TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie BUNIAK ; S.C.I. JEREMY INVEST

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05066 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7EK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 1], représenté par son syndic la SA Cabinet CRAUNOT , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

DÉFENDERESSE

S.C.I. JEREMY INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05066 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7EK

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) JEREMY INVEST est propriétaire des lots n°2 et 45 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré BC7, soumis au régime de la copropriété représentant 183/10000ème tantièmes.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI JEREMY INVEST, par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6.307,68 euros au titre des charges de copropriété au 10 septembre 2025 (appel de travaux « 1/4 remplacement chaudière » en date du 1er août 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025, date de l’assignation pour le surplus,800 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a déposé ses conclusions et souhaité actualiser sa créance à la hausse, passant à 7.900,59 euros au 16 février 2026.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, la SCI JEREMY INVEST n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas notifié ses conclusions actualisées à la défenderesse et que cette dernière n’a pas comparu à l’audience. Pour assurer le respect du contradictoire, elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°2 et 45, indiquant la répartition des tantièmes (183/10000èmes), les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 22 juin 2023 au 1er août 2025,les relevés individuels de charge pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022, 2023 et 2024,l’historique du compte du 22 juin 2023 au 1er août 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6.307,68 euros (en ce inclus 348 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2022, 22 juin 2023, 25 juin 2024 et 25 juin 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024,vote des budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025 et 2026,vote des travaux ou opérations suivantes : réfection partielle des descentes d’eaux usées (assemblée générale du 22 juin 2023, résolution 20), détartrage et désembouage des installations en chaufferie (assemblée générale du 25 juin 2024, résolution 22) et remplacement de chaudière (assemblée générale du 25 juin 2025, résolution 20)l’attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure de payer les sommes respectives de 2.338,83 euros et de 5.965,90 euros adressées les 19 avril 2024 et 8 juillet 2025 à la SCI JEREMY INVEST (avisée le 20 avril 2024 pour la première et pli avisé et non réclamé pour la seconde),le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6.307,68 euros portant sur la période allant du 22 juin 2023 au 1er août 2025, incluant l’appel de travaux « 1/4 remplacement chaudière » en date du 1er août 2025 inclus.

Il convient cependant de déduire de cette somme les appels de travaux en date du 15 décembre 2023 intitulé « APPEL TVX REMPL. DESCENTE EN FONTE COTE CUISINE » pour un montant de 49.06 euros et celui du 1er août 2024 intitulé « REPRISE ETANCH. COUR DESSUS SOUPLEX MME [R] 1/1 » pour un montant de 91,62 euros, en ce que ces derniers n’ont pas été votés en Assemblée générale des copropriétaires et n’ont dès lors pas de justification. La somme due par la SCI JEREMY INVEST s’élève alors à 6.307,68 – 140,68 = 6.167 euros.

Il convient également de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 348 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 5.819 euros.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5.819 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant, sauf demande contraire.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires sollicite l’assignation comme point de départ des intérêts au taux légal.

Ainsi, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er octobre 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 348 euros se décomposant comme suit :

—  318 euros pour l’envoi de 2 mises en demeure en date du 19 avril 2024 et du 8 juillet 2025,

—  30 euros pour l’envoi d’une relance en date du 6 mai 2025,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 156 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Il sera également relevé que l’envoi de courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat.

En conséquence, la somme globale de 156 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à l’envoi de la mise en demeure du 19 avril 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI JEREMY INVEST présente, de manière récurrente depuis 2023, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 600 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 1er octobre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière JEREMY INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet CRAUNOT :

— la somme de 5.819 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 22 juin 2023 au 1er août 2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus et incluant aussi l’appel de travaux « 1/4 remplacement chaudière » en date du 1er août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er octobre 2025,

— la somme de 156 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025,

— la somme de 600 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 1er octobre 2025,

CONDAMNE la société civile immobilière JEREMY INVEST aux dépens,

CONDAMNE la société civile immobilière JEREMY INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet CRAUNOT, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.