TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 20/01/2026

à : Maitre Armelle TASSY

Copie exécutoire délivrée

le : 20/01/2026

à : Maitre Christian FOURN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/09232

N° Portalis 352J-W-B7J-DBA7W

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 janvier 2026

DEMANDERESSE

La S.C.I. IMMOBILIERE G, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0064 substitué par Maitre Sophie BARBERO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C0689

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maitre Armelle TASSY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1298

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 janvier 2026 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 20 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/09232 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA7W

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 juillet 2015, la SCI IMMOBILIERE G a donné à bail à M. [N] [D] un appartement à usage mixte professionnel et d’habitation, situé [Adresse 3], pour une durée de 6 ans à compter du 1er avril 2015.

Le bail était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Déplorant des impayés de loyer, la SCI IMMOBILIERE G a fait délivrer au preneur, le 16 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 26 729,99 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus, dans un délai de deux mois.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la SCI IMMOBILIERE G a, par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, fait assigner M. [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

32 566,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle soutient, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que sa créance ne souffre d’aucune contestation.

Lors de l’audience du 18 décembre 2025 au rôle de laquelle l’affaire a été rétablie après radiation, la SCI IMMOBILIERE G, représentée par son conseil, a soutenu des conclusions aux termes desquelles elle actualise ses demandes comme suit :

42 150,69 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril inclus2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais liés à la saisie conservatoire.

M. [N] [D], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu’il a soutenues oralement et aux termes desquelles il demande :

De dire n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SCI IMMOBILIERE G, A titre reconventionnel, condamner la SCI IMMOBILIERE G à lui verser la somme de 14 069,91 euros au titre du trop-perçu de loyer, En tout hypothèse, déduire la somme de 2 494,24 euros saisie par Me [M] sur son compte, A titre subsidiaire, lui accorder un délai de 24 mois pour régler sa dette, Condamner la SCI IMMOBILIERE G à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient que la créance de la SCI IMMOBILIERE G est contestable en raison d’un dégât des eaux survenu dans l’appartement voisin en mars 2023, en provenance de son propre appartement et l’ayant conduit à condamner l’accès à sa salle d’eau. Il avance ainsi avoir été privé de la jouissance de 30% de la surface du bien mis à sa disposition et estime qu’il est bien-fondé à déduire du décompte produit par la partie adverse la somme totale de 56 247,60 euros correspondant à 30% des loyers appelés entre le 1er mars 2023 et le 30 avril 2025. Il se dit donc créditeur de la somme de 14 069, 91 euros et précise à l’audience que les sommes appelées au titre des frais non justifiés ont bien été déduites du décompte par le demandeur et que les provisions sur charges dont il réclame paiement ont finalement été justifiées.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé que la contestation soulevée par M. [N] [D], relative au montant de la créance dont la SCI IMMOBILIERE G demande paiement, doit s’analyser en une demande reconventionnelle tendant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance avec compensation et qu’elle sera ainsi traitée comme telle.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier (…).

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil fait obligation à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, la SCI IMMOBILIERE G produit le contrat de bail signé entre les parties prévoyant un loyer mensuel initial de 6 500 euros outre une provision sur charges de 510 euros par mois.

Elle justifie avoir demandé paiement de l’arriéré locatif à M. [N] [D] en lui faisant délivrer un commandement de payer le 16 janvier 2025, qui est demeuré vain.

Elle verse aux débats un décompte arrêté au 12 février 2025, attestant d’un solde débiteur de 32 566,49 euros échéance de février 2025 incluse, auquel s’ajoutent les échéances impayées des mois de mars et avril 2025. Il en résulte une créance de 42 150,69 euros, frais déduits.

M. [N] [D] ne conteste cette créance ni en son principe ni en son montant, en ce qu’il demande seulement à être indemnisé de son préjudice de jouissance à hauteur de 30% du loyer entre le 1er mars 2023 et le 30 avril 2025 puis à obtenir la compensation des sommes respectivement dues.

Par conséquent, la créance de la SCI apparaît incontestable.

Il convient néanmoins de déduire du montant de 42 150,69 euros la somme de 2 494,24 euros correspondant à la saisie effectuée sur le compte de M. [N] [D], justifiée par la capture d’écran qu’il fournit de son compte bancaire et par la demande de la SCI IMMOBILIERE G d’inclure dans les dépens les frais liés à cette saisie.

Par conséquent, M. [N] [D] sera condamné à verser à la SCI IMMOBILIERE G la somme de 39 656,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 janvier 2025 sur la somme de 20 500,75 euros (somme visée à cet acte, après déduction des frais, des virements effectués postérieurement par le défendeur et du montant de la saisie) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance

Il convient de rappeler, au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 susvisé, que le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut accorder une provision que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il convient donc d’examiner à l’aune de ce critère, la demandes de provision formée par M. [N] [D] au titre de son préjudice de jouissance, le caractère non sérieusement contestable s’entendant à la fois du principe de l’obligation mais également de son quantum.

Il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs que le bailleur s’engage à remettre aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement ; à assure au locataire la jouissance paisible du logement ; à entretenir les locaux en état d’usage.

Décision du 20 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/09232 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA7W

En cas de non-respect de ses obligations, l’article 1231-1 du code civil permet le locataire de demander l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

En l’espèce, M. [N] [D] soutient avoir du renoncer à jouir d’une de la salle de bains de son appartement en raison d’une canalisation fuyarde qui a occasionné un dégât des eaux chez son voisin du dessous. Il produit, pour en justifier, le rapport de son assureur, la MACSF, daté du 20 mars 2023 attestant de ce que la réparation n’a pas été réparée et qu’il incombe au propriétaire de le faire.

Cependant, les conditions de réalisation de l’expertise produite, notamment, son caractère contradictoire, ne sont pas précisées de sorte que la conclusion selon laquelle la réparation de la canalisation fuyarde incombe au bailleur ne saurait être prise pour acquise, en l’absence de tout autre éléments probants.

De plus, il résulte des pièces versées au débat que M. [N] [D] ne justifie pas avoir prévenu son bailleur du sinistre, ni l’avoir mis en demeure de procéder aux réparations, de sorte qu’il ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que sa responsabilité est engagée.

Enfin, de manière surabondante, le quantum de l’indemnisation sollicitée est discutable, M. [N] [D] indiquant qu’il a été privé de 30% de l’usage de son appartement alors qu’il ne déplore l’impossibilité d’accéder qu’à une salle d’eau, le logement en comprenant une autre et comportant six pièces.

Par conséquent, non-lieu à référé sera prononcé sur la demande reconventionnelle formée par M. [N] [D] en indemnisation de son préjudice.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1345 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la demande de M. [N] [D] de bénéficier d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette n’est justifiée par aucune pièce de nature à attester de sa situation financière, dont il n’allègue pas, au demeurant, qu’elle ne lui permet pas de régler les sommes dues. Il ne saurait donc être fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025 et celui de la saisie.

L’équité commande de le condamner à verser à la SCI IMMOBILIERE G la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [D] à verser à la SCI IMMOBILIERE G la somme de 39 656,45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 20 500,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [N] [D],

CONDAMNE M. [N] [D] à verser à la SCI IMMOBILIERE G la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [D] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux et de la protection