TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur, [P], [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Olivier BOHBOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04087 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7U4W

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [X], [I], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Olivier BOHBOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE,

Madame, [M], [I] née, [W], demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BOHBOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEUR

Monsieur, [P], [A]

demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04087 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7U4W

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2022 à effet au 22 septembre 2022, M., [X], [I] et Mme, [M], [I] ont consenti à M., [P], [A] un bail d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 3], 2ème étage droite, pour un loyer mensuel de 770 euros outre une provision pour charges de 27 euros.

Par constat de commissaire de justice du 8 février 2025, M., [X], [I] et Mme, [M], [I] ont fait établir l’existence d’une annonce de location via la plateforme AIRBNB moyennant un prix de 75 euros la nuitée outre des frais de service, l’annonce comptant 31 commentaires.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, M., [X], [I] et Mme, [M], [I] ont fait assigner M., [P], [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour sous-location illicite,

— ordonner l’expulsion de M., [P], [A] et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— autoriser le transport des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles de leur choix aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner M., [P], [A] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des charges et taxes à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, avec remise des clefs,

— condamner M., [P], [A] au paiement de la somme de 5665,40 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— condamner M., [P], [A] au paiement de la somme de 6975 euros au titre des sous-loyers illicites, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner M., [P], [A] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût de l’assignation et des actes de procédure subséquents.

A l’audience du 20 novembre 2025, M., [X], [I] et Mme, [M], [I], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs demandes, ils ont exposé que le contrat de bail stipulait l’interdiction de sous-louer ou de céder le logement, qu’il est établi que M., [P], [A] a sous-loué le logement de manière illicite à des tiers à des fins mercantiles ce qui justifiait la résiliation du bail, et que les loyers perçus par le locataire étaient des fruits civils appartenant au propriétaire en application de l’article 546 du code civil.

M., [P], [A], assigné à étude, s’est présenté après la clôture des débats, a expliqué avoir été mal orienté au sein du tribunal, et a demandé à être entendu.

Les débats ont été réouverts à l’audience du 12 janvier 2026, lors de laquelle M., [X], [I] et Mme, [M], [I], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et actualisé la dette locative à la somme de 14152,02 euros selon décompte en date du 9 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

M., [P], [A], convoqué par les soins du greffe, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

M., [P], [A] a communiqué des conclusions et pièces par courrier reçu au greffe le 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celle-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, M., [P], [A], assigné à étude, s’est présenté après la clôture des débats lors de l’audience du 20 novembre 2025 et l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à sa demande. Convoqué par les soins du greffe, il ne s’est pas présenté à l’audience du 12 janvier 2026. S’il indique dans son courrier parvenu au greffe le 2 mars 2026 qu’il n’a pas été informé de la date d’audience de réouverture des débats, la copie de sa convocation figure en procédure.

Au regard de ces éléments, ses demandes, moyens et pièces, non soumis au contradictoire, ne seront pas pris en compte dans la présente décision, et une nouvelle réouverture des débats, au demeurant non sollicitée, n’apparaît pas opportune.

Sur la demande de résiliation judiciaire

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, en application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’article 2.2 de la notice légale d’information annexée au contrat de bail liant M., [X], [I] et Mme, [M], [I] à M., [P], [A] en date du 9 septembre 2022 vise expressément l’interdiction pour le locataire de sous-louer les locaux sans l’accord écrit du bailleur.

Pour démontrer l’existence d’un manquement par le défendeur à ses obligations en raison de la sous-location non-autorisée du logement, M., [X], [I] et Mme, [M], [I] produisent un procès-verbal de constat par commissaire de justice, dont il ressort la mise en location sur le site AIRBNB d’un appartement situé dans le, [Localité 2], [Localité 1] par un prénommé, [P], entre les mois de novembre 2024 et mars 2025, qu’ils indiquent être l’appartement donné à bail à M., [P], [A]. S’il aurait été opportun de verser en procédure des éléments accréditant le fait que le logement est bien le même, par exemple par des photographies du logement qui auraient permis une comparaison des lieux, la localisation du bien, le prénom «, [P] » et l’absence de contestation par M., [P], [A], absent à l’audience, suffisent à établir la sous-location illicite.

La sous-location ayant duré entre quatre à cinq mois, avec au minimum 31 bénéficiaires, et en l’absence en outre de toute demande de maintien du bail par M., [P], [A], le manquement doit être qualifié de suffisamment grave en l’espèce pour entrainer la résiliation du bail aux torts du preneur.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail, à compter de la présente décision.

La résiliation du bail étant prononcée, il convient d’ordonner l’expulsion de M., [P], [A] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande de paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M., [P], [A] sera condamné à verser à M., [X], [I] et Mme, [M], [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés.

Sur la demande en paiement des fruits civils

En application des articles 546 et 547 du code civil, il est jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement.

En l’espèce, M., [X], [I] et Mme, [M], [I] sollicitent la condamnation de M., [P], [A] à leur restituer les fruits civils à hauteur de 6975 euros correspondant à une location de 3 nuits par bénéficiaire, au nombre de 31, soit 93 nuitées à 75 euros par nuit.

Il est acquis que le bien litigieux a été offert à la sous-location par l’intermédiaire du site de AIRBNB. Il ressort du procès-verbal établi par commissaire de justice que 31 commentaires ont été laissés sur l’annonce et qu’hormis une personne, il est précisé que les sous-locataires ont séjourné « plusieurs nuits » dans le logement, ce qui signifie qu’ils y ont passé au moins deux nuits voire plus, et que le nombre de 3 par bénéficiaire peut être retenu. Il ressort également de cette pièce que la nuitée était de 75 euros.

Ainsi, la demande de M., [X], [I] et Mme, [M], [I] est justifiée.

En conséquence, M., [P], [A] sera condamné à payer la somme de 6975 euros à M., [X], [I] et Mme, [M], [I].

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, il résulte de l’article 1728 du code civil que le locataire est tenu de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M., [X], [I] et Mme, [M], [I] communiquent le bail fixant le loyer et la provision pour charges initiaux ainsi que les modalités de révision, et un décompte en date du 9 janvier 2026 au terme duquel M., [P], [A] est redevable de la somme de 12127,13 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il ressort de ces éléments que les demandeurs justifient de leur créance à hauteur de 12127,13 euros. M., [P], [A] sera ainsi condamné à payer cette somme au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Au terme de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [P], [A], partie perdante, sera par conséquent condamné aux dépens de la présente instance, qui ne comprennent pas à ce stade les frais d’exécution.

Il sera également condamné à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la résiliation du bail conclu le 9 septembre 2022 à effet au 22 septembre 2022 entre M., [X], [I] et Mme, [M], [I] d’une part et M., [P], [A] d’autre part portant sur un logement situé, [Adresse 3], 2ème étage droite, à compter de la présente décision,

ORDONNE en conséquence à M., [P], [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés, [Adresse 3], 2ème étage droite ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour M., [P], [A] d’avoir volontairement libéré les lieux, M., [X], [I] et Mme, [M], [I] pourront, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M., [P], [A] à verser à M., [X], [I] et Mme, [M], [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils aurait été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés,

CONDAMNE M., [P], [A] à payer à M., [X], [I] et Mme, [M], [I] la somme totale de 12127,13 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés au 9 janvier 2026, échéance de janvier 2026 comprise, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M., [P], [A] à payer à M., [X], [I] et Mme, [M], [I] la somme totale de 6975 euros au titre de la restitution des fruits perçus du fait de la sous location illicite, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M., [P], [A] à payer à M., [X], [I] et Mme, [M], [I] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [P], [A] aux dépens de la présente instance, incluant notamment le coût de l’assignation,

DEBOUTE M., [X], [I] et Mme, [M], [I] de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection