TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Virginie BOUILLIEZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06192 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHWX

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le 21 janvier 2026

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P516

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [U]

demeurant [Adresse 2]

assisté de Maître Virginie BOUILLIEZ, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E607 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2025-017065 du 23/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 21 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06192 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHWX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 décembre 2022, M. [M] [Z] et Mme [O] [Z] ont donné à bail à M. [H] [U] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 900 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par un contrat de cautionnement de type Visale, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [H] [U] pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés et après avoir indemnisé les bailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025 un commandement de payer la somme en principal de 3 800 euros à M. [H] [U] correspondant à l’arriéré locatif au 07 avril 2025 sous deux mois, et visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [U] le 14 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, a fait assigner M. [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [H] [U] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— le condamner à lui payer la somme de 3 800 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— le condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2025. Aucun diagnostic n’est parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’audience du 14 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que la dette locative reste fixée à 3 800 euros et que le paiement des loyers a repris. Elle ajoute que M. [H] [U] sollicite son débouté et se prévaut de la procédure de surendettement dont il a fait l’objet. Elle précise que toutefois, la saisine de la commission de surendettement et la clôture de la procédure de rétablissement ouverte à son profit restent sans conséquence sur l’acquisition de la clause résolutoire dont les effets étaient acquis à la date de la recevabilité de son dossier auprès de la commission, et ce, quand bien même s’il s’agit d’un rétablissement personnel avec effacement des dettes en résultant. La demanderesse accepte, au regard de la demande du locataire formée à titre subsidiaire, de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire et d’accorder des délais s’agissant de 36 mensualités de 105 euros, dont la dernière couvrant le solde de la dette.

De son côté, M. [H] [U] assisté de son conseil sollicite le débouté de la demanderesse au motif qu’il a fait l’objet d’un redressement personnel sans liquidation judiciaire de la part de la commission de surendettement dans sa décision du 11 septembre 2025, qu’ainsi, il n’y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire, ni à paiement de l’arriéré de loyers et charges et au débouté des frais irrépétibles et aux dépens. Il ajoute qu’il a repris le règlement régulier des loyers courants. A titre subsidiaire, il sollicite la suspension de la clause résolutoire et s’engage à régler le solde suivant un échelonnement sur 36 mois par mensualités de 105 euros, la dernière incluant le solde dû.A titre infiniment subsidiaire, accorder un délai d’un an pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier de son débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l’engagement de caution de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le fait que les quittances qui lui sont délivrées la subrogent dans tous les droits et actions de la bailleresse sur les sommes versées. La subrogation permet à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation. La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives visant les sommes qu’elle a versées.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie qu’elle est subrogée dans les droits et actions des bailleurs.

Sur la recevabilité de l’action

La société ACTION LOGEMENT SERVICES établit avoir saisi la commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Elle justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il appartient au locataire de procéder au paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 23 décembre 2022 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer dans le délai de deux mois, reproduisant textuellement cette clause, a été signifié au locataire le 11 avril 2025, pour la somme en principal de 3800 euros, hors les frais de procédure et le coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

D’après l’historique des versements, le locataire n’a pas procédé au règlement de la dette locative de 3800 euros entre le 11 avril 2025 et le 11 juin 2025. Il apparaît ainsi que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 11 juin 2025 à minuit.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Toutefois, l’article 24 VIII de la loi précitée, dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprendant son plein effet dans le cas contraire.

Selon l’article L741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] a imposé le 11 septembre 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M. [H] [U] et a visé l’existence de la dette locative. Aucune contestation n’a été formée par l’une des parties contre cette décision.

Il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 10 novembre 2025 à la somme de 3800 euros s’agissant des loyers et charges des mois de novembre et décembre 2024 et janvier et février 2025, que, compte-tenu de l’effacement de la dette locative au 11 septembre 2025 par l’effet du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, M. [H] [U] n’est plus redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges échus, le paiement des loyers et charges courants ayant repris régulièrement pour la période postérieure à l’effacement.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient dès lors de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement du 11 septembre 2025, soit jusqu’au 11 septembre 2027.

En conséquence, la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire sera ordonnée, pendant un délai de deux ans courant jusqu’au 11 septembre 2027 inclus, et l’effacement de la dette locative au 11 septembre 2025 sera constaté.

L’attention de M. [H] [U] est toutefois attirée sur le fait que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et qu’il lui appartiendra notamment de s’acquitter du paiement du loyer et des charges courants. A défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, dans les termes du dispositif.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [H] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation si les effets de la clause résolutoire cessent d’être suspendus, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, le défendeur sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE l’effacement de la dette locative de 3 800 euros de M. [H] [U] au 11 septembre 2025 et déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en paiement,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 23 décembre 2022 entre M. [M] [Z] et Mme [O] [Z] d’une part, et M. [H] [U], d’autre part, concernant à un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies au 11 juin 2025 à minuit,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 11 septembre 2027,

RAPPELLE que si M. [H] [U] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une échéance de loyer et charges courants restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 12 juin 2025

— il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique, à l’expulsion de M. [H] [U] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [H] [U] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sous réserve que les paiements soient justifiés par une quittance subrogative,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [H] [U] aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer

CONDAMNE M. [H] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 3] le 21 janvier 2026

le greffier le Président