TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06021 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNXI

N° MINUTE :

8/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ IMMEUBLE LE CAPITAL [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet PG LANCE & CIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/06021 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNXI

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [X] est propriétaire des lots n°528 et n°259 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capital sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiées (SAS) Cabinet P.G. Lance & Cie, a fait assigner M. [T] [X] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 863,44 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 13 novembre 2024 sur la somme de 1 886,11 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

—  1 078 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la capitalisation des intérêts ;

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capital sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Cabinet P.G. Lance & Cie et représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [T] [X], assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un relevé de propriété dont il résulte que M. [T] [X] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°528 et n°259 ;

— un décompte individuel des sommes dues à la date du 1er octobre 2025 pour la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025 ;

— les appels de fonds du 1er trimestre 2024 au 4e trimestre 2025 ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 3 juin 2024 et 2 juin 2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux (ballons intermédiaires sur circuit de chauffage, AG du 3 juin 2024 résolution n°25 ; DPE collectif, AG du 3 juin 2024 résolution n°23 ; mise en conformité accès toiture terrasse espaces verts, AG du 2 juin 2025 résolution n°26) ;

— les attestations de non recours contre les assemblées générales du 23 juin 2024 et 2 juin 2025 ;

— une mise en demeure en date du 18 juin 2024 revenue avec la mention « pli avisé non réclamé » et un commandement de payer en date du 13 novembre 2024 déposé à étude.

Il ressort du décompte produit arrêté au 1er octobre 2025 que le compte de copropriétaires de M. [T] [X] était débiteur à cette date de la somme de 3 863,44 euros, pour la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat.

M. [T] [X], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capital sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet P.G. Lance & Cie, la somme de 3 863,44 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 886,11 euros et à compter de l’assignation en date du 21 novembre 2025 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 078 euros correspondant à :

— frais de mise en demeure du 30 mai 2024 : 68 euros

— frais de relance après mise en demeure du 18 juin 2024 : 20 euros

— frais de mise en demeure du 18 septembre 2024 : 68 euros

— frais de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice : 204 euros

— frais de transmission du dossier à avocat : 510 euros

— honoraires de constitution d’hypothèque : 208 euros

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 850 euros au titre des frais de transmission de dossier à l’auxiliaire de justice et à l’avocat, ne relevant pas de l’article 10-1 précité, des frais de mises en demeure en l’absence au dossier des copies des accusés de réception, à l’exception de la correspondance adressée le 18 juin 2024, dont les frais de 20 euros seront accordés ainsi que des frais des honoraires de constitution d’hypothèque pour un montant de 208 euros. Le coût du commandement de payer sera par ailleurs inclus dans les dépens, conformément à la demande.

Il convient donc de condamner M. [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capital sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet P.G. Lance & Cie la somme de 228 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Le point de départ sera à compter du 21 novembre 2025, date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23.329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [T] [X], laquelle ne peut se déduire du seul retard de paiement.

Dès lors, des copropriétaires de l’immeuble Le Capital sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet P.G. Lance & Cie sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [X], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer en date du 13 novembre 2024.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [T] [X] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capital sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet P.G. Lance & Cie, la somme de 3 863,44 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, sur la somme de 1 886,11 euros et à compter de l’assignation en date du 21 novembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capital sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet P.G. Lance & Cie, la somme de 228 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capital sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet P.G. Lance & Cie, de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 21 novembre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE M. [T] [X] au paiement des entiers dépens de la présente instance, comprenant les frais de commandement de payer signifié le 13 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capital sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet P.G. Lance & Cie, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 15 mai 2026,

La greffière La juge