Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 26 février 2026, n° 25/55789

TJ Paris 26 février 2026

Arguments

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Rejeté
Problème des limites de propriété
La cour a estimé que l'utilité de la désignation d'un géomètre expert n'était pas démontrée, car les limites de propriété étaient déjà clairement établies par un état descriptif de division en volumes.
Rejeté
Atteinte au droit de propriété
La cour a jugé que la demanderesse ne rapportait pas la preuve d'une violation manifeste de son droit de propriété, et que la suspension des travaux serait une mesure manifestement disproportionnée.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a condamné la société LES HOTELS BAVEREZ à payer à la société PROPCO ALTA PYRAMIDES une somme au titre des frais irrépétibles, en raison de la défaite de la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 26 févr. 2026, n° 25/55789
Numéro(s) :	25/55789
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	6 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien GIRARDRémi-Pierre DRAI
Cabinet(s) :	DRAI ASSOCIES
Parties :	La société PROPCO ALTA PYRAMIDES, La société ALTAREA, La S.A. LES H<unk>TELS BAVEREZ

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/55789 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANF4

N°: 2

Assignation du :

06 Août 2025 et 16 Janvier 2026

EXPERTISE[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 février 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

N°RG 25/55789

DEMANDERESSE

La S.A. LES HOTELS BAVEREZ, société anonyme

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Rémi-Pierre DRAI de la SELARL DRAI Associés, avocats au barreau de PARIS – #L0175

DEFENDERESSES

La société PROPCO ALTA PYRAMIDES, société en nom collectif

[Adresse 2]

[Localité 3]

La société ALTAREA, société en commandite par actions

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentées par Maître Julien GIRARD, avocat au barreau de PARIS – #P0321

N°RG 26/50375

DEMANDERESSE

La S.A. LES HÔTELS BAVEREZ, société anonyme

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Rémi-Pierre DRAI, avocat au barreau de PARIS – #L0175

DEFENDEUR

L’ETAT FRANCAIS, représenté par la Direction régionale des finances publiques

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société LES HOTELS BAVEREZ est propriétaire de plusieurs lots dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

L’Etat français est également propriétaire de lots dans ce même immeuble, donné à bail emphytéotique à la société PROPCO ALTA PYRAMIDES.

La société PROPCO ALTA PYRAMIDES a engagé des travaux de réhabilitation de ses locaux, selon un arrêté de permis de démolir du 4 octobre 2023 et un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable du 4 décembre 2023.

Sur demande de la société PROPCO ALTA PYRAMIDES, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné Monsieur [Z] [X], expert judiciaire, par ordonnance du 23 avril 2024, dans le cadre d’une mission de « référé préventif ».

Par acte en date du 6 août 2025, la société LES HOTELS BAVEREZ a assigné la société PROPCO ALTA PYRAMIDES et la société ALTAREA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement :

— de voir ordonner la communication par la société PROPCO ALTA PYRAMIDES de plusieurs documents relatifs à la déclaration préalable et au permis de démolir,

— de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, confiée à un expert géomètre,

— de voir ordonner l’arrêt des travaux en cours jusqu’au dépôt du rapport de l’expert géomètre, sous astreinte,

— de voir condamner la société PROPCO ALTA PYRAMIDES à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et réserver les dépens.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 25/55789.

Par acte du 16 janvier 2026, la société LES HOTELS BAVEREZ a assigné en intervention forcée l’Etat français.

La procédure a été enrôlée sous le n° RG 26/50375.

Après deux renvois sollicités par les parties, les affaires ont été retenues à l’audience du 3 février 2026.

Soutenant oralement et actualisant ses conclusions, la société LES HOTELS BAVEREZ a sollicité :

— la désignation d’un expert géomètre sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,

— la suspension des travaux en cours par la société PROPCO ALTA PYRAMIDES jusqu’au dépôt du rapport de cet expert, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec réserve de la liquidation de l’astreinte par le juge des référés,

— la condamnation de la société PROPCO ALTA PYRAMIDES à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et que les dépens soient réservés.

La demanderesse a précisé qu’elle ne maintenait pas de demande de communication de pièces, et qu’elle ne s’opposait pas à la mise hors de cause de la société ALTAREA.

En réplique à l’audience, les sociétés défenderesses ont sollicité :

— la mise hors de cause de la société ALTAREA,

— à titre principal le rejet de la demande d’expertise, de suspension des travaux et de toutes les demandes formulées par la société LES HOTELS BAVEREZ, et la condamnation de cette dernière à payer à la société PROPCO ALTA PYRAMIDES la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— à titre subsidiaire la modification des chefs de mission de l’expertise et la désignation de Monsieur [Z] [X] en qualité d’expert, et la réduction du périmètre de la suspension des travaux, outre la modération de l’astreinte,

— en tout état de cause la condamnation de la demanderesse aux dépens.

L’Etat français n’était pas représenté.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026, date de la présente ordonnance.

Par note autorisée en délibéré, la société LES HOTELS BAVEREZ a communiqué une dernière version de la mission d’expertise sollicitée.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la jonction des procédures

Les deux procédures concernant le même litige, il est de l’intérêt d’une bonne justice de prononcer, en vertu des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, la jonction de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 25/55789 avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG 26/50375.

II – Sur la mise hors de cause de la société ALTAREA

La société ALTAREA sollicite sa mise hors de cause, expliquant qu’elle n’a aucun lien avec l’immeuble et le présent litige, ce que la demanderesse ne conteste pas.

Il convient par conséquent de mettre hors de cause la société ALTAREA.

III – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, et que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée.

Ainsi, l’existence d’un motif légitime de demander une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile n’oblige pas le juge à ordonner cette mesure s’il l’estime inutile.

La demanderesse fonde sa demande de désignation d’un géomètre expert sur le problème des limites de propriété entre ses lots et ceux de la société PROPCO ALTA PYRAMIDES, au niveau plus spécialement du plancher du 1er étage, sur lequel elle reproche à la société PROPCO ALTA PYRAMIDES d’avoir mené des travaux destructifs et un possible empiètement, sans son autorisation.

La société PROPCO ALTA PYRAMIDES s’oppose à cette demande en relevant que les limites séparatives sont déjà clairement établies, en contestant avoir commis quelque atteinte sur la propriété de son voisin, et en indiquant qu’en tout état de cause l’expert désigné dans le cadre du référé préventif est déjà saisi des désordres dont se plaint la société LES HOTELS BAVEREZ.

A l’étude des pièces produites, il apparaît que les limites de propriété de l’immeuble objet des travaux litigieux sont fixées par un état descriptif de division en volumes, rédigé par un géomètre expert le 4 février 2004, annexé à l’acte de vente de la demanderesse du 18 novembre 2004 et modifié le 9 mars 2011. Cet état descriptif n’est contesté par aucune des parties.

Cet état descriptif précise la répartition des lots en volume. Notamment, pour la zone dans laquelle la société LES HOTELS BAVEREZ reproche des travaux destructifs et un possible empiètement par l’ancrage d’un poteau, l’état descriptif se réfère « au-dessus de la dalle plancher du premier étage » et précise des côtes.

Les questions qui pourraient être soulevées sur le caractère ou non destructif des travaux menés par la société PROPCO ALTA PYRAMIDES sur cette dalle, ou sur l’existence ou non d’un empiètement par l’ancrage d’un nouveau poteau sur cette même dalle, ne nécessitent pas de confier à un expert, comme le sollicite la demanderesse, de « décrire les lots appartenant à la demanderesse », ou encore de « dresser un plan figurant les limites séparatives de propriété avec les autres lots de l’immeuble », et de « fixer matériellement les limites séparatives ».

Il appartient à la demanderesse, qui ne conteste pas être propriétaire de cette dalle plancher mais se plaint du comportement de la société PROPCO ALTA PYRAMIDES, le cas échéant, de soumettre les désordres qu’elle allègue à l’expert judiciaire en charge du référé préventif, qui déterminera s’il a les éléments techniques pour se prononcer, au besoin avec l’assistance d’un sapiteur.

Par conséquent, l’utilité de la désignation d’un géomètre expert, dans le cadre d’une mission d’expertise autonome, n’est pas démontrée.

La demande d’expertise sera par conséquent rejetée.

IV – Sur la demande de suspension des travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

La demanderesse soutient que les travaux engagés sur la dalle plancher, dont la société PROPCO ALTA PYRAMIDES considère ne pas être propriétaire, constituent alors une atteinte au droit de propriété manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

La société PROPCO ALTA PYRAMIDES s’oppose à cette demande indiquant n’avoir procédé qu’à de simples sondages.

Au vu des pièces produites, la société LES HOTELS BAVEREZ ne rapporte pas la preuve d’une violation manifeste de son droit de propriété, ni de la perturbation qui en résulte.

En effet, les sondages réalisés par la défenderesse apparaissent, au vu des pièces produites et notamment des notes aux parties de l’expert judiciaire, d’une ampleur toute relative, et a minima leur caractère destructif n’est pas démontré. D’autre part, s’agissant de l’ancrage du poteau litigieux, la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas non plus rapportée. En tout état de cause, compte-tenu de l’ampleur limitée de ces possibles atteintes, la suspension des travaux en cours serait une mesure manifestement disproportionnée.

La demande sera donc rejetée.

V – Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LES HOTELS BAVEREZ, qui succombe, devra supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la demanderesse ne permet d’écarter la demande de la société PROPCO ALTA PYRAMIDES formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 4.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en matière de référés et en premier ressort ;

Ordonnons la jonction de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 25/55789 avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG 26/50375 ;

Mettons hors de cause la société ALTAREA ;

Rejetons la demande formée par la société LES HOTELS BAVEREZ sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande formée par la société LES HOTELS BAVEREZ de suspension des travaux ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société LES HOTELS BAVEREZ aux dépens ;

Condamnons la société LES HOTELS BAVEREZ à payer à la société PROPCO ALTA PYRAMIDES la somme de 4.000 euros (quatre mille) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 26 février 2026.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ