N° RG 24/05619 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2T3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/05619 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2T3

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Ariane DE MONTLIBERT

Maître Floriane ROMERA

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 28 mai 2025

Le Greffier

e Ariane DE MONTLIBERT

Maître Floriane ROMERA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Madame [O] [E]

née le 05 Avril 1985 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Ariane DE MONTLIBERT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 269

DÉFENDERESSE :

Madame [F] dite [R] [B]

née le 04 Juillet 1939

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Floriane ROMERA,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 119

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2008, Monsieur [K] [V] a donné à bail à Madame [R] [B] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 360 € auquel est ajoutée la somme mensuelle de 140 € de provisions sur charges.

Un second contrat intitulé « bail à usage d’emplacement de stationnement » a été conclu le 8 janvier 2014 précité entre Monsieur [J] [L] et Madame [R] [B] pour un loyer mensuel de 40 €.

Suite à un acte authentique de vente dressé par-devant Maître [D], notaire à [Localité 10], en date du 17 mars 2022, Madame [O] [E] est devenue propriétaire de l’appartement donné à bail à Madame [B], ainsi que du garage ayant fait l’objet du bail du 8 janvier 2014.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [O] [E] a fait signifier à Madame [R] [B], le 15 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.208,24 € en principal, au titre des loyers et charges des deux baux précités ainsi qu’une somme de 320,82 € au titre de la clause pénale de 10%.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, Madame [O] [E] a fait assigner Madame [R] [B] devant le Juge des Contention de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal : le constat de l’acquisition des clauses résolutoires prévues dans les baux des 28 juillet 2008 et 8 janvier 2014 à la date du 26 février 2024 et le constat de la résiliation de ces deux contrats de bail ;

— à titre subsidiaire : le prononcé de la résiliation judiciaire des deux baux ;

— l’expulsion de Madame [R] [B] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués (local d’habitation et garage) situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard à compter d’un délai de huit jours à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

— la suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— la condamnation de Madame [R] [B] au paiement de la somme de 2.932,55 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de mars 2024 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire valant mise en demeure de payer ;

— la condamnation de Madame [R] [B] au paiement de la somme de 293,25 € au titre de la clause pénale de 10% prévue dans les contrats de louage, augmentée des intérêts légaux sur la somme de 293,25 € à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire valant mise en demeure de payer ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [B] à compter du 5 avril 2024 à un montant équivalent au loyer, soit au total 548,29 € par mois à titre d’indemnité d’occupation et la condamnation de celle-ci au paiement de cette somme, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;

— qu’il soit dit que l’indemnité d’occupation, équivalente au loyer, sera révisable suivant l’indice de référence des loyers (IRL) et portera intérêts, au taux légal, à compter de chaque échéance ;

— la condamnation de Madame [R] [B] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Madame [R] [B] aux dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, et de sa notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et subsidiairement de résiliation du bail, a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 4 avril 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [O] [E], représentée par son avocate, a repris ses conclusions du 9 septembre 2024, lesquelles reprennent les demandes de l’assignation, mais réactualualisées, les arriérés de loyers s’élevant au 28 août 2024 à la somme de 4.480,31 € et le montant de la clause pénale à 448,08€.

Elle indique qu’à la date de l’audience, la dette locative a encore augmenté puisque s’élevant au 4 mars 2025 à la somme de 6.423,94 €.

Elle précise qu’elle n’est pas opposée à des délais de paiement mais sous réserve que ces délais soient assortis d’une clause cassatoire.

Madame [R] [B], quant à elle, régulièrement représentée par son avocate, reprend ses conclusions du 16 mars 2025, par lesquelles elle sollicite :

— la nullité du commandement de payer visant les clauses résolutoires délivré le 15 janvier 2024 ;

— la caducité de l’assignation délivrée le 4 avril 2024 par Madame [O] [E];

— le débouté de toutes les demandes de Madame [O] [E] ;

— à titre subsidiaire :

# l’octroi de délais de paiement dont elle s’acquittera en 36 mensualités ;

# la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

# la réduction de la clause pénale.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

* les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables au bail de stationnement ;

* le commandement visant les clauses résolutoires doit être annulé pour différents motifs :

# il indique de manière erronée un délai de six semaines pour s’acquitter des sommes réclamées sous peine de résolution du contrat de bail alors que le bail d’habitation, conclu avant le 29 juillet 2023, prévoit un délai de deux mois ; que seul le délai prévu par le contrat de bail est applicable et que le commandement de payer est ainsi entâché de nullité

# il fait référence à trois délais différents : le délai prévu par le contrat de bail de l’appartement, qui est de deux mois, le délai prévu par le contrat de bail du garage qui est de un mois et le délai légal depuis la loi du 27 juillet 2023 qui est de six semaines ; que cela induit une confusion sur le délai applicable pour régler la dette ;

# les contrats de bail du logement et du garage sont indépendants mais les montants dus à ce titre ne sont pas distingués: le loyer de l’appartement et le loyer du garage sont additionnés alors qu’ils devraient faire l’objet d’une différenciation ; que le commandement de payer n’est pas précis et conforme aux exigences légales ; que cela lui cause un grief puisqu’il n’est pas indiqué sur quelle dette ses versements sont imputés et qu’elle a intérêt que les versement opérés s’imputent prioritairement sur les arriérés de loyer du logement ;

# le commandement de payer comprend le coût d’une clause pénale ; que cette clause pénale, insérée au contrat de bail de l’appartement, ne concerne pas le cas de loyers impayés et qu’elle doit également être réputée non écrite ; qu’en outre, celle relative au garage est excessive ; qu’elle subit un grief car l’annulation ou la réduction des clauses pénales aurait pour conséquence de rendre erroné le montant indiqué dans le commandement de payer ;

* le commandement de payer devant être considéré comme nul, il n’y a pas de mise en demeure préalable ; qu’en outre, si le commandement de payer devait être considéré comme étant une mise en demeure, celle-ci n’est pas claire ni précise ; qu’il n’y a pas de distinction entre dette du logement et dette du garage alors qu’il y a deux contrats différents ; qu’il ne peut ainsi pas y avoir de résolution du contrat de bail ;

* elle est âgée de 86 ans et est de bonne foi ; qu’elle a toujours tenté de régulariser sa situation et règle ses loyers depuis le mois de novembre 2024 ; qu’elle ne perçoit plus l’aide au logement en raison d’un signalement de sa bailleresse; qu’elle est vulnérable et que la pression exercée sur elle est déloyale ; que le fait de bénéficier à nouveau de l’APL lui permettra de diminuer considérablement sa dette ; qu’elle souhaite bénéficier d’un plan d’apurement à raison de 178 € par mois et de la suspension de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier daté du 27 novembre 2024 a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Les deux parties étant régulièrement représentées par leurs avocates, le jugement sera contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code Civil du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 4 avril 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement de résiliation, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur la caducité de l’assignation

Madame [R] [B] sollicite la caducité de l’assignation en raison de la nullité du commandement de payer.

Outre le fait que l’assignation comprend également une demande subisiaire en résiliation de bail, la nullité du commandement de payer n’est pas une cause de nullité de l’assignation mais uniquement une cause de débouté au fond.

Dès lors, Madame [R] [B] sera déboutée de sa demande sur ce point, aucun élément du dossier ne permettant de mettre en cause la validité de l’assignation.

* Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Madame [R] [B] estime que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être déclaré nul car il comporte des erreurs sur le délai pour s’acquitter du paiement de la dette, qu’il comporte trois délais différents ; qu’en outre il fait état de la clause pénale qui doit être réputée non écrite et ne concerne pas le cas d’impayés de loyers et qu’enfin les montants ne sont ni précis ni clairs et ne sont pas distingués entre loyer de l’appartement et loyer du garage, de sorte qu’elle ne peut savoir ce qui lui est dû ni sur quelle somme sont imputés ces règlements.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer visant la clause résolutoire contient notamment à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette.

Le commandement de payer étant un acte de procédure et la nullité étant prévue par un texte, en l’espèce l’article 24 précité, ce sont les dispositions de l’article 114 du Code de Procédure Civile qui s’appliquent, de sorte qu’elle ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui causse l’irrégularité.

Il conviendra alors de vérifier si les dispositions légales relatives au commandement de payer ont été respectées et, le cas contraire, si le non respect de ces dispositions a causé un grief à Madame [R] [B].

Il est constant que Madame [O] [E] cherche à obtenir la résiliation des deux baux signés avec Madame [R] [B] , à savoir le bail concernant l’appartement et la cave signé le 28 juillet 2008 et le bail intitulé « bail à usage d’emplacement de stationnement » conclu le 8 janvier 2014.

Il convient tout d’abord de rechercher à quelle réglementation est soumis ce second bail.

# Sur la loi applicable au bail du 8 janvier 2014

La loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, l’analyse de l’acte authentique de vente dressé par-devant Maître [D], notaire à [Localité 10], en date du 17 mars 2022, révèle que Monsieur [J] [L], qui est indiqué comme bailleur du contrat de « bail à usage d’emplacement de stationnement » du 8 janvier 2014 est également propriétaire de l’appartement donné à bail le 28 juillet 2008 à Madame [R] [B] et situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Dès lors, les deux baux ont bien le même propriétaire. De même, il résulte de cet acte authentique que le second bail ne porte pas sur une place de stationnement mais sur un garage.

Bien que le bail de ce garage précise qu’il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qu’il comporte certaines mentions ne relevant pas de cette loi, dont notamment le délai entre le commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire qui est de un mois, et la mention d’une clause pénale, d’autres éléments tendent à penser qu’il est en réalité un accessoire du bail d’habitation.

En effet, tout d’abord, le contrat de bail est un formulaire type relatif à une place de stationnement alors qu’il s’agit d’un garage ; que celui-ci se trouve au sous-sol de l’appartement loué à Madame [R] [B] (cf acte de vente du 17 mars 2022) et tant le garage que l’appartement appartiennent au même propriétaire.

En outre, l’acte de vente susvisé précise en page n°5 paragraphe relatif à la situation locative que "le loyer actuel est de 422,67 € dont 40 € pour la location du garage, majoré d’une provision sur charge en sus du loyer d’un montant de 100 €".

Les relevés de loyers et charges produits aux débats démontrent également qu’il n’y a qu’une somme intitulée « loyer principal » et qui est au 1er juin 2022 de 422,67 €, ce qui correspond aux éléments issus de l’acte notarié de vente, et qui est réévalué chaque année le 1er août, suite à indexation du seul loyer de l’appartement.

Enfin, aucune provision sur charges n’est prévu dans le contrat de bail du garage, et ce, alors même que celui-ci se trouve dans une copropriété, ce qui révèle que les charges relatives aux lots appartement, cave et garage concernent le même propriétaire et le même locataire.

Le fait d’additionner le loyer du garage au loyer de l’appartement, étant précisé que seul le loyer de l’appartement est indexé, dès avant 2022, date d’acquisition de l’appartement et du garage par Madame [O] [E], ainsi que l’identité de propriétaire des locaux et la situation du garage dans le même immeuble que celui de l’appartement, démontrent la volonté des parties d’en faire l’accessoire de l’appartement, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer au bail du 8 janvier 2014 relatif au garage également la loi du 6 juillet 1989.

# Sur les causes de nullité

Le commandement de payer visant la clause résolutoire applique bien les dispositions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, à savoir la délai de six semaines pour régler sa dette.

Certes, et tel que cela sera développé ultérieurement, en raison de l’application de la loi dans le temps, les deux baux ayant été signés avant le 27 juillet 2023, ce sont les dispositions contractuelles qui doivent s’appliquer.

De même, il est certain que le commandement de payer, en ce référant à la mention de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un délai de six semaines pour régler la dette, en se référant à la clause du bail de l’appartement du 28 juillet 2008 qui prévoit un délai de deux mois pour régler la dette et en se référant à la clause du bail du garage du 8 janvier 2014 qui prévoit un délai d’un mois pour régler la dette, n’a pas permis à Madame [R] [B] de savoir précisément quel délai devait s’appliquer pour régler la dette principale correspondant aux loyers et charges impayés d’un montant de 3.208,24 €.

Cependant, Madame [R] [B] ne rapporte pas la preuve du grief causé par cette incertitude. En effet, l’analyse du relevé de charges du 4 mars 2025 démontre qu’à compter de la délivrance du commandement de payer, à savoir le 15 janvier 2024 et jusqu’au 15 mars 2024, délai de paiement le plus long, la locataire n’a pu s’acquitter que de la somme de 1.134,68 € sur les 3.208,24 € réclamés.

Ainsi, la mention de délais de paiement, même erronée, n’a pas permis à Madame [R] [B] de s’acquitter du montant des sommes réclamées dans le délai le plus long de deux mois. En outre, le Juge des Contentieux de la Protection vérifie si les conditions d’acquisition de la clause sont acquises et en procédant à cette vérification s’assure du délai dans lequel le paiement doit intervenir et vérifie si le total des règlements est intervenu dans le délai rectifié.

Le décompte des loyers et charges est joint au commandement de payer et est suffisamment détaillé. Il est certain que le montant du loyer du garage est additionné au montant du loyer de l’appartement. Néanmoins, et tel que cela a été indiqué précédemment, il s’agit d’un accessoire au bail de l’appartement, lequel n’est pas modifié ni indexé et est toujours de 40 €, de sorte que le montant de celui-ci est facilement déterminable.

Madame [R] [B] ne démontre pas de grief résultant de cette addition des deux loyers, laquelle existe depuis la conclusion du second bail. Certes, elle aurait pu solliciter que les versements effectués s’imputent sur la période de deux mois suivant le commandement visant la clause résolutoire. Néanmoins, et même si une telle imputation n’avait lieu que sur les loyers de l’appartement, et tel que cela résulte du relevé de compte arrêté au 4 mars 2025, les règlements opérés par Madame [R] [B] n’auraient pas permis d’apurer l’arriéré des loyers liés à l’appartement.

Enfin, en ce qui concerne l’argument selon lequel le montant sollicité est excessif, notamment en raison de la clause pénale, il n’a pas vocation à prospérer ; en effet, peu importe que le commandement soit fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette, il restera valable pour la partie non contestable de celle-ci.

Dès lors, il y a lieu de débouter Madame [R] [B] de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date des deux contrats de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail du 28 juillet 2008 unissant les parties stipule dans ses conditions générales en page 2 paragraphe XII qu’à défaut de paiement de tout ou partie, d’un seul terme de loyers et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, dans les conditions particulières que le loyer et les charges sont payables d’avance le 5 de chaque mois au domicile du bailleur et que la date de révision annuelle est le 1er août.

Il en va de même pour le contrat de bail relatif au garage du 8 janvier 2014 lequel prévoit en page 7 paragraphe 2.4 que le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.

En effet, tel que cela a été développé précédemment, le bail relatif au garage est l’accessoire du bail de l’appartement. Au moment de sa conclusion, l’article 24 prévoyait un délai de deux mois et non de un mois. Cette disposition étant d’ordre public, les parties ne pouvaient prévoir de délai plus court, de sorte que c’est ce même délai de deux mois qui s’appliquera également à ce bail.

Il sera rajouté que le bailleur ayant décidé d’additionner les deux loyers démontre que sa volonté est bien de lier le sort des deux baux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 15 janvier 2024 pour une somme en principal de 3.206,24 €, loyers et charges du mois de janvier 2024 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 4 mars 2025, produit contradictoirement lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, seule une somme de 1.134,68 € (4 x 283,67 €) ayant été versée sur la période du 15 janvier 2024 au 15 mars 2024.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de bail sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 15 mars 2024 à 24 heures.

Il sera rappelé que la bonne foi de la locataire ne peut être prise en compte pour la mise en oeuvre ou non de la clause résolutoire et que le Juge des Contentieux de la Protection n’a aucun pouvoir d’appréciation quant à l’application de la clause résolutoire : ainsi, si les conditions sont réunies, il ne peut que constater son application.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 28 juillet 2008 et du contrat de bail du 8 janvier 2014, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 mars 2025 contradictoirement produit à l’audience que Madame [O] [E] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le montant dû figurant sur le relevé de compte du 4 mars 2025 est de 6.423,94 €.

Madame [R] [B] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, si ce n’est le règlement intervenu le 5 mars 2025 de la somme de 312,29€, laquelle devra être déduite du montant susvisé.

En conséquence, Madame [R] [B] sera condamnée à payer à Madame [O] [E] la somme de 6.111,65 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtées au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non paiement des loyers et charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 28 juillet 2008 contient en page 2 article XII une clause qui prévoit qu’à l’expiration du congé, si le locataire ne libère pas les lieux et résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser, à titre d’indemnité conventionnelle d’occupation, et outre les charges, une redevance fixée par avance au montant du loyer en cours augmenté de dix pour cent.

Outre le fait que cette clause ne concerne pas le non paiement des loyers et charges à leur échéance mais ne s’applique qu’en cas de non libération des lieux, il s’agit d’une clause pénale contraire aux dispositions d’ordre public pékinées et doit être réputée non écrite.

Il en va de même pour le contrat de bail du garage du 8 janvier 2014 lequel prévoit en son article 2.5 une clause stipulant qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyers et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10% à titre de clause pénale.

Dès lors, il convient de débouter Madame [O] [E] de sa demande au titre des clauses pénales formulées en application des clauses contractuelles.

* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [W] née [P] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire.

Madame [O] [E] ne s’y oppose pas, sous condition du prononcé d’une clause cassatoire.

Il résulte du décompte de la créance arrêté au 4 mars 2025 que depuis le mois d’octobre 2024, Madame [R] [B] a repris des règlement réguliers correspondant soit au montant du loyer résiduel bien que les allocations logement de la CAF aient été suspendus, soit au montant intégral du loyer.

Madame [R] [B] perçoit une pension de retraite de 977,39 € ainsi qu’une retraite complémentaire de 34,11 €, soit des revenus mensuels totaux de 1.011,50 €.

Elle percevait une aide au logement d’un montant de 236 €, laquelle a été suspendue dès le mois de mai 2023 mais qui pourrait être reprise et faire l’objet d’un rappel, Madame [R] [B] ayant réglé trois loyers en intégralité les mois de novembre et décembre 2024 et janvier 2025.

Outre les charges de la vie courante, elle doit s’acquitter de son loyer pour l’appartement et le garage et les charges pour un montant mensuel de 563,98 €.

Cette dernière pourra ainsi s’acquitter du règlement des arriérés de loyers tels que fixés préalablement, par mensualités, en sus du loyer courant, dans un délai de 36 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Conformément à la demande de Madame [R] [B] et à l’acquiescement de Madame [O] [E], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

* Sur les demandes relatives à l’expulsion

Ces demandes ne seront appliquées que pour le cas où Madame [R] [B] ne respecterait pas les délais de paiement et/ou ne réglerait pas les mensualités des loyers et charges.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [O] [E] sollicite également la suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, lequel prévoit que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce délai peut être supprimé ou réduit dans le cas où une procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de construction et de l’habitation n’a pas été suivi d’effet du fait du location ou si la personne expulsée est de mauvaise foi, ou lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation de Madame [R] [B], il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera la condamnation de Madame [R] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [R] [B] , qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de sa notification à la CCAPEX, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Compte tenu de l’équité, il y a lieu de débouter Madame [O] [E] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [O] [E] à l’encontre de Madame [R] [B] recevable ;

DÉBOUTE Madame [R] [B] de sa demande de caducité de l’assignation ;

DIT que le commandement de payer visant les clauses résolutoires en date du 15 janvier 2024 n’est pas nul;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 28 juillet 2008, conclu entre Madame [O] [E], venant aux droits de Monsieur [K] [V], d’une part, et Madame [R] [B], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 16 mars 2024;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 8 janvier 2014, conclu entre Madame [O] [E], venant aux droits de Monsieur [J] [L], d’une part, et Madame [R] [B], d’autre part, concernant un garage situé [Adresse 2] [Localité 7], sont réunies à la date du 16 mars 2024;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à Madame [O] [E] la somme de 6.111,65 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation des deux baux susvisés, arrêtés au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision;

AUTORISE Madame [R] [B], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 169 € et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois, et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DÉBOUTE Madame [O] [E] de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale de 10% ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié à compter du 16 mars 2025 ;

— DIT le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

— DIT n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à Madame [O] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer des deux baux précités et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux jusqu’à la libération définitive des lieux, à compter du terme du mois d’avril 2025, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses des baux ;

En tout état de cause

DÉBOUTE Madame [O] [E] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [R] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des

procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est éxécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS