TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Nicolas CHEWTCHOUK, Monsieur [E] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06024 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFZ2

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2358

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 09 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06024 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFZ2

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de location du 24 août 2020, l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH a donné à bail à M. [C] [P] un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 7], escalier 18, 3ème étage, porte 0268.

M. [E] [X] serait un cousin de M. [C] [P].

Considérant que M. [C] [P] n’habiterait pas personnellement les lieux loués, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a, par actes de commissaire de justice du 3 juin 2025, assigné M. [C] [P] et M. [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de résiliation du bail et d’expulsion de M. [C] [P] et de M. [E] [X].

À l’audience du 7 novembre 2025, l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a actualisé ses demandes de la manière suivante :

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [C] [P] pour inoccupation personnelle et cession des lieux,

— dire que M. [E] [X] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de M. [C] [P] et tous occupants de son chef, dont M. [E] [X], sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois à compter du prononcé de la décision ou, à défaut, de sa signification,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [C] [P] et M. [E] [X] à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH, à compter du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le bail était resté en vigueur, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner M. [C] [P] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH la somme en principal de 546,44 €, arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2025, avec intérêts légaux à compter du jugement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— débouter M. [C] [P] de ses demandes,

— condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [C] [P] et M. [E] [X] aux dépens, comprenant notamment le coût des procès-verbaux de constat,

— condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [C] [P] et M. [E] [X] à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

M. [C] [P], représenté par son conseil, a demandé de :

— débouter l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH de l’ensemble de ses demandes,

— lui accorder un délai de six mois pour payer l’arriéré locatif,

— laisser à la charge de l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH les frais répétibles et irrépétibles qu’il a engagés.

M. [E] [X], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Selon l’article 2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

L’article 3 du bail du 24 août 2020 stipule que le preneur reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale qui doit à ce titre être occupée au moins huit mois par an. Ce contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH considère que M. [C] [P] n’habite pas personnellement les lieux loués qui sont occupés par des tiers et notamment par M. [E] [X], un cousin. M. [C] [P] déclare qu’il s’agit bien de sa résidence principale, qu’il y vit avec son fils [T] qui s’occupe de lui et qui travaille en qualité de livreur Deliveroo et que son cousin M. [E] [X] vit et travaille en Italie.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH produit les commencements de preuve suivants :

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 février 2025 duquel il ressort que deux noms apparaissent sur la boite aux lettres du logement : « [P] – [D] ».

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 mai 2025 duquel il ressort qu’un premier gardien de l’immeuble a déclaré n’avoir vu M. [C] [P] que deux à trois fois depuis son entrée dans les lieux mais qu’il voyait entrer et sortir du logement une personne de 45 ans faisant des livraisons Deliveroo avec un scooter X-MAX ; qu’un autre jour un second gardien de l’immeuble a fait les mêmes déclarations que le premier ; que la boîte aux lettres indique les noms « [P] – [D] » ; qu’était présent dans l’appartement un homme s’étant présenté comme étant M. [E] [X], un cousin de M. [C] [P], et ayant déclaré qu’il était présent depuis deux jours, que M. [C] [P] vivait ici et qu’il était actuellement au travail ; que cette personne correspondait à la description faite par les deux gardiens comme étant la personne occupant habituellement les lieux ; que l’appartement ne comportait qu’un seul lit, les clés du scooter X-MAX, de nombreux sacs de livraison Deliveroo, des vêtements et chaussures de style « jeune » ne correspondant pas à une personne âgée de 65 ans et une seule brosse à dent.

— un relevé du compteur d’eau du logement démontrant une faible consommation d’eau (de 1 à 5m3 d’eau par mois) pour un logement qui serait, selon les déclarations de M. [C] [P], habité par lui et son fils.

De son côté, M. [C] [P] verse aux débats :

— trois documents administratifs (avis d’impôt 2025, facture EDF du 24/10/2025 et attestation de paiement de retraite du 03/11/2025) faisant apparaître son nom et l’adresse du [Adresse 2]. Il convient toutefois de relever que ces documents sont tous postérieurs à l’assignation du 3 juin 2025 et ne peuvent prouver à eux seuls une domiciliation effective à une adresse simplement déclarée.

— cinq attestations de témoins : toutefois, les attestations de Mme [B] [V]xxx et M. [X] [H] sont illisibles et celles de M. [A] [R] et M. [J] [Y] ne mentionnent aucune adresse. Quant à M. [N] [I], il s’agit d’un ami de M. [C] [P], son impartialité n’est donc pas parfaite et la force probante de cette attestation est relative.

— des pièces médicales qui n’apportent pas d’éléments sur son lieu de domiciliation effective.

Au regard des éléments versés aux débats par chacune des parties, il convient de considérer que l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH rapporte plus d’éléments allant dans le sens d’une occupation des lieux par des tiers, tandis que M. [C] [P] ne rapporte pas suffisamment la preuve qu’il occupe personnellement les lieux à titre de résidence principale.

Or, les dispositions légales et contractuelles susvisées obligent le preneur à occuper personnellement et continuellement les lieux et cette condition d’occupation personnelle doit être appliquée strictement en raison des particularités d’attribution des logements sociaux.

Le bail sera donc résilié à compter du présent jugement, soit du 9 janvier 2026, et l’expulsion de M. [C] [P] sera ordonnée, sans qu’il ne soit toutefois nécessaire de prononcer une astreinte ni de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’identité de M. [E] [X] n’ayant jamais pu être vérifiée, il n’y a pas lieu de prononcer des condamnations à son encontre.

Par ailleurs, en cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, M. [C] [P] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer applicable si le bail était resté en vigueur, outre les charges locatives récupérables, à compter du 9 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux. Il n’y a pas lieu de majorer de 30 % l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [C] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Il déclare que sa pension de retraite a été versée avec retard et sollicite un délai de six mois pour régler sa dette.

Or, outre le fait que M. [C] [P] ne rapporte pas la preuve du retard dans le versement de sa pension de retraite, le bail est désormais résilié à ses torts exclusifs et le montant de la dette ne justifie pas l’octroi de tels délais.

Par conséquent, M. [C] [P] sera débouté de sa demande de délais de paiement et sera condamné à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH la somme de 546,44 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, soit du 9 janvier 2026.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera donc accordée.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens, ne comprenant pas le coût des procès-verbaux de constat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 août 2020 entre l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH et M. [C] [P] et portant sur les lieux situés au [Adresse 5], escalier 18, 3ème étage, porte 0268, à compter du 9 janvier 2026,

ORDONNE l’expulsion de M. [C] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux susvisés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DIT qu’il sera procédé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant du sort des meubles,

CONDAMNE M. [C] [P] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer applicable si le bail était resté en vigueur, outre les charges locatives récupérables, à compter du 9 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux,

REJETTE la demande d’astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE les demandes formées à l’encontre de M. [E] [X],

REJETTE la demande de majoration de 30 % l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [C] [P] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH la somme de 546,44 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2026,

DÉBOUTE M. [C] [P] de sa demande de délais de paiement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [C] [P] aux dépens, ne comprenant pas le coût des procès-verbaux de constat,

CONDAMNE M. [C] [P] à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection