TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/15203 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3DEG

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 02 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. TITI DU LOGIS

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-christophe POMMIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0112

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE CONSEIL EN INVESTISSEMENT ET FINANCEMENT (SCIFIM)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Fatima ALLOUCHE de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0042

Décision du 02 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/15203 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DEG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, et de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 02 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 novembre 2021, la SARL SOCIETE DE CONSEIL EN INVESTISSEMENT ET FINANCEMENT (SCIFIM) a vendu à la SCI TITI DU LOGIS un bien immobilier situé [Adresse 5] 75019 [Adresse 6], pour un prix de 2 020 000 euros.

La direction de la propreté de l’eau de Paris a émis le 13 octobre 2022 un avis défavorable au projet contenu dans le permis de construire déposé par la SCI TITI DU LOGIS.

Par lettre recommandée en date du 1er décembre 2022, puis du 10 mai 2023 la SCI TITI DU LOGIS a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à l’avocat de la SARL SCIFIM une demande de payer la somme de 78 357,77 euros au titre de travaux de remise en état compte tenu de la présence d’amiante et de la non-conformité du raccordement au réseau d’assainissement.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SCI TITI DU LOGIS a fait assigner la SARL SCIFIM, devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la SCI TITI DU LOGIS demande au tribunal de :

condamner la SARL SCIFIM, au paiement de la somme de 100525,20 euros TTC à titre de réparation du préjudice subi et du préjudice moral,la condamner au paiement de la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Elle soutient au visa des articles 1604 et 1615 du code civil, que la SARL SCIFIM a manqué à son obligation de délivrance du bien vendu, qui n’est pas valablement raccordé au réseau public d’assainissement. Elle précise que l’absence de raccordement d’un immeuble vendu comme étant relié au réseau public d’assainissement constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

Elle indique à ce titre que le réseau d’évacuation du bien vendu n’était pas conforme aux prescriptions légales et administratives en vigueur à la date de la vente, en raison de l’absence de séparation des réseaux d’eaux usées et d’eaux vannes et de l’absence de raccordement direct au réseau public, ce qui ressort des constats de la société BQS, chargée de travaux de restructuration, du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 3 octobre 2023 et des observations de la société de contrôle VISORI PREVENTION et de l’architecte Monsieur [P] [M].

Elle relève que la déclaration du vendeur relative à l’assainissement dans l’acte de vente lui permettait de considérer que le raccordement au réseau collectif était conforme aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique, incluant les prescriptions techniques communales. Elle ajoute que le vendeur, professionnel de l’immobilier, contrairement à la SCI TITI DU LOGIS qui n’est pas professionnel de l’immobilier, avait connaissance du défaut de conformité pour en avoir été informé par le propriétaire de l’immeuble voisin, qu’il ne pouvait ignorer que la conformité du raccordement impliquait également la conformité au règlement d’assainissement de Paris et ne peut s’exonérer de sa responsabilité.

En réponse à l’argumentation adverse, elle relève qu’il n’est pas démontré que la mise en conformité du réseau d’assainissement aurait été rendue nécessaire par les travaux entrepris par la SCI TITI DU LOGIS, puisqu’elles étaient préexistantes.

Elle précise que le défaut de conformité du raccordement au réseau public d’assainissement lui cause un préjudice en raison du coût des travaux à réaliser pour la mise en conformité, estimé à 86 989,20 euros TTC, selon devis de la société BQS du 6 février 2024. Elle ajoute qu’elle a déjà réalisé une partie des travaux préliminaires nécessaires, pour un prix de 26 626,80 euros TTC selon facture du 22 avril 2024 de la société BQS, qui permettent d’éviter une perte de loyer évaluée à 20 000 euros, et qu’il y a lieu d’ajouter le coût d’intervention de l’architecte de 8 532 euros TTC selon devis du 19 septembre 2024. Elle estime qu’il y a lieu de fixer le préjudice moral à 5 000 euros en raison des tracas et démarches à venir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mars 2024, la SARL SCIFIM demande au tribunal de :

A titre principal,

débouter la SCI TITI DU LOGIS de ses demandes,A titre subsidiaire,

rejeter la demande de réparation du préjudice,condamner la SCI TITI DU LOGIS au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Luc-SABBAH, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Décision du 02 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/15203 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DEG

Elle précise qu’elle a acquis le bien par acte authentique du 8 janvier 2021 et s’est rapidement engagée selon promesse de vente du 4 août 2021 au profit de la société EFFINITY, associée de la SCI TITI DU LOGIS, cette dernière s’y substituant et ayant acquis le bien.

Elle soutient à titre principal, au visa des articles 1104, 1240 et 1604 du code civil et 5, 6, 8, 25, 29-2 du règlement d’assainissement de [Localité 7], L1331-1 du code de la santé publique que les demandes visant à faire supporter le coût des travaux de raccordement doivent être rejetées.

Elle conteste d’abord la déclaration insérée dans l’acte de vente, qui n’a pas la valeur probante d’un acte authentique prévue à l’article 1371 du code civil, s’agissant d’énonciations des parties et précise que la déclaration de la SARL SCIFIM est celle du raccordement au réseau public, mais pas de sa conformité, ajoutant que les mentions du notaire n’émanent pas d’elle et sont démenties par les précédentes déclarations de la promesse de vente, puisqu’elle n’a réalisé aucun travaux depuis l’achat, si bien que seule la précédente clause de l’acte de vente du 8 janvier 2021 correspond à l’intention des parties. Elle estime que l’immeuble est raccordé au réseau collectif, et qu’il n’y a eu aucune déclaration quant à la conformité du raccordement, ce qui conduit au rejet de la demande.

Elle indique ensuite que la SCI TITI DU LOGIS professionnel de l’immobilier projetait des travaux de construction ayant pour effet de modifier le gros œuvre de l’immeuble, et impliquant sa mise en conformité avec les dernières normes de raccordement, si bien qu’elle doit en assumer le coût conformément à l’article 8 du règlement d’assainissement de Paris.

S’agissant du dispositif de rejet des eaux pluviales, elle soutient que le projet présenté par la SCI TITI DU LOGIS ne respectait pas les prescriptions de la section d’assainissement de Paris, et qu’elle est donc seule à l’origine des manquements mentionnés.

A titre subsidiaire, elle indique que la société BQS ne justifie pas de l’agrément par la ville de [Localité 7] et que le devis vise des travaux de 93 138, 24 euros alors que la fourchette prévue pour le cout du raccordement était de 50 000 à 60 000 euros. Elle estime que les estimations ne sont pas probantes et qu’il n’y a pas eu de mise en concurrence, ni enfin que le devis a été communiqué à la section de l’assainissement de [Localité 7]. Elle ajoute que les coûts de prélèvement d’amiante ne peuvent lui être imputés, ni encore le déplacement du compteur d’eau et la prestation de maîtrise d’œuvre, non détaillée. Elle relève enfin que le préjudice lié à l’indisponibilité des locaux n’est pas lié au raccordement de l’immeuble, en travaux, et que le préjudice moral est injustifié.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 14 octobre 2025.

À l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

Il résulte des articles 1603 et 1604 du code civil que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux spécifications convenues entre les parties.

Aux termes de l’article L1331-1 du code de la santé publique, le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte.

Ce texte prévoit également que la commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées et des eaux pluviales.

Conformément à l’article 1353 du code civil, s’il appartient au vendeur tenu d’établir qu’il a rempli son obligation de délivrance, la preuve de la non-conformité du bien incombe à l’acquéreur qui soulève cette exception.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 29 novembre 2021 comporte une clause « assainissement » selon laquelle « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique. (…) Le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation. ».

Il apparait qu’à l’occasion de travaux de rénovation dans l’immeuble, la direction de la propreté de l’eau de Paris a émis le 13 octobre 2022 un avis défavorable au projet contenu dans le permis de construire déposé par la SCI TITI DU LOGIS, en raison de l’absence de gestion des eaux pluviales permettant de répondre aux exigences du zonage pluvial et de l’absence de demande conforme d’autorisation de rejet des eaux pluviales dans le réseau d’assainissement, invitant la SCI TITI DU LOGIS à établir une autorisation de rejet des eaux pluviales conforme à l’article 29-2 du règlement d’assainissement de la ville de Paris. La SCI TITI DU LOGIS était également invitée à « vérifier que sa parcelle est bien raccordée au réseau d’assainissement de Paris (RAP) ».

Il était en outre rappelé les prescriptions de l’article 5 du RAP mentionnant « un branchement particulier à l’égout ne peut servir qu’une seul propriété , notamment dans le cas d’une division de parcelle chaque propriété doit avoir son propre branchement particulier » et celles relatives à la « séparation eux usées et eaux pluviales » de l’article 4.1 et 30 du RAP prévoyant « les eaux usées et les eaux pluviales doivent être collectées et transportées de manière séparée à l’intérieur de la propriété jusqu’au branchement particulier ».

Il ressort des pièces communiquées, notamment de l’attestation de la SAS VISORI PREVENTION, de l’étude de la SAS BQS et de l’étude du cabinet SIX ARCHITECTURE que les réseaux d’eaux usées/eaux vannes et d’eaux pluviales ne sont pas séparés et que le collecteur transite par le branchement de l’immeuble voisin pour rejoindre le réseau collectif d’assainissement.

La SCI SCIFIM a déclaré dans l’acte de vente que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement collectif d’assainissement conformément aux dispositions du code de la santé publique, si bien qu’elle devait délivrer un bien dont toutes les canalisations y étaient directement raccordées.

La clause de l’acte de vente est claire, mentionnant un raccordement conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique, lequel renvoie à la règlementation municipale, et l’absence de la même valeur probante entre les énonciations des parties dans un acte authentique et les constats du notaire est sans incidence sur les déclarations faites par le vendeur.

De même, les clauses de l’acte de vente entre la SARL SCIFIM et le précédent propriétaire du 8 janvier 2021 qui n’est d’ailleurs pas versé aux débats, ne lient pas la SCI TITI DU LOGIS, lui sont donc inopposables, et n’ont en tout état de cause aucune incidence sur l’étendue de l’obligation de délivrance à la charge de la SARL SCIFIM.

Or il ressort de l’analyse qui précède que les eaux usées, vannes et pluviales en provenance l’immeuble se rejoignent dans un conduit commun et s’écoulent ensuite vers l’immeuble voisin pour ensuite rejoindre le réseau collectif d’assainissement, ce qui caractérise une absence de conformité à plusieurs dispositions du règlement d’assainissement de [Localité 7].

Dès lors, le raccordement au réseau d’assainissement collectif du bien vendu n’est pas conforme à la législation et la réglementation en vigueur.

Il ressort ainsi clairement des pièces produites par le demandeur que, contrairement à ce qui a été affirmé dans l’acte de vente, si le bien acquis était au réseau d’assainissement collectif, il l’était de manière indirecte, par le branchement de l’immeuble voisin, et selon une installation ne respectant pas les prescriptions de l’article L1331-1 du code de la santé publique, ce qui caractérise un manquement de la SARL SCIFIM à l’obligation de délivrance conforme.

Sur l’indemnisation des préjudices

Aux termes de l’article 1611 du code civil, en cas de manquement à l’obligation de délivrance, le vendeur est condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice.

Décision du 02 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/15203 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DEG

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution , s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI TITI DU LOGIS indique que le coût des travaux de mise en conformité s’élève à 86 989,20 euros TTC, outre la maîtrise d’œuvre de 8532 euros.

A ce titre, la SCI TITI DU LOGIS communique un devis de la société BQS du 28 septembre 2023 pour les travaux préparatoires à hauteur de 11 424 euros, une estimation des travaux nécessaires par SIX ARCHITECTURE le 3 octobre 2023, le devis de la société BQS du 6 février 2024 pour l’ensemble des travaux d’un montant de 86929,20 euros et la facture de la société BQS du 22 avril 2024 pour la réalisation partielle des travaux pour 26626,80 euros.

Force est de constater que si la SARL SCIFIM conteste le montant des travaux, elle ne communique aucun autre document technique, devis, ou avis présentant des travaux différents ou d’un montant moins onéreux.

Or, l’examen du devis du 6 février 2024 porte sur des travaux d’assainissement, de création d’un nouveau branchement direct vers l’égout, tels que projetés pour la mise en conformité de l’installation.

Si la non-conformité a été constatée à l’occasion de l’instruction d’un projet de travaux entrepris par la SCI TITI DU LOGIS, la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité est liée à l’absence de conformité du raccordement initial, et non à la réalisation de nouveaux travaux affectant le gros œuvre. Il n’est notamment pas démontré que ces travaux de reprise du raccordement au réseau d’assainissement collectif auraient été nécessaires en raison du seul projet de l’acquéreur si le raccordement existant s’était avéré conforme.

Il convient dès lors de retenir le coût des travaux selon le devis du 6 février 2024. Les prélèvements d’amiante sont des coûts nécessaires impliqués par la nature du bâtiment, qui n’auraient pas été exposés en l’absence de nécessité de la mise en conformité. Il n’y a donc pas lieu de les déduire.

En revanche, il n’est pas démontré la nécessité de la mission de maîtrise d’œuvre, par ailleurs non détaillée, dont le coût sera écarté. La demande à ce titre sera rejetée.

Enfin, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice moral particulier lié à des démarches dont souffrirait la SCI TITI DU LOGIS, s’agissant des travaux supplémentaires dans un immeuble déjà concerné par un projet de gros travaux. La demande au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SARL SCIFIM aux dépens de l’instance.

La demande de distraction des dépens au profit de l’avocat de la SARL SCIFIM sera donc rejetée.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI TITI DU LOGIS les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SARL SCIFIM à payer à la SCI TITI DU LOGIS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de rejeter la demande formulée par la SARL SCIFIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SARL SCIFIM à payer à la SCI TITI DU LOGIS la somme de 86 929,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif au manquement à l’obligation de délivrance,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la SARL SCIFIM à payer à la SCI TITI DU LOGIS la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL SCIFIM aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de la SARL SCIFIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI TITI DU LOGIS de ses autres demandes et prétentions,

Fait et jugé à [Localité 7] le 02 Décembre 2025

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE