TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

le SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE

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N° RG 22/00051 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q5KF

OPÉRATION : Expropriation – Aménagement de la ZAC de [Adresse 18] à [Localité 10].

Nous, Mélanie MILLOCHAU, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée en qualité de juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 22 décembre 2023 par ordonnance n°608/2023 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, rectifiée par ordonnance n°18/2024 du 10 janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier.

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial identifié au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 16], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITÉ EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS.

ET

S.E.L.A.R.L. MARS représentée par Maître [G] [O], société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 808 497 309, dont le siège social est situé [Adresse 7] à [Localité 21],

En qualité de mandataire ad hoc de la S.C.I. LES GRESILLONS, société civile immobilière non immatriculée, domiciliée chez Monsieur [P] [T] au [Adresse 3] à [Localité 13].

En vertu d’une ordonnance rendue le 10 juin 2022 par le Président du tribunal judiciaire de VERSAILLES.

PROPRIÉTAIRE EXPROPRIÉE ET DÉFENDERESSE

Représentée par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

DÉBATS

À l’audience du 12 janvier 2024 tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur [K] [D], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La S.C.I. LES GRESILLONS, représentée par un mandataire ad hoc, Maître [G] [O], était propriétaire des lots n° 32 et n° 37 de surfaces respectives de 20,5 m2 et de 191 m2 situés au [Adresse 2] à [Localité 10]. Ces lots sont édifiés sur la parcelle AP n° [Cadastre 4] d’une contenance totale de 8.661 m2.

Dans le cadre d’une opération de restructuration et de modernisation du quartier [Adresse 18] pour laquelle s’est engagée la commune de [Localité 10] par une délibération du conseil municipal de la commune ayant créé la ZAC [Adresse 18] en date du 2 juillet 2004 et déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après « l’EPFIF») par arrêté du Préfet des Yvelines du 18 mars 2019, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération, dont la parcelle précitée.

Par arrêté du 5 juillet 2019, le Préfet des Yvelines a déclaré cessibles immédiatement au profit de l’EPFIF les biens situés sur le périmètre de la ZAC [Adresse 18].

Par ordonnance du 13 décembre 2019, le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Versailles a prononcé le transfert de propriété au profit de l’EPFIF de la parcelle AP n°[Cadastre 4], sur laquelle est bâti le centre commercial [Adresse 18].

Par courriers recommandés en date du 12 octobre 2020, l’EPFIF a notifié aux différents gérants des lots n°32 et 37 et des 81/1000èmes de parties communes de l’ensemble immobilier en copropriété, ses offres indemnitaires.

En l’absence de retrait des courriers, il est apparu que la S.C.I. LES GRESILLONS n’était pas enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés, avec pour conséquence la perte de la personnalité morale.

Un mandataire ad hoc, Maître [G] [O], a donc été désigné le 10 juin 2022 par la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Versailles pour représenter la S.C.I. LES GRESILLONS.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 19 octobre 2022, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à la S.C.I. LES GRESILLONS.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 28 août 2023.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles le 29 novembre 2023.

Le transport sur les lieux est intervenu le 7 décembre 2023 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 janvier 2024 lors de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire récapitulatif réceptionné par le greffe le 11 janvier 2023, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité totale de dépossession à la hauteur de 22.987,35 euros décomposée comme suit :

6.662,50 euros pour le lot n° 32, 13.325 euros pour le lot n° 37 et 1 euros pour le lot n°37 (sol) au titre de l’indemnité principale après abattement 2.998,85 euros au titre des frais de remploiL’EPFIF demande également au juge de l’expropriation de l’autoriser à verser l’indemnité fixée en la comptabilité de la SELARL MARS, prise en la personne de Maître [G] [O], ès qualités de mandataire ad hoc et de laisser les dépens à sa charge.

Aux termes de son mémoire réceptionné par le greffe le 8 janvier 2024, LA S.C.I. LES GRESILLONS représentée par Maître [G] [O] demande au juge de l’expropriation de :

Fixer l’indemnité d’expropriation à revenir à la S.C.I. LES GRESILLONS consécutivement à l’expropriation des lots n° 32 et 37 et des 12/1000èmes et 69/1000èmes des parties communes générales sis [Adresse 2] à [Localité 10] à la somme totale de 104.816,90 euros décomposée comme suit :94.379 euros à titre d’indemnité principale ;10.437,90 euros à titre d’indemnité de remploi ;Condamner l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées par le greffe du tribunal judiciaire le 9 janvier 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 10.128 euros décomposée comme suit :

8.590 euros au titre de l’indemnité principale 1.538 euros au titre de l’indemnité de remploi

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

I. SUR LE BIEN

A. Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du Code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 15], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du Code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-4 a) du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;- ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Enfin, selon l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) mentionnée à l’article L. 311-1 du Code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. Cependant, lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur d’une ZAC, et est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4 a) et L.213-6 du Code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le Plan Local d’Urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

En l’espèce, le bien visé est situé dans le périmètre de la ZAC créée le 2 juillet 2004 et est soumis au droit de préemption urbain. La date de référence est celle lors de laquelle sont devenus opposables aux tiers les actes rendant public, approuvant ou modifiant le Plan Local d’Urbanisme et délimitant la zone sur laquelle est située le bien.

La date de référence est donc le 24 juillet 2004.

À cette date, la parcelle était couverte par le Plan d’Occupation des Sols de la commune et la ZAC [Adresse 18] se trouvait en zone UB (zone d’habitation assortie d’activités commerciales ou artisanales et de services) et en zone UC (zone d’habitation avec des espaces verts implantés).

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 13 décembre 2019.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le commissaire du gouvernement ainsi que les parties s’accordent sur la superficie totale du lot n° 32 qui est de 20,5 m2 et du lot n° 37 qui est de 191 m2, issus de la parcelle cadastrée AP n° [Cadastre 4].

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que l’emprise expropriée est évaluée libre de toute occupation.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La parcelle se situe à [Localité 10], dans un quartier un peu éloigné du centre-ville. Quartier résidentiel comprenant des pavillons et des logements collectifs ainsi que des équipements publics : une école et La Poste.

Sur l’accessibilité

La parcelle est accessible en 40-45 minutes en voiture depuis [Localité 21] et 1h-1h15 depuis [Localité 15]. Elle est à 15 minutes à pied et 5 minutes en voiture du centre-ville et de la gare.

Sur le projet

Il s’agit d’un projet de restructuration, de modernisation du quartier et la création de logements.

Sur la parcelle mère

Il s’agit de le parcelle section AP n°[Cadastre 4] d’une surface de 8661m². Le terrain sur lequel se situe un ancien centre commercial aujourd’hui inoccupé qui comprend environ une vingtaine de lots en copropriété. Le bâtiment qui semble avoir été construit dans les années 70 est assez vétuste et délabré.

Autour du centre commercial, le sol est goudronné, il y a également de l’herbe et quelques arbres. Il y a également un parking.

Observations de l’EPFIF : les places de stationnement ne seraient pas sur la parcelle mère.

Observations du commissaire du gouvernement : parcelle inoccupée depuis plusieurs années. Je me pose la question de savoir si quelqu’un aujourd’hui occupe les lieux, il y avait une lumière allumée quand je suis passé.

Observations de M^e Elisa GUEILHERS : Pas d’observation.

Sur la parcelle objet de l’emprise

Il s’agit du lot n°32 de 20,50m² et du lot n°37 de 191m².

Concernant le lot n°32 : il s’agit d’un local technique dont l’accès se fait par une porte métallique. Au jour du transport, il n’est pas possible de pénétrer dans le local.

Concernant le lot n°37 : il s’agit d’un terrain goudronné en forme de « U » qui entoure l’ancienne pharmacie sur 3 faces.

Observations de M^e Elisa GUEILHERS : Pas d’observation.

Observations de l’EPFIF : il est difficile d’appréhender le terrain.

Observations du commissaire du gouvernement : Pas d’observation.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

A. Sur l’indemnité principale

L’EPFIF précise que les acquisitions foncières dans le centre commercial ont débuté depuis plusieurs années tant par l’EPFIF que par la commune de [Localité 10] et rappelle ces acquisitions malgré le fait qu’elles soient anciennes :

S’agissant des murs libres acquis par la ville de [Localité 10] :

1- Cession du 23 mars 1994

Tantièmes : 23

Surface : 41 m²

Prix de vente : 30.413,58 euros

Prix au m² : 741 euros

2- Cession du 30 septembre 1994

Tantièmes : 7

Surface : 125 m²

Prix de vente : 46.878,07 euros

Prix au m² : 375 euros

3- Cession du 22 décembre 1999

Tantièmes : 36 et 40

Surface : 246 m² et 614 m²

Prix de vente : 182.938,82 euros

Prix au m² : 212 euros

4- Cession du 9 février 2001

Tantièmes : 20

Surface : 41 m²

Prix de vente : 12.195,92 euros

Prix au m² : 297 euros

5- Cession du 8 mars 2001

Tantièmes : 34

Surface : 61,5 m²

Prix de vente : 19.056,13 euros

Prix au m² : 309 euros

6- Cession du 22 novembre 2004

Tantièmes : 22

Surface : 82 m²

Prix de vente : 68.602 euros

Prix au m² : 836 euros

S’agissant des murs libres acquis par l’EPFIF :

1- Cession du 22 juillet 2014 du lot n° 21

Date de signature : 22/07/2014 2014P n° 5123

Surface : 38 m²

Prix de vente : 27.000 euros

Prix au m² : 711 euros

Avis DNID : 41 m² soit 658 euros/m²

Ces références étant anciennes, l’EPFIF explique qu’il entend se fonder sur les termes de comparaison suivants, portant sur des locaux commerciaux similaires situés au sein du même centre commercial :

1 – Cession du 1er octobre 2018 du lot n° 9

Référence : 2018P n°8487

Surface : 123 m²

Prix de vente : 55.350 euros

Prix au m² : 450 euros (valeur occupée), calculé sur une base de valeur libre de 650 euros

2- Cession du 1er octobre 2018 du lot n° 19

Référence : 2018P n°8317

Surface : 231 m²

Prix de vente : 110.700 euros

Prix au m² : 479 euros (valeur occupée), calculé sur une base de valeur libre de 650 euros

Il précise que ces acquisitions foncières ont été réalisées en valeur occupée, à partir d’une valeur unitaire libre de 650 euros par m², avec un abattement pour occupation commerciale de 30% pour les deux dernières références et un abattement de 20 % pour la plus grande surface des locaux.

Cependant, l’EPFIF remarque que la consistance des lots 32 et 37, telle qu’elle a pu être vérifiée au cours du transport sur les lieux, ne permet pas de les évaluer à l’instar des locaux commerciaux du centre.

Il demande donc au tribunal d’appliquer un abattement de 50% de la valeur attribuée pour les locaux commerciaux du centre au lot n°32, s’agissant d’un local technique sans vitrine et sans aménagement, ainsi qu’au 41m² du lot n°37, s’agissant d’un local technique sans accès (à l’exception d’une trappe), sans vitrine et sans aménagement, soit 325 euros/m².

Concernant le surplus du lot n°37 correspondant au sol de la copropriété, pour une superficie de 150 m², totalement ouverte et accessible à tous et ne disposant d’aucun aménagement privatif et particulier, il propose de fixer sa valeur à 1 euro symbolique.

La S.C.I. LES GRESILLONS, ayant pour mandataire ad hoc la SELARL MARS, représentée par Maître [G] [O], ne produit pas de termes de comparaison. Toutefois, l’exproprié relève que les termes de comparaison récents soumis par l’EPFIF consistent en des biens qu’il a lui-même acquis, ce qui ne constituent pas des éléments objectifs de comparaison.

En outre, elle relève que l’abattement de 50 % appliqué par l’expropriant ne serait pas justifié. À l’appui de ses allégations, elle produit au débat l’acte modificatif de règlement de copropriété en date du 28 mars 1980 mentionnant que le lot n°32 est « un local à usage de commerce situé en rez-de-chaussée disposant d’un accès sur galerie couverte » ayant pour superficie 20,5 m². Elle produit également l’acte modificatif du règlement de copropriété du 10 octobre 1983 mentionnant que le lot n°37 est « un local à usage commercial et une terrasse au rez-de-chaussée sur la placette et les espaces verts » ayant pour superficie 190 m², terrasse comprise. Elle sollicite que soient retenues les valeurs proposées par le commissaire du gouvernement dans ses premières écritures soit 700 euros /m² pour le lot n°32 et 419 euros/m² pour le lot n°37.

Le commissaire du gouvernement précise qu’il a effectué une étude du marché sur le secteur de [Localité 10] qui lui a permis de trouver neuf cessions de locaux commerciaux et qu’il a rajouté deux cessions de cellules commerciales similaires situées sur la commune de [Localité 14]. Il précise qu’il fait application de la méthode d’évaluation par comparaison avec les prix relevés sur le marché immobilier local pour des cessions récentes de biens présentant des caractéristiques similaires.

Il soumet les termes de comparaison suivants :

1- Cession d’un commerce loué au Centre commercial [19] à [Localité 20]

Référence : 2023P00994

Surface : 214,42 m²

Prix de vente : 153.000 euros

Prix au m² : 714 euros

2- Cession d’un commerce au Centre commercial [19] à [Localité 20]

Référence : 2022P10650

Surface : 192,3 m²

Prix de vente : 150.000 euros

Prix au m² : 780 euros

3- Cession d’un commerce au Centre commercial [19] à [Localité 20]

Référence : 2020P04951

Surface : 60 m²

Prix de vente : 50.000 euros

Prix au m² : 833 euros

4- Cession d’un commerce loué au [Adresse 2] à [Localité 10]

Référence : 2018P08317

Surface : 123, 23 m²

Prix de vente : 55.350 euros

Prix au m² : 450 euros

Terme de comparaison identique au terme n°1 proposé par l’EPFIF

5- Cession d’un commerce loué au [Adresse 5] à [Localité 11]

Référence : 2019P04961

Surface : 49,44 m²

Prix de vente : 22.000 euros

Prix au m² : 445 euros

6- Cession d’un commerce au [Adresse 1] à [Localité 12]

Référence : 2019P05045

Surface : 119,39 m²

Prix de vente : 50.000 euros

Prix au m² : 419 euros

7- Cession d’une parfumerie louée au Centre commercial [19] à [Localité 20]

Référence : 2023P02704

Surface : 80,25 m²

Prix de vente : 80.000 euros

Prix au m² : 1000 euros

8- Cession d’un local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 14]

Référence : 2022P22120

Surface : 167 m²

Prix de vente : 124.000 euros

Prix au m² : 742 euros

9- Cession d’un local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 14]

Référence : 2022P02303

Surface : 146,3 m²

Prix de vente : 95.000 euros

Prix au m² : 792 euros

10- Cession d’un centre social occupé situé [Adresse 8] à [Localité 17]

Référence : 2023P24098

Surface : 320 m²

Prix de vente : 147.840 euros

Prix au m² : 462 euros

11- Cession d’un commerce libre situé [Adresse 2] à [Localité 10]

Référence : 2014P24098

Surface : 38,08 m²

Prix de vente : 27.000 euros

Prix au m² : 709 euros

Le commissaire du gouvernement précise que le Guide Callon 2023 indique les prix moyens suivants :

Boutiques de 1ère catégorie (présentation extérieure et intérieure parfaites) : 2 710 euros/m² ;Boutiques de 2e catégorie (moins luxueux) : 1 430 euros/m² ;Boutiques de 3e catégorie (qualité courante, sans présentation) : 820 euros/m².

Il relève que le centre commercial est aujourd’hui abandonné et qu’il n’est plus entretenu, de sorte qu’il se délabre très rapidement.

Le commissaire du gouvernement a révisé son évaluation suite au transport sur les lieux et retient la valeur basse de l’étude de marché soit 419 euros/m² pour le lot n°32. Il précise qu’il ne valorise pas le lot n°37 qui se compose d’un local fermé et d’un usage de passage.

Il retient donc une indemnité principale de 8.590 euros.

S’agissant des termes de comparaison présentés par l’expropriant et le commissaire du gouvernement, il convient de privilégier les plus récents.

Dès lors, le terme de comparaison n°11 proposé par le commissaire du gouvernement qui date de 2014 sera écarté.

En l’espèce, il y a lieu de tenir compte de la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit au 13 décembre 2019. Dès lors, si les lots ont pu être qualifiés de locaux commerciaux par les actes modificatifs de règlement de copropriété en 1980 et en 1983, il ressort du transport sur les lieux que le local de 20,5 m² composant le lot n°37 ne peut être qualifié comme tel, son accès ne pouvant s’effectuer que par une trappe.

De même, le local correspondant au lot n°32 est un local aveugle et sans aucun aménagement, dont l’accès s’effectue par une porte métallique.

En outre, les 150 m² extérieurs du lot n°37 se composent d’un terrain en forme de « U » qui entoure l’ancienne pharmacie sur trois faces et constituent une voie de passage dans la continuité des espaces de circulation du centre commercial.

Dès lors, compte tenu de la consistance du lot n°32, il sera indemnisé à hauteur de la valeur la plus basse des termes de comparaison proposés, soit 419 euros/m².

S’agissant du local composant le lot n°37, il sera appliqué un abattement de 30 % sur la valeur la plus basse des termes de comparaison proposés au regard de sa consistance (local sans jour accessible par une trappe), soit 419 euros/m² – 30 % = 293,3 arrondis à 294 euros/m².

S’agissant du terrain extérieur composant le lot n°37, considérant que son expropriation cause un préjudice moindre au regard de sa consistance, il sera indemnisé à hauteur d’un euro symbolique.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale sera calculée comme suit :

— Pour le lot n° 32 : la surface du local X 419 euros/m² = 20,5 X 419

= 8.589,5 arrondis à 8.590 euros

— Pour le local du lot n°37 : la surface du local X 294 euros/m² = 41 X 294

= 12.054 euros

— Pour le terrain du lot n°37 : 1 euro

Soit un total de 20.645 euros.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 20.645 euros.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En l’espèce, l’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros

. 15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros

. 10 % sur le surplus = 5.645 X 10 % = 564,50 euros

soit un total de 3.064,50 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE par application de l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE à la somme de 23.709,50 euros le prix d’acquisition par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE des biens immobiliers correspondant aux lots n° 32 et n° 37 appartenant à la SCI LES GRESILLONS situés sur la parcelle cadastrée AP [Cadastre 4] au [Adresse 2] à [Localité 10], décomposée comme suit :

— Indemnité principale : 20.645 euros ;

— Indemnité de remploi : 3.064,50 euros ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE aux dépens.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 07 Février 2024.

Le GreffierLe Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINTMélanie MILLOCHAU