TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Agnès COUTANCEAU

Madame [B] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08401 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3HT

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 mai 2026

DEMANDEUR

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L], [K], [S] [R],

[Adresse 2][Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS,

Madame [B] [R],

[Adresse 2][Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08401 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3HT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2012, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [L] [R] et Mme [B] [R] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], étage [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 555,92 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par actes de commissaire de justice du 25 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 510,58 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [R] et Mme [B] [R] le 26 mars 2025.

Par assignations du 10 septembre 2025, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [R] et Mme [B] [R], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 170,54 euros à titre de provision avec intérêts de retard,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 mars 2026, la RIVP actualise le montant de sa créance à la somme de 1 434,66 euros arrêtée au 2 mars 2026, échéance de février incluse. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dit ainsi favorable au plan d’apurement de cette dette proposé par M. [L] [R].

M. [L] [R], représenté par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement et indique pouvoir verser la somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Il indique que Mme [B] [R] vit en Russie et qu’il est sans nouvelle d’elle depuis 2014.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1510,58 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 mars 2025.

Ce délai étant plus favorable aux locataires que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, la somme visée n’a pas été réglée en son intégralité par ces derniers dans le délai imparti suivant la signification du ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mai 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’ils ont déjà commencé à apurer leur dette.

Compte-tenu de ce qui précède, des éléments contenus dans le diagnostic social et financier et les pièces versées par M. [L] [R] et de l’accord de la bailleresse, il convient de faire droit à la demande de celui-ci et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 26 mai 2025, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mars 2026, M. [L] [R] et Mme [B] [R] lui devaient la somme de 1 434,66 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Elle produit également le contrat de bail comprenant une clause de solidarité entre les copreneurs, pour le paiement des loyers et de toutes indemnités, étant précisé que si Mme [B] [R] a quitté le logement, elle n’a pas délivré congé et le couple n’est pas divorcé.

M. [L] [R] et Mme [B] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance du mois de février 2026 incluse.

En application des articles 1231-6 et 1344-10 du code civil et compte-tenu des versements effectués par les défendeurs, qui ont permis de désintéresser les causes du commandement de payer en totalité et partiellement celles de l’assignation cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [R] et Mme [B] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [R] et Mme [B] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2012 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et M. [L] [R] et Mme [B] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], étage [Adresse 5] est résilié depuis le 26 mai 2025,

CONDAMNE solidairement M. [L] [R] et Mme [B] [R] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 1 434,66 euros (mille quatre cent trente-quatre euros et soixante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [L] [R] et Mme [B] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [R] et Mme [B] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 mai 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [R] et Mme [B] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [L] [R] et Mme [B] [R] seront solidairement condamnés à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [L] [R] et Mme [B] [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 mars 2025 et celui des assignations du 10 septembre 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge