TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/57847 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JA4

AS M N° : 4

Assignation du :

15 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 janvier 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A. ICADE

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAFA FIDAL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #NAN702

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DSC DEVELOPPEMENT

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS – #K0073

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 22 décembre 1997, la Compagnie des entrepôts et magasins généraux de [Localité 9], désormais désignée Icade, a consenti à la société Chine France, un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés site du Parc des [Localité 10] de [Localité 9], [Adresse 3]).

Ce contrat a fait l’objet d’un renouvellement le 21 janvier 2010, modifié par avenant du 13 mai 2013.

A la suite d’une cession de droit au bail du 29 octobre 2013, la société DSC Developpement est venue aux droits de la société Chine France.

Le contrat de bail s’est renouvelé à compter du 1er février 2022 du fait d’une demande de renouvellement de bail formalisée par le preneur le 29 septembre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 31 juillet 2024, le preneur a fait délivrer au bailleur un congé à effet du 31 janvier 2025.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait pratiquer le 6 octobre 2024, une saisie conservatoire de la somme de 198 447,57€ sur le compte bancaire du preneur, qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 6504,41€.

Suivant exploit délivré le 15 novembre 2024, la société Icade a fait citer en référé la société DSC Developpement aux fins essentielles de la voir condamnée au paiement par provision de ses loyers impayés.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. La société DSC Developpement a quitté les locaux le 3 février 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025 et dans le dernier état de ses prétentions, la société Icade conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :

A titre principal,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 186 535,39€ TTC au titre de l’arriéré de loyers et accessoires dus au 3 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 proratisée incluse, avec intérêts fixés au taux légal majoré de cinq points,

— ordonner en tant que besoin que le paiement de la condamnation interviendra au prorata par imputation sur les sommes saisies entre les mains de la Caisse d’Epargne d’Ile de France suivant procès-verbal de saisie conservatoire du 16 octobre 2024,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 84 243,53€ correspondant aux coûts des travaux de nettoyage et remise en état des locaux, déduction faite du dépôt de garantie, suivant acte sous seing privé régularisé le 29 septembre 2021,

A titre subsidiaire,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 84 681,02€ TTC au titre de l’arriéré de loyers et accessoires dus au 3 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 proratisée incluse, avec intérêts fixés au taux légal majoré de cinq points,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 170 403,20€ correspondant aux coûts des travaux de nettoyage et remise en état des locaux, et subsidiairement à la somme de 147 613,20€ (soit 27 847,20€ + 119 766€) et très subsidiairement à la somme de 6522€ (soit 3450€ + 3072€)

En tout état de cause,

— condamner la défenderesse au paiement des dépens, dont le coût de la saisie du 16 octobre 2024 et de sa dénonciation du 22 octobre 2024, dont distraction au profit de M^e Régis Hallard,

— la condamner au paiement de la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles.

En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :

— limiter la demande de condamnation provisionnelle à la somme de 84 681,02€ après déduction du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges arrêtés au 3 février 2025,

— limiter la demande de condamnation provisionnelle à la somme de 6522 € au titre des travaux de nettoyage et de remise en état des locaux commerciaux,

— dire qu’elle pourra s’acquitter de la dette totale de 91 203,02€ en un premier versement de 15 000 euros dans les 15 jours de la notification de la décision, puis en 23 mensualités de 2000€, le solde devant être versé à la 24ème mensualité,

— laisser les dépens à la charge de la société Icade et la débouter de sa demande d’indemnité de procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures des parties et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

* au titre des loyers et charges

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. L’article 9 du code de procédure civile prévoit que chaque partie est tenue de faire la preuve des éléments allégués à l’appui de ses prétentions.

Il résulte des débats que les parties s’accordent sur une dette locative (hors intérêts, d’un montant de 9180,29€ TTC contestée par la défenderesse), fixée à la somme de 177 355,10€. De cette somme, la défenderesse sollicite la déduction du montant de la somme saisie entre les mains de son organisme bancaire (6504,41€) et du dépôt de garantie (86 169,67€).

En premier lieu et en ce qui concerne le calcul des intérêts, la pièce n°17 communiquée par la requérante mentionne le taux d’intérêt pratiqué, la base de calcul et le nombre de jours calculé. Dès lors, le montant des intérêts apparaît suffisamment justifié.

Par ailleurs, l’article 1347-1 du code civil dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L’article 21 du contrat de bail initial, auquel il n’a pas été porté de modification par la suite, stipule au sujet du dépôt de garantie que « Cette somme (…) sera remboursée au PRENEUR en fin de jouissance, après déménagement et remise des clés, défalcation faite de toutes sommes dues [au bailleur] à quelque titre que ce soit ainsi que celles dont cette dernière pourrait être rendue responsable ».

Il s’ensuit que la défenderesse est fondée à solliciter la compensation des sommes dues au titre des loyers et charges avec la créance de restitution du dépôt de garantie pour un montant de 86 169,67€.

La saisie-conservatoire est une mesure à caractère provisoire qui n’entraîne pas de paiement immédiat entre les mains du créancier. Ainsi, en l’absence d’obtention d’un titre exécutoire permettant une conversion de la saisie en saisie attribution conformément aux dispositions de l’article R111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier ne peut percevoir aucune somme.

Par définition, la requérante n’a pas encore obtenu de titre exécutoire sur les sommes saisies, puisque c’est l’objet de la présente procédure. En outre, l’acquiescement à une saisie conservatoire n’existe pas, le débiteur pouvant uniquement donner son accord au tiers-saisi pour qu’il paye le créancier, ce qui n’a pas été fait par la société défenderesse. Il s’ensuit que le preneur reste redevable des sommes ayant fait l’objet de la saisie-conservatoire.

En conséquence et après déduction du dépôt de garantie, la défenderesse sera condamnée au paiement par provision de la somme de 84 681,02 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points conformément à l’article 20 du contrat de bail, sur la somme de 75 500,73 euros, les intérêts déjà courus étant déduits afin d’éviter la capitalisation des intérêts, qui n’a pas été clairement sollicitée.

* au titre du coût de nettoyage des locaux

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 14 du contrat de bail stipule que le preneur doit rendre les lieux en bon état de réparation.

Il est constant que la libération des lieux s’entend des personnes et de tous meubles.

En l’espèce, il résulte des photographies de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 3 février 2025 que des cartons, du matériel professionnel et des habits qui étaient proposés à la vente ont été laissés dans les lieux. Dans la rubrique Observations, l’état des lieux mentionne : « le Locataire Laisse, le matériel Et nous demandent de venir le récupérer plus tard dans d’ici une semaine. Propose de récupérer le matériel la semaine une date sera communiquée pour d’ici vendredi prochain pour récupérer le parti de la marchandise ».

La défenderesse ne démontre pas avoir procédé au retrait des différents objets, matériels et cartons photographiés sur place. Et il ne peut dès lors être contesté que les lieux n’ont pas été libérés de tous les biens.

La requérante produit un devis établi le 27 février 2025 d’un montant de 27 847,20€ correspondant à la mise en benne de 3,2 tonnes de déchets, tandis que la défenderesse produit un devis établi le 29 octobre 2025 pour un montant de 3450€ ne prévoyant qu’une seule benne de 30m².

Le devis communiqué par la requérante fait état du « nettoyage du mécanisme des sols (si moyens d’élévations en service) et du nettoyage des sanitaires au complet (murs et sols) ». Au contraire de ce que soutient la défenderesse, les photographies annexées à l’état des lieux permettent de constater à l’évidence que les locaux n’ont pas été nettoyés comme ils auraient du l’être, notamment le sol des sanitaires.

Compte tenu de la différence entre les deux devis et en l’absence d’évaluation du volume du matériel laissé sur place et alors enfin que le premier devis suggère la mise en place de dix bennes de 3,2 tonnes, ce qui apparaît très au-delà de ce qui ressort de l’état des lieux, l’obligation au paiement de la somme de 27 847,20 euros apparaît sérieusement contestable. En outre, ce devis a été établi le 27 février 2025 et la requérante ne verse aux débats aucune facture de débarras des meubles neuf mois plus tard, permettant, au moins, de justifier du cubage allégué.

En conséquence, l’obligation au paiement du débarras des meubles sera limitée à la somme de 3450 euros suivant devis communiqué par la défenderesse, à laquelle doit être ajoutée la somme de 9056€ HT, soit 10867,20€ TTC au titre du nettoyage des locaux pour 400 m². Il sera alloué à la requérante la somme non sérieusement contestable de 14 317,20 euros.

* au titre du curage des lieux

La requérante soutient que les locaux ont été donnés à bail en un seul tenant et ont été aménagés et divisés en deux lots postérieurement pour permettre leur sous-location et qu’en vertu de l’article 5.3 du dernier avenant au bail, le preneur était tenu de remettre les locaux en leur état primitif.

En réponse, la défenderesse soutient que les locaux étaient auparavant donnés à bail et en sous-location à plusieurs établissements, de sorte que les cloisons préexistaient à son entrée dans les lieux. Elle fait observer qu’à défaut de communiquer un état des lieux d’entrée dans les lieux, la requérante succombe à démontrer qu’il n’existait aucune cloison en 1997.

L’article 5.3 Sort des travaux de division de l’avenant au bail signé le 13 mai 2013 stipule que « le PRENEUR s’engage irrévocablement à remettre, à ses frais, risques et périls, les LOCAUX LOUES, dans leur état primitif avant réalisation des travaux ci-dessus selon ce qui est dit ci-après. (…) au plus tard au jour de la restitution des LOCAUX LOUES.

A défaut pour le PRENEUR d’avoir réalisé lesdits travaux dans les délais ci-dessus, le BAILLEUR les fera réaliser aux frais du PRENEUR qui s’engage d’ores et déjà à en régler immédiatement et irrévocablement le montant sur présentation de devis ».

La requérante ne produit aucun état des lieux d’entrée permettant d’établir que les locaux ont été loués d’un seul tenant en 1997. Elle communique des plans dressés le 29 juillet 1982 qui ne peuvent donc établir l’état des locaux lors de leur mise à bail quinze ans plus tard.

Il ressort de l’article 5 du renouvellement du bail du 21 janvier 2010 que « Le PRENEUR souhaite avoir la faculté de réaliser dans LES LOCAUX LOUES des travaux consistant notamment en la division des LOCAUX LOUES en une cellule maximum ainsi que tous travaux d’aménagement y afférents ».

Le projet joint à l’avenant établi en 2013 est intitulé « DIVISION EN 2 LOTS DE L’ENTREPOT EXISTANT CHINE France ». Le plan de l’étage et du RDC en leur état actuel (en 2013) permet de constater que des cloisons sont déjà existantes.

La notice décrivant le terrain et présentant le projet prévoit en page 3 un certain nombre d’aménagements, comme la création d’une zone de show room, la création d’un second escalier encloisonné d’accès à l’étage, la création de sanitaires mixtes pour le personnel ainsi que leur raccordement [Localité 8]/EV sur le réseau public existant, l’installation d’un WC rendu accessible aux personnes handicapé, etc…

Toutefois, aucun élément n’est communiqué sur la réalisation effective de ces travaux, dès lors que n’est pas produit, par exemple, le procès-verbal d’achèvement qui aurait du être réalisé contradictoirement entre le bailleur et le preneur à la fin des travaux conformément aux clauses du contrat de renouvellement du bail.

En outre, et concernant le monte charge, il résulte du contrat de bail initial que les locaux étaient munis d’un monte-charge accompagné d’une force de 500 kilos entre le rez-de-chaussée et l’étage. Sur les plans établis en 1982, soit avant la signature du contrat de bail, il peut être constaté la présence de deux monte-charges dans les locaux. Dès lors, la demande relative à la mise en benne des monte-charges apparaît sérieusement contestable.

Plus généralement, l’obligation au paiement du curage des lieux apparaît sérieusement contestable et sera réduite à la somme de 3072 euros correspondant à la dépose des installations électriques, informatiques et vidéo que le preneur reconnaît devoir.

*

En conséquence, la défenderesse sera condamnée au paiement par provision de la somme totale de 17 389,20 euros au titre des réparations locatives et du nettoyage des lieux.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Dès lors que les délais sollicités excèdent le délai légal de deux ans et qu’aucun élément exploitable n’est produit, la demande de délais ne peut être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, sans qu’il ne soit besoin de les lister, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Leur distraction sera ordonnée au profit de M^e Régis Hallard en vertu de l’article 699 du même code.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort ;

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Condamnons la société DSC Developpement à payer à la société Icade :

∙ la somme de 84 681,02 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 3 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points sur la somme de 75 500,73 euros ;

∙ la somme de 17 389,20 euros à titre de provision à valoir sur les réparations locatives (curage et nettoyage des lieux) ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons la société DSC Developpement au paiement des dépens ;

Condamnons la société DSC Developpement à payer à la société Icade la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 14 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN