COUR D’APPEL DE [Localité 15]

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N° RG 23/01725 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OCY5

LOYERS COMMERCIAUX

le : 04 Février 2025

EXPERT : Mme [B]

Minute N° 25/00007

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

— Madame [R] [Y] veuve [V]

née le 25 Septembre 1943 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

— Monsieur [P] [V]

né le 01 Avril 1970 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

— Monsieur [D] [V]

né le 25 Avril 1981 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 14] – AMSTERDAM PAYS BAS

représentés par Maître Solène MORIN de la SCP ANNE LAURE GUERIN – SOLENE MORIN, avocats postulants au barreau de Montpellier et par Maître Pierre-François GUIDICELLI de la SELARL CABINET GUIDICELLI, avocat plaidant au barreau d’Avignon

DEFENDERESSE

S.A.S. OMBRE ET CONFORT,

immatriculée au RCS de [Localité 15] n°387656481,

dont le siège social est sis [Adresse 17]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée Maître Bénédicte SAUVEBOIS du CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocats au barreau de Montpellier

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal

assisté de Christine CALMELS, greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 03 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 04 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 04 Février 2025

*****

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2010, les consorts [V] ont consenti à la société OMBRE ET CONFORT un bail commercial portant sur un local situé à [Localité 10], sis [Adresse 18], parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 4] d’une surface totale de 18 ares, à usage commercial, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017, à usage d’une activité de fabrique et de pose de stores, menuiserie aluminium, chaudronnerie, serrurerie et miroiterie, moyennant un loyer initial de 43 800 € HT, HT/an avec révision triennale selon l’indice de la construction publié par l’INSEE.

Le bail s’est poursuivi par prolongation tacite à compter du 1er janvier 2018.

Par courrier recommandé du 10 septembre 2020, la Société OMBRE ET CONFORT a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années moyennant un loyer en principal fixé à un montant déterminé en fonction de la variation de l’indice INSEE des loyers commerciaux applicable au jour de la date d’effet du renouvellement.

Par acte d’huissier du 29 avril 2021, les consorts [V] ont fait délivrer au preneur un congé au 31 décembre 2021 avec offre de renouvellement et modification du loyer qui est porté à la somme de 5 500 € HT/HC/mois.

***

Par acte d’huissier signifié le 11 avril 2023, les consorts [V] ont assigné la Société OMBRE ET CONFORT devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de leur dernier mémoire, les consorts [V] demandent au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce,

Vu le mémoire préalable signifié par LRAR en date du 12 juillet 2022, réceptionnée le 13 juillet 2022,

A TITRE LIMINAIRE

— DIRE ET JUGER que le mémoire en défense n’a pas été notifié dans les formes requises par les articles R.145-26 et suivants du Code de commerce ;

— DIRE ET JUGER que la société OMBRE ET CONFORT n’a pas adressé de mémoire en réplique à la bailleresse ;

— DECLARER irrecevables les conclusions en réplique de la société OMBRE ET CONFORT ;

A TITRE PRINCIPAL :

— DIRE que le montant du loyer annuel des locaux à usage commercial sis [Adresse 6] soit fixé à la somme de 66.000 euros TTC à compter du 1er janvier 2022, outre les charges prévues au bail ;

— DIRE que la modification à compter de la date du renouvellement du bail, de l’indice de référence servant à l’indexation annuelle du loyer sera désormais l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) tel qu’il est établi par l’Institut [16] et des Études Économiques (INSEE), et l’indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Il sera sollicité de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Montpellier statuant ès qualités de Juge des loyers commerciaux de :

— DIRE que les consorts [V] sont bien fondés à solliciter que soit désigné tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

o Se rendre sur les lieux et décrire les locaux objets du bail dont s’agit,

o Déterminer la valeur locative des locaux au visa de l’article L. 145-33 et L.145-34 du code de commerce,

o Préciser le montant du loyer applicable en fonction de la valeur locative estimée,

— FIXER le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 66.000 euros TTC par an en principal à compter du 1er janvier 2022 ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER le Locataire au paiement des dépens, y compris les frais d’expertise s’il y a lieu ;

Pour l’essentiel, les consorts [V] soutiennent que les écritures du défendeur doivent être rejetées pour non respect des dispositions de l’article R145-23 et suivants du Code de commerce ;

Sur le fond, ils estiment, qu’en application des dispositions des articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce, qu’ils ont offert à la Société OMBRE ET CONFORT le renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2021 prenant effet au 1er janvier 2022, moyennant un loyer annuel de 66 000 €, soit 228 € le M2 ; ils soutiennent que le terme du bail était initialement fixé au 31 décembre 2017 et qu’il s’est poursuivi tacitement depuis, soit pendant plus de douze ans, de telle sort qu’il est prévu de facto un déplafonnement du loyer ; qu’en outre, au regard de la qualité de l’emplacement, des prestations fournies, de la nature des locaux, des charges et obligations incombant à la Société OMBRE ET CONFORT et des activités autorisées et exercées, cette valeur locative devra impérativement être revue à la hausse.

Ils invoquent au soutien de leurs prétentions un rapport d’expertise de 2008 qui fixait une valeur locative à 4 590 € mensuels, estimant que le loyer doit donc être fixé à la somme de 5 500 € par mois soit 66 000 € par an.

Ils estiment que la demande de la société locataire de voir appliquer le plafond ne saurait prospérer selon eux puisque la demande de renouvellement du 10 septembre 2020 n’a été adressée qu’à la seule usufruitière et non aux nus-propriétaires et ne saurait donc être considérée comme valable ; que dès lors le bail commercial s’est poursuivi au-delà du délai de douze ans et que le preneur est, dès lors, redevable du loyer fixé à la valeur réelle des locaux.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la Société OMBRE ET CONFORT demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L.145-10 et suivants de Code de commerce,

Vu les articles L.145-33 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article 146 du Code de procédure civile,

Vu l’article 6 du Code de procédure civile,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé à la juridiction de Céans de :

— DÉBOUTER l’indivision [V] de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER l’indivision [V] au paiement de la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société OMBRE ET CONFORT soutient que les demandeurs ne justifient pas de la valeur locative du bien et qu’en toute hypothèse, le plafonnement trouve à s’appliquer ; elle expose que le terme du bail était fixé au 31 décembre 2017, qu’à compter du 1er janvier 2018 le bail s’est tacitement prolongé et que le 10 septembre 2020 elle a sollicité le renouvellement du bail qui a, en l’absence de réponse de l’indivision, été accepté. Elle considère donc que le bail renouvelé a pris effet le 1er octobre 2020 de telle sorte que le délai de douze ans n’est pas atteint.

Elle soutient que le plafond doit dès lors être fixé à la somme de 49 344 € par an et soulève la défaillance des demandeurs pour établir la valeur locative du local, estimant que cette carence ne saurait être suppléée par la juridiction.

Subsidiairement, elle soutient que si la durée du bail est supérieure à douze ans, les consorts [V] n’établissent pas la pertinence du montant revendiqué, le rapport de 2008 étant obsolète et inopérant.

Enfin, concernant les autres demandes, elle estime que la demande de modification de l’indice de référence ne pose aucune difficulté, que la demande de fixation d’une provision n’est pas justifiée, que la demande d’expertise doit être écartée en ce qu’elle ne peut pallier la carence des demandeurs sur ce point et enfin que l’exécution provisoire doit être suspendue au regard de sa propre situation financière.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024.

***

La décision a été mise en délibéré à la date du 04 février 2025.

***

Par note en délibéré reçue le 13 décembre 2024, la SAS OMBRE ET CONFORT a adressé à la juridiction, sans autorisation, un rapport d’expertise.

Motifs :

Sur le rejet de la note en délibéré

Selon les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement(…). »

Aux termes de l’article 445 du code précité « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

Le conseil de la SAS OMBRE ET CONFORT a adressé au tribunal, en cours de délibéré, une note accompagnée d’un rapport d’expertise soit après la clôture des débats et sans y avoir autorisé.

Comme le soulignent, à juste titre, les demandeurs, une telle note en délibéré n’a pas été autorisée, et les parties n’ont pas pu en débattre contradictoirement.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la note en délibéré ainsi que la pièce jointe produites par la défenderesse.

Sur la recevabilité du mémoire du défendeur

Selon l’article 114 du code de procédure civile « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

L’article R145-26 du code de commerce prévoit que « Les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble. »

Au visa de cet article, les consorts [V] sollicitent la nullité du mémoire communiqué par la SAS OMBRE ET CONFORT au motif que celui-ci n’a pas été communiqué dans les formes prévues, à savoir par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si cette formalité est requise par le code pour l’envoi de chaque mémoire, il est possible, à partir du moment où la procédure est engagée devant le tribunal et où les parties sont représentées par les avocats, que ceux-ci se dispensent mutuellement de l’envoi direct aux parties, mais cela doit résulter d’un accord de celui qui reçoit le mémoire.

En l’espèce, force est de constater que les consorts [V] ont également adressé à la SAS OMBRE ET CONFORT leur mémoire intitulé « conclusions récapitulatives n°2 » et ce uniquement par avocat et non en lettre recommandée avec accusé de réception, de telle sorte qu’on peut en déduire une dispense mutuelle des formalités prévues en la matière.

Surtout, les consorts [V] n’invoquent aucun grief, ce d’autant qu’ils en ont eu parfaitement connaissance et ont pu répondre dans leurs dernier mémoire aux arguments développés en défense.

Dès lors, la demande de nullité du mémoire du défendeur sera rejetée.

Sur la fixation du loyer

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

L’article L145-10 du Code de commerce dispose qu’ « à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…) »

Il est admis qu’une telle demande de renouvellement du preneur puisse n’être signifiée, s’ils sont plusieurs, qu’à l’un des propriétaires, sauf disposition contractuelle contraire, une telle règle ne pouvant s’appliquer qu’à l’égard d’un groupe d’indivisaires de même nature ; qu’ainsi, en présence de plusieurs nus-propriétaires, il suffit pour un preneur de solliciter le renouvellement auprès d’un seul des nus-propriétaires pour que sa demande satisfasse aux dispositions précitées.

En l’espèce, le contrat de bail commercial signé le 1er mars 2010 a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 9 janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017.

La SAS OMBRE ET CONFORT soutient avoir sollicité par courrier recommandé du 10 septembre 2020 le renouvellement du bail pour une durée de neuf années et qu’à défaut de réponse dans les trois mois, ledit bail a été renouvelé à compter 1er octobre 2020. Les consorts [V] ne contestent pas l’existence de ce courrier mais soutiennent qu’il n’a été adressé qu’à la seule usufruitière et non aux nus-propriétaires, au mépris des règles en vigeur.

Force est de constater que les bordereaux d’envoi et de réception de la lettre recommandée du 10 septembre 2020 sont illisibles.

Néanmoins, il convient de relever que le courrier en litige était adressé tant à Madame [R] [V], usufruitière, qu’à Messieurs [D] [V] et [P] [V] nus-propriétaires et envoyé à « [Adresse 12] » à [Localité 11].

Or, cette adresse était alors commune tant à l’usufruitière qu’à l’un des deux nus-propriétaires.

Dès lors, qu’il ne peut être valablement soutenu que ledit pli recommandé n’a pas valablement été adressé aux nus-propriétaires.

Dès lors la demande de renouvellement a été valablement formée et le bail s’est renouvelé le 1er octobre 2020 soit avant l’expiration du délai de douze années.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Compte-tenu de ce que chacune des parties s’oppose sur le montant de la valeur locative, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants, il convient en conséquence et conformément à la demande subsidiaire de la demanderesse, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés de la bailleresse.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

Sur les autres demandes

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement mixte contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Rejette la note en délibéré du 13 décembre 2024,

Rejette la demande de nullité du mémoire en défense produit par la SAS OMBRE ET CONFORT,

Dit que le bail a été renouvelé au 1er octobre 2020,

Avant dire droit :

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder Madame [B] [G] ([Adresse 7] – TEL : [XXXXXXXX01] – Fax : [XXXXXXXX01] – Mob : [XXXXXXXX02] – MEL : [Courriel 13]), avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués,

— d’une part par application des critères de l’article L145-33 du code de commerce, et notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

d’autre part, par application de la méthode de calcul prévue à la clause 4.1.4. du bail, qui prévoit notamment que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative de marché du local,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 1er juillet 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que les demandeurs devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 8 avril 2025, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO