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE a subi au printemps 2018, un dégât des eaux affectant une partie du faux plafond du rez-de-chaussée.

Or, la SCI PLUME INVEST, qui se plaint d’infiltrations « préexistantes » à la vente intervenue en juin 2020, causées par la présence d’une « nappe phréatique souterraine », ne produit aucune autre pièce de nature à venir démontrer que le dégât des eaux précité de 2018 serait identique, quant à ses causes et conséquences, à celui qu’elle allègue à partir de 2021, et se serait donc poursuivi durant près de trois ans.

Dans ces conditions, il ne saurait être retenu comme établi le critère de l’antériorité des infiltrations dénoncées, pour caractériser un vice caché.

Il ne saurait pour les mêmes motifs être retenu un quelconque manquement à l’obligation précontractuelle d’information, faute pour la SCI PLUME INVEST d’établir l’antériorité des infiltrations dont elle se plaint.

Les demandes indemnitaires de la SCI PLUME INVEST seront dès lors rejetées dans leur intégralité.

Sur les demandes indemnitaires de la SAS PLUME

Moyens des parties

La SAS PLUME soutient, au visa de l’article 1240 du code civil, que les manquements de la société défenderesse lui ont causé divers préjudices dont elle sollicite réparation.

Rappelant avoir pris le local litigieux à bail afin d’y exploiter une crèche, elle prétend en premier lieu que les désagréments liés aux odeurs de moisissures et d’humidité ont nui à son image, arguant de plaintes de parents, qui n’ont plus souhaité voir leur enfant accueilli dans ces conditions, et de départs de professionnels qui ne supportaient plus de travailler dans un tel environnement.

Elle réclame en réparation de son préjudice d’image une somme de 50.000 euros de dommages-intérêts.

La SAS PLUME se prévaut ensuite de ce que cette situation l’a empêché d’accueillir autant d’enfants qu’initialement prévu, ce qui lui a causé une perte d’exploitation entre 2020 et 2023, qu’elle chiffre à la somme de 130.000 euros et dont elle réclame également le remboursement par la société défenderesse.

Enfin elle sollicite la réparation de son préjudice matériel consistant en les frais de travaux engagés pour rechercher les causes des infiltrations puis remettre les lieux en l’état, pour un montant de 20.855 euros, ainsi que de son préjudice moral, eu égard à sa crainte d’une mise en liquidation judiciaire, chiffré à 5.000 euros.

En défense, la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE se prévaut de la carence probatoire de la SAS PLUME quant à la matérialité des odeurs d’humidité dont elle se plaint et quant à la prétendue faute pouvant lui être reprochée.

Elle excipe en outre de l’absence de caractérisation des préjudices dont il est sollicité l’indemnisation.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Sur ce,

Dès lors que la SAS PLUME se prévaut des mêmes moyens que la SCI PLUME INVEST pour caractériser une faute délictuelle de la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE à son endroit, moyens qui ont été rejetés dans le cadre des développements précédents, il ne saurait être fait droit à ses prétentions indemnitaires, étant en outre relevé qu’elle ne produit aucune pièce de nature à caractériser les prétendus préjudices dont elle réclame l’indemnisation.

Elle sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes en paiement.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire pour procédure abusive

Moyens des parties

La SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE soutient que l’action engagée par les sociétés demanderesses relève de l’intention de nuire et de la mauvaise foi, relevant leur carence probatoire et se prévalant de ce que l’ancien occupant des lieux n’avait jamais émis le moindre grief quant à de prétendus désordres d’humidité.

Les sociétés PLUME INVEST et PLUME ne forment aucune observation sur cette demande.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1240 du code civil. Elle suppose, d’une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur ce,

Si elle le prétend, la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE succombe à établir l’abus des sociétés demanderesses de leur droit d’agir en justice, le seul rejet de leurs prétentions étant insuffisant à le caractériser.

La demande reconventionnelle indemnitaire pour procédure abusive de la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Parties succombantes, il convient de condamner in solidum la SCI PLUME INVEST et la SAS PLUME aux dépens, ainsi qu’à verser à la société défenderesse une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI PLUME INVEST et la SAS PLUME de l’intégralité de leurs prétentions,

DEBOUTE la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE de sa prétention reconventionnelle indemnitaire,

CONDAMNE in solidum la SCI PLUME INVEST et la SAS PLUME à payer à la SARL COMPAGNIE FONCIERE de la TOURNELLE une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI PLUME INVEST et la SAS PLUME aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Février 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT