TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

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Expédition exécutoire à:

— [Y] [Z] [O]

Copie certifiée conforme à :

— [Y] [Z] [O]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/01324

N° Portalis 352J-W-B7J-C64DE

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

S.C.I. AAA

[Adresse 5]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01324 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64DE

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI AAA est propriétaire des lots de copropriété n° 1014 (box), 1103 (cave) et 1203 (appartement) d’un immeuble situé [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 8 octobre 2025, afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-12.890,72 euros correspondant aux appels de charges et appels de travaux impayés arrêtés au 23 décembre 2024 avec intérêt au taux légal ;

-2.000,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

-2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre la capitalisation des intérêts et les dépens.

Par conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025 et signifiées au défendeur le 13 octobre 2025, et au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner la Société Civile immobilière SCI AAA en :

—  21.071,10 € de charges de copropriété arrêtées du 01/04/2023 au 4ème appel 2025 inclus avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner la même en tous les dépens. »

Citée suivant les formalités de l’article 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI AAA n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI AAA est propriétaire des lots n° 1014, 1103 et 1203 d’un immeuble situé [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

le jugement du 24 mars 2023 ;

les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 8 mars 2023, 12 septembre 2024, 28 avril 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 (1er octobre 2021 au 30 septembre 2022) à 2023 (1er octobre 2022 au 30 septembre 2023), fixé les budgets prévisionnels des années 2023 (²&1er octobre 2023 au 30 septembre 2024) à 2025 (1er octobre 2024 au 30 septembre 2025) et voté la réalisation de divers travaux ;un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

l’état récapitulatif détaillé de la créance pour la période du 1er avril 2023 au 23 décembre 2024 ;

le contrat de syndic pour la période du 26 janvier 2022 au 25 janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI AA est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 20.205,10 euros pour la période du 1er avril 2023 au 17 septembre 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus).

La SCI AAA ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de production d’une mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la somme de 20.205,10 euros portera intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025.

2- Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 866,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— honoraire contentieux/suivi procédure de recouvrement pour 151 euros en date du 18/04/2023 ;

— constitution dossier transmis avocat pour 550 euros en date du 23/12/2024 ;

— suivi dossier avocat pour 165 euros.

Il ne justifie cependant d’aucune mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sa demande au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

3- Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par la défenderesse de ses obligations.

Il ressort des pièces communiquées que la SCI AAA a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte de charges étant chroniquement débiteur depuis 2022.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats un jugement rendus par le tribunal judiciaire de Paris en date du 24 mars 2023 condamnant la défenderesse à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges impayées.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice malgré une condamnation précédente contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI AAA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

4 – Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 28 janvier 2025 pour les charges impayées et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

5 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI AAA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI AAA à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble situé [Adresse 2]) représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE ;

— la somme de 20.205,10 euros pour la période du 1er avril 2023 au 17 septembre 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 ;

— la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI AAA aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 8] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente